房屋买卖中卖家违约，约定的违约金过高如何处理
案情简要
原、被告签订了房屋买卖合同，合同约定原告购买被告位于济南市XX的房屋，房屋产权证号为:**。
签订合同当日，原告支付2万元购房定金，后原告又支付9万元购房款。
由于涉案房产在买卖合同签订后持续涨价，被告以房产有抵押为由，拒不办理房产解押手续，导致合同迟迟未能履行。
原告后来得知涉案房产被法院查封。
交涉无果，买房无望的情况下，原告不得已在相同地段花费高价购买另一处房产。
由于被告见房价暴涨拒不交付房产，且房产被法院查封后已不具备买卖条件，导致原告不得已花费高价另购房产。
被告的违约行为使自己受益于房价的暴涨，却使原告遭受到巨大经济损失。
按照合同约定，被告应向原告支付购房总价20%的违约金。
原告诉求:
1、解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；
2、判令被告返还原告定金及购房款；
3、判令被告支付原告违约金；
4、判令被告支付原告已支付的居间服务费；
5、诉讼费用由被告承担。
争议焦点:
被告是否违约，及其要承担的违约责任，承担的违约责任是否过重。
法律分析：
原、被告双方签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应诚信履约。
合同签订后，双方应积极履行合同义务。
根据房屋买卖合同约定出卖人应于过户之前办理涉案房屋的抵押注销手续，但被告至今尚未办理，且涉案房屋被济南市xx区人民法院查封，被告构成根本违约，合同无法继续履行，合同目的无法实现，原告要求解除合同符合法律规定和合同约定，被告亦同意解除，法院应予支持。
因合同解除，原告主张被告返还已支付购房款，符合法律规定，被告亦无异议，法予以支持。
本案中，双方约定的违约金是房屋成交价格的20%，被告认为违约金约定过高，原告主张给其实际造成的损失系因合同无法履行另行购置房屋的差价损失，双方约定的违约金低于实际损失。
根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条 规定，当事人主张约定的违约金过高予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于实际损失”。
因被告违约致合同无法履行，原告又以高价另行购置了相同地段的房屋，房屋差价悬殊，且原、被告签约之后，涉案房屋所在地及周边区域房屋价格出现较大幅度的增长是众所周知的事实，因此原、被告约定的违约金不高于因被告违约给原告造成的实际损失。
