关于房地产开发企业逾期交房的抗辩理由及裁判规则探讨
引言
近年来的司法实践中，因房屋等不动产买卖所引发的纠纷呈现出常态化的趋势。房地产开发企业在房地产的开发过程中，如未能按照商品房买卖合同中约定的交房期限将房屋交付给买受人，将会导致房地产开发企业承担逾期交房的违约责任。而房地产开发企业往往以不可抗力、政府行为、约定的免责事由、权利行使超过法定期间、房屋已交付使用等原因作为抗辩理由，为了准确理解抗辩理由的效力，帮助房地产开发企业合法有效的避免这一法律风险，平衡商品房买卖中当事人双方的权利，笔者拟结合实务经验及典型案例对房地产开发企业的抗辩理由及裁判规则进行探讨。
一、逾期交房的类型
(一) 房地产开发企业未按照约定期限交房
这一类情况是房地产开发企业方的主动违约，未能完全按照合同约定的方式、程序、期限交房。“交房”具体是指房地产开发企业按照约定通知购房者，且将房屋交与购房者初步验收的行为，凡不具备完备形式、程序的行为均不属于合格的“交房”。在这类情形中，需要重点审查房地产开发企业是否违反了合同对交房期限、程序的细节约定，且是否有免责事由。
另外，当前实践中有部分房地产开发企业要求购房者先签署收房文件后验房，而购房者不同意，从而导致未能进行验房程序，引发纠纷，这种情况是房地产开发企业违背了交房程序，购房者当然有权拒绝，也应视为房地产开发企业未“交房”，应认定房地产开发企业承担逾期交房责任。当然，对这一事实的存在应由购房者举证证明。
(二)购房人合理拒绝收房视为房地产开发企业未按期交房
此类情况具体又可以分为两种。
1.房地产开发企业未提供应当提供的文件致购房人拒绝收房
根据合同约定和相关法规规定，房地产开发企业在交房时应该主动出示、提交部分文件，这类文件又可分为两种：一种是用以证明房屋已处于法律适格的可交付状态的文件（如《住宅交付许可证》、物业维修基金缴纳证明），另一种是符合规范的房屋保修书、使用说明，这是为了保证购房者充分享有收房后使用利益。
2.房屋质量问题
合同法规定，标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可拒绝接受标的物。一般认为，标的物在交付时被发现无法满足合同基本目的，买受人可拒绝接受，视为卖方未能交付，承担相应逾期给付责任。而一般的质量问题，应当通过出卖人的物之瑕疵担保责任制度（如履行维修义务）来解决。
房地产开发企业向购房者交付的商品房必须是“经验收合格”的商品房。如何知道所交付的房屋是“经验收合格”的呢？那就是通过“政府备案”。根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》之规定，对房屋建筑工程竣工验收实行备案制度。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”
第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”
《合同法》第148条规定：“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。”
二、逾期交房的责任承担方式
《合同法》107条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。对于逾期交房的责任承担，应本着“有约定从约定，无约定从法定”的原则处理。
(一)当事人就逾期交房约定了违约金，适用的法律依据
1.《合同法》第114条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
2.最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”
3.最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”
4.此外，一些地方性的规范性文件对开发商逾期交房的情况进行规定。《郑州市商品房销售管理办法》第四十条规定：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。”
(二)主张赔偿损失
当事人对于逾期交房没有约定违约金，买受人可以主张赔偿损失，相关法律依据如下：
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”
第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”
第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：....逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”
[相关案例] （2019）豫0191民初1517号-廖孟君与郑州泽龙置业有限公司房屋买卖合同纠纷
