因违法转租房屋而解除租赁合同
【案例简介】2013年4月1日，张某将其所有的某小区一套闲置房屋出租给李某用于办公，双方签订了《房屋租赁合同》。
《房屋租赁合同约定》：租期三年，自2013年4月1日至2016年3月31日；每月租金3000元，押一付三，按季度支付房租；承租人不得拖欠房租，不得擅自改变房屋用途，不得将房屋全部或部分转租他人，承租人违反以上约定，应当承担违约责任，违约金为一个月房租，同时出租人有权解除合同。
同日，张某即交付了房屋，李某支付了房屋押金3000元和三个月租金9000元。
2015年1月开始，李某仍按约定转账交付房租，但将房屋增加隔断，并将三间隔断房间分别转租给其他三人。
张某发现了李某的违约行为，但无法与其取得联系。
张某认为李某未经其同意对房租打隔断并转租，是违约行为，李某应当承担违约责任；张某还认为自己可以解除合同。因始终联系不到李某，张某咨询律师准备起诉。
张某向律师咨询以下问题：
【张某咨询问题一】李某将房间打隔断、转租他人的行为是否违约？
律师解答：
其一、【合同的签订】张某和李某于2013年4月1日签订的《房屋租赁合同》，是双方真实意思表示，也未违反法律行政法规的强制性规定，合同合法有效。
其二、【合同的约定】双方在《房屋租赁合同》中约定：李某承租房屋用于办公，并且不得擅自改变房屋用途、不得将房屋全部或部分转租他人。该约定是李某的合同义务，李某应当按照约定履行。
其三、【合同的履行（违约行为）】2015年1月开始，李某将房间增加隔断，并分别转租给其他三人的行为，并非用于办公，既违反了承租人不得擅自改变房间用途的约定，又违反了承租人不得将房屋全部或部分转租他人的约定。
其四、【对违约行为的评价及依据】李某对房间打隔断的行为和转租房间的行为，违反合同义务，属于《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定的“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定”的情形，显系违约。
因此，李某将房间打隔断、转租他人的违约行为，应当按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”
法律依据：《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”
【张某咨询问题二】张某能不能解除房屋租赁合同？
律师解答：
其一、【法律对解除权的分类】从立法角度，法律将合同的解除分为法定解除、约定解除和协商解除。
合同的法定解除，是指满足法律规定的下列五种情形，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
合同的约定解除，是指当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同的约定解除一般是指事前的约定。
合同的协商解除，是指当事人协商一致，可以解除合同。合同的协商解除一般是指事后的协商。
其二、【本案属于合同的约定解除】本案中张某和李某在合同中明确约定，承租人违约时，出租人有权解除合同。
李某将房屋转租与他人，违反了承租人不得擅自转租的约定，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定的“解除合同的条件成就”，因此，张某有权解除合同。
其三、【出租人应该如何行使约定解除权】合同中约定的解除条件成就，并不意味着合同自动解除，需要出租人积极行使权利。
按照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，张某应当通知李某，自李某收到通知时合同解除。如果李某有异议，可以要求法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
因此，张某依据双方的合同约定，享有合同的约定解除权。在李某违约时，约定解除权的行使条件成就，在李某收到张某解除合同的通知时，合同解除。
法律依据：《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”
第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”