[裁判要旨] 本院认为，根据《合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到因违反合同可能造成的损失”。本案中，被告应当于2014年6月30日前将符合该合同约定条件的本案争议房屋交付原告，但截至本判决作出之日，本案争议房屋未取得竣工备案，不符合法定交付条件，被告应当赔偿逾期交房给原告造成的经济损失。原、被告签订《商品房买卖合同》时，原告与又一城商业管理公司签订《商业合作合同书》一份，将涉案房屋出租收取租金；现因被告逾期交付本案争议房屋，导致原告无法获得签订《商品房买卖合同》时双方均能够预见的租金收益。因此，被告应当赔偿原告相应期间的租金损失。
(三)主张合同继续履行
开发商逾期交房的，购房人要求继续履行合同的，合同应当继续履行，除非合同在事实或者法律上已经不能履行。继续履行和违约金的关系：《合同法》第114条：“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”
[相关案例] 2019豫0191民初1517号-廖孟君与郑州泽龙置业有限公司房屋买卖合同纠纷
[裁判要旨] 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：法律或者事实上不能履行”。本案中，根据《商品房买卖合同》约定，被告应当于2014年6月30日前将符合该合同约定条件的本案争议房屋交付原告。被告并未提交证据证明本案争议取得竣工备案且符合《商品房买卖合同》约定的其他交付条件，应当由被告承担举证不能的法律后果。截止本判决作出之日，本案争议房屋未取得竣工备案，不符合法定交付条件，在事实上不具备交付原告使用的可能性。原告请求被告交付本案争议房产，在事实上不能履行，本院不予支持。但其行为已构成违约，应承担相应违约责任以房屋总价款1806326元为基数，按照日万分之0.1的标准计算120日违约金应当为2168元。
(四)购房者有权要求解除合同
法律依据如下：
1.《合同法》第九十四条规定有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；
(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
(五)法律规定的其他情形。
2.《商品房买卖合同司法解释》第十五条
根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
3.购房者解除合同的情形
首先，法定解除。根据《合同法》九十四条规定，如果商品房始终未具备交付条件或长期无法履行交房的义务，导致购房者无法实现购房目的，购房者有权解除合同。
其次，约定解除。当事人可在《商品房买卖合同》中对于开发商逾期交房违约的情况达到一定天数或者致使合同目的无法实现等条件后，约定购房者有权解除该合同。
合同解除后，《商品房买卖合同》项下房屋交付权利义务终止；购房者已支付的房款等费用，可根据具体情况，由开发商进行退还，并由开发商对购房者有关损失进行赔偿。
三、房地产开发企业逾期交房的抗辩理由
(一)不可抗力
根据《合同法》第一百一十七条第二款规定，本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力一般认定为自然灾害（例如台风、地震等）和社会事件（例如战争）。
房地产开发企业常常对“不可抗力”作扩大解释，比如主张将下雪、雨水多、夏天天气热视作不可抗力。笔者认为，自然灾害并非抗辩的绝对理由。冬冷夏热，春雨秋燥，在没有成灾的情况下，这些都是正常的自然现象，或者是在双方签订合同时可以预见的，不符合不可抗力的构成条件，这样抗辩理由是不能成立的。拆迁、供电、供水、通讯、地勘等事宜不满足项目的开工建设要求，一般属于商业风险，不属于法律和司法解释规定对“情势变更”和“不可抗力”的规定情形。
商品房预售合同中出现的不可抗力事件主要为房屋建设施工中的突发情况，如重大自然灾害和特殊社会事件导致的停工。经审查，如确实存在不可抗力事件而致开发商不能按期交房的，应根据不可抗力造成的影响免除开发商相应的民事责任。在认定过程中值得考虑的是，开发商是否在不可抗力出现后及时告知了购房人以减轻购房人的损失，如未及时告知，导致购房人的利益受损，仍应承担相应违约责任。
不可抗力作为抗辩理由需要满足以下几个要求：
1.不可抗力是逾期交房的主要原因
不可抗力有时会与其他原因交织在一起，造成房地产开发企业逾期交房。如果不可抗力并非逾期交房的主要原因，则不可抗力作为抗辩理由很难被法院完全认可。
[相关案例1] （2018）豫0303民初350号—严宝强与洛阳天城房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷
[裁判要旨] 对于《气象证明》显示“2015年11月23日-24日洛阳市大部分地区出现暴雪天气，均达到暴雪标准”系《商品房预售合同》附件四：合同补充协议第六条第4项因特殊情形导致交付延迟，亦应从逾期交房期间内予以扣除。对于当事人所主张的其余延期交房天数未予支持。
[相关案例2] （2019）豫01民终3242号—郑州金成时代广场建设有限公司、苏莉房屋买卖合同纠纷
[裁判要旨] 在施工期间，因郑州地区出现重污染天气需要治理，造成涉案工程根据政府及相关部门的指令暂时停止施工的事实客观存在，一定程度上对被告的交房周期会产生一定影响，该情况应当予以考虑，被告的赔偿责任应当予以酌减。因金成公司提交的证据无法认定非其自身的原因造成实际停工的天数，法院根据案件实际情况，酌定扣减被告应承担120天的违约赔偿数额。
2.迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任
根据《合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”
3.出卖方未尽到通知义务，不能免除责任
根据《合同法》第一百一十八条规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。在实际操作中，《商品房买卖合同》及相关补充协议里往往有通知义务的履行时间、通知方式等具体约定。出卖人违反通知义务是不能免责的。
商品房预售合同中出现的不可抗力事件主要集中在房屋建设施工中的突发情况，如重大自然灾害和特殊社会事件导致的停工。经审查，如确实存在不可抗力事件而致房地产开发企业不能按期交房的，应根据不可抗力造成的影响免除房地产开发企业相应的民事责任。在认定过程中值得考虑的是，房地产开发企业是否在不可抗力出现后及时告知了购房人以减轻购房人的损失，如未及时告知，导致购房人的利益受损，仍应承担相应违约责任。
[相关案例] （2014）兰民一终字第430号—朱金海与甘肃兰怡房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案
[裁判要旨] 本案中，被上诉人在履行合同的过程中，兰州市政府制发了《关于进一步加强城市扬尘污染管理的通知》《关于做好2013年城区燃煤锅炉限期治理改造工作的通知》和《关于进一步调整城区道路交通流量缓解交通拥堵的通告》，实施“蓝天工程”和解决道路拥堵问题客观上使被上诉人兰怡公司的施工受到了一定的影响，是其不能按期交房的因素之一。《中华人民共和国合同法》第一百一十八条规定“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明”。本案中，被上诉人兰怡公司应当将其遭遇的上述不可抗力行为告知上诉人，但被上诉人并没有按照合同约定在60日内履行告知义务，故应承担相应的民事责任，以35%的民事责任为宜。
(二)政府行为导致房地产开发企业逾期交房
房地产开发企业经常以楼盘还未经过有关部门组织验收合格、市政配套设施的变更导致楼盘配套设施的施工延迟、市政规划变更、行政政策调整、征收未完成等事由作为不可抗力因素，以达到免责或者部分免责的目的。但是笔者认为，政府行为并非全部不能预见、不能避免与不能克服。如果随意以政府行为作为不可抗力请求免责，将会使得履约行为失去可预期性。
笔者认为可以将政府行为大概分为三类：一是作为不可抗力、二是作为情势变更、三是作为商业风险。详情如下：
1.政府行为是否可以作为不可抗力逾期交房的免责事由主要考虑以下三种情形
第一、因政府临时性政策或者临时建设政府公益设施建设等事项，在签订《商品房买卖合同》前房地产开发企业无法预见，且在建设过程中无法克服的，因此耽误工期，则房地产开发企业可以延期交房。如建设过程中发现文物遗址，迎接重大社会活动导致停工等。
第二、当政府行为针对特定领域、特定人作出的，应考虑为情势变更因素，应依公平原则，允许房地产开发企业进行合同变更或者解除合同。如市政配套设施不到位等需要延期的情况。
第三、当政府行为是基于房地产开发企业的过错做出的，则不能认定为不可抗力，不能成为延期交房的正当理由。如违反规划超建、改变容积率等。
2.政府行为如果属于情势变更可以作为抗辩理由
房地产开发项目与政府行为密切相关，若政府行为不构成不可抗力，也考虑是否能从情势变更的角度进行分析。
根据最高人民法院《关于适用（中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
商品房预售合同纠纷中，因政府采取限行、限工的措施，导致房地产开发企业逾期交付房屋，且房地产开发企业对政府采取的具体限行、限工措施无法预见，且达到对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的情形，则有可能构成情势变更，在该种情况下，房地产开发企业可请求解除合同。
[相关案例1] （2018）豫0191民初17115号—丁静怡与河南天中三辰房地产开发集团有限公司房屋买卖合同纠纷
[裁判要旨] 本案中，被告未按合同约定于2015年9月1日前向房管部门报送办理房屋权属初始登记的资料，且至今仍未取得涉案房屋的首次登记受理凭证，其该行为已构成违约，应承担相应的违约责任。因《商品房买卖合同》约定的向房管局办理初始登记现已实际变更为向不动产登记中心报送首次登记，政府职能的调整必然对被告报送首次登记资料产生影响，本院酌定扣除四个月期间（即120日）不计算违约金。
[相关案例2]（2016）豫0191民初15444号—姚新蕾与郑州东方汇富置业有限公司房屋买卖合同纠纷
[裁判要旨] 本院认为原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护，双方均应依约履行各自义务。该合同约定被告向原告交房时间为2016年4月30日，合同并约定“如遇由政府部门或行政主管单位依据法律、法规的规定采取的各项措施及政府政策和法律法规的改变等行为而引起的延期，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实延期”。根据被告提交的证据，可以确认在本案房屋施工过程中，存在因抗战胜利七十周年阅兵仪式、郑州上合会议，以及政府环境治理，存在必要的延期施工情况。就该延期时间本院酌定合理期限为45天，扣除该期间被告应当于2016年6月14日前向原告交付房屋。
3.政府行为如果属于商业风险不可免责
司法裁判中，一般对出卖方预见能力考察更严格，因为出卖方通常是具有专业资质及经验的主体。部分政府行为是可以预见的，例如国务院及其各部委、地方政府颁布行政法规和其他规范性文件时，必然要通过新闻媒体予以公布的和进行宣传，合同当事人应有时间通过各种途径获知。因此，根据出卖方的预见能力，对于出卖方在合同订立时可预见的事项，不能作为情势变更来免除房地产开发企业逾期交房的责任。
[相关案例] （2017）黔26民终410号—贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司、杨再坤商品房销售合同纠纷案
[裁判要旨] “征地、拆迁、协调各部门做好该地块的拆迁、供电、供水、通讯、地勘等工作，满足该项目开工建设要求”不仅是贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司与黎平县政府在《招商引资兴建侗族风情园合同书》中约定完成的事项，也是房地产开发企业能够进行商品房开发建设的前提条件，黎平县政府能否按约定按时完成征地、拆迁、供电，向贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司交付开发满足该项目的开工建设要求的土地，是平等主体之间约定完成的商业义务行为，完全属于商业风险情形。其次，早在2008年12月9日签订的《招商引资兴建侗族风情园合同书》中就已经明确约定需要完成拆迁、征地、协调各部门做好该地块的拆迁、供电、供水、通讯、地勘等工作，才能满足该项目的开工建设要求。因此，在2013年8月30日订立《商品房买卖合同》时，双方已经明知拆迁、征地没有完成，供电没有协调好，不能满足该项目开工建设要求。同时，也就发生了应当预见“拆迁、征地”能否完成的客观情况，而不是在订立合同后才发生需要拆迁、征地、协调供电的情况，不属于情势变更。
(三)约定的免责事由
商品房买卖合同中所约定的合理正当的免责事由可以作为房地产开发企业逾期交付的抗辩理由。
[相关案例] （2018）豫0303民初350号—严宝强与洛阳天城房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷
[裁判要旨] 本院认为天城公司提交的两个通知系洛阳市建设工程安全监督站下达，2015年12月1日至12月20日全面停止施工的20天及2015年8月28日至9月4日全面停止施工的7天系因政策等原因导致交付延迟，应从逾期交房的期间内予以扣除。对于《气象证明》显示“2015年11月23日-24日洛阳市大部分地区出现暴雪天气，均达到暴雪标准”系《商品房预售合同》合同补充协议第六条第4项因特殊情形导致交付延迟，亦应从逾期交房期间内予以扣除。
是否合同中所约定的免责事由都当然成为房地产开发企业逾期交付的正当抗辩理由？
在具体案件的审理中，对于合同中所约定的免责事由都可作为免责事由，司法实践中往往是根据具体案情按照法律规定予以认定。商品房买卖合同为格式合同，系房地产开发企业单方面提供，在审判实践中不能局限于合同约定作出机械认定，对合同的约定免责事由仍应予以重新作出判定，对于违反法律规定属于无效或者可撤销约定条款的，应认定无效或法律释明告知买受人可行使撤销权。
如张某与联盛公司商品房买卖合同纠纷一案，合同中约定买受人不交纳取暖费，房地产开发企业可以延迟交付房屋，该约定免除了房地产开发企业的主要责任，加重了买受人的责任，排除了买受人主要权利，约定应为无效。实践中，商品房买卖合同都对作了逾期交付的免责条款的约定。有些列举了不可抗力的情形，但其列举的情形有些并不属于不可抗力的范畴。有些商品房买卖合同将不可抗力约定为：“本合同所指的不可抗力的范围包括自然灾害、政府行为以及其他无法预见、避免或控制的事件等，如政府通知停止施工、政府部门延迟批复、规划调整等”。显然，政府部门延迟批复并非不可抗力，只能视为约定的免责事由。实践中，除不可抗力外，商品房买卖合同中一般还约定了其他免责事由，范围较广，有些甚至将停水停电、不交物业费等约定为免责事由，对买受人极为不利。
[相关案例] （2017）粤07民终157号—江门市领美投资有限公司、庄林淼商品房预售合同纠纷
[裁判要旨] 从合同目的出发，并结合公平、诚实信用原则，涉案《商品房买卖合同》第八条关于“因政府部门行为导致出卖人迟延交付商品房的”可据实予以延期的约定中，“政府部门行为”宜作限缩性解释为“非因合同主体（包括其委托主体）原因引致的政府部门行为”。如若将由领美公司自身原因引致的政府部门行为理解为其中的应有之义，领美公司在此情形下可据实延期，显然属于免除其责任、排除买方权利的情形；而《商品房买卖合同》是由领美公司提供的预先制定并重复使用的格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十条关于“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，上述对条款作出的相应解释亦应认定无效。
(四)权利行使超过法定期间
购房者遇到房地产开发企业逾期交房的问题时应当及时维护自己的权利，超过法定期间，房地产开发企业可能以此抗辩，从而使得自己权益难以有效救济。
超过诉讼时效房地产开发企业是否产生抗辩权？根据我国《民法通则》和《合同法》的规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算。
[相关案例] 最高人民法院(2005)民一终字第85号
[裁判要旨] 双方当事人在合同中仅约定了违约金的计算方法，并没有约定违约金的支付期限。对于没有支付期限的债务，债权人任何时候都可以主张，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人“知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才可依法起算。因此房地产开发企业逾期交房的，尽管购买者没有主张违约金，但是房地产开发企业也未明确表示不履行违约金，房地产开发企业不得以诉讼时效作为抗辩理由。
(五)房屋已交付使用
商品房交付应当符合法律的规定以及合同的约定，一些房地产开发企业为了不支付逾期交房违约金，在房屋没有任何竣工验收合格凭证的情况下，以各种方式通知购房者收房，让购房者“领钥匙”，在向购房者交钥匙的同时，要求购房者签下“房屋接收单”之类的条子，在接收单上往往会注明房屋质量合格，本人无异议之类的文字。很多业主缺乏经验，签下“接收单”来，结果，在产生纠纷起诉到法院的时候，房地产开发企业会以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”作抗辩，主张已在交钥匙中完成房屋交付，使购房者陷入被动。对于房地产开发企业的此种行为，各地法院有着以下几种观点。
《福建高院关于审理城市房地产管理法施行后房地产开发经营案件若干问题的意见》第三十六条规定：“预售的商品房未经验收合格，但已实际交付使用，预购方以预售交付房屋不符合合格条件主张实际交付之日后逾期交付违约金的，不予支持。”《安徽省高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第五条规定：“出卖人交付的房屋不符合本意见第4条规定的交付条件，买受人接收了房屋后以出卖人交付房屋时‘未经验收合格’为由主张逾期交房违约责任的，在一审法院辩论终结前出卖人能够提供完整的《工程竣工验收报告》，对买受人的诉讼请求一般不予支持。”
[相关案例] （2017）豫0191民初10198号—王长江与固始龙泽嘉园房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷。
[裁判要旨] 本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，应当受到法律保护，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了购房款并缴纳了契税。2017年4月17日，原告王长江分别在房屋验收表、消防安全责任书上签字确认。本院认为，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。原告王长江在房屋验收表签字，视为原被告双方关于交付条件的变更，因此，本案房屋的实际交付时间为2017年4月17日。
（2011）江法民初字第2366号—重庆市江北区人民法院判决刘某、杨某与某有限公司商品房买卖合同纠纷案。裁判观点：虽然买受人已实际控制所购房屋，但房屋未经竣工验收合格，尚未达到法定的交付条件，故房地产开发企业仍应承担逾期交房的违约责任。应承担逾期交房违约金的时间为：合同约定交房时间的次日至房屋竣工验收合格的前一日。
此外，《重庆市高级人民法院关于当前民事审判若干法律问题的指导意见》第三十六条规定：“商品房的交付。开发商交付商品房除了满足约定的交房条件外，还应当通过消防验收，未通过消防验收的，买受人可以拒绝接收，并可要求开发商承担违约责任。但合同另有约定的除外。买受人接收了未通过消防验收的商品房，后商品房通过了消防验收，买受人又以出卖人交付房屋时未通过消防验收为由，请求判令出卖人承担逾期交房违约责任的，人民法院可以比照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》逾期办证违约责任的规定酌定处理。”
四、结语
商品房买卖的过程中，逾期交房将会导致开发商承担逾期交房的违约责任或者赔偿损失，开发商往往以不可抗力、政府行为、约定的免责事由、权利行使超过法定期间、房屋已交付使用等原因作为抗辩理由，开发商的抗辩理由是否能免除开发商逾期交房的责任，应根据个案的实际情况予以认定，针对同一案件情况，不同的法院可能做出相反的判决，在逾期交房情形出现时，如何减少损失的扩大、保障自身权益，是开发商与购房者都需要思考的问题。
