关于办不下来房产证的房屋买卖合同的效力
【分析解答】
《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”
【案情】
2017年4月15日，张三与某房地产开发公司签订商品房买卖合同，约定贷款购买开发商开发的一套房子。张三2017年12月28日办理了入住手续，但未实际入住。2018年3月2日，在成都某房地产经纪有限责任公司参与下，张三、李四及中介公司三方签订了《房屋交易居间合同》，合同约定，李四购买张三的房子，价款140万元。合同签订后，李四在等待开发商给张三办理房产证，以便于尽快过户，但是该项目的开发商已被撤销了房地产开发资质，且房地产公司已是人去楼空，该项目无法办理初始产权登记，所购项目的所有购房人均不能取得房屋所有权证。于是李四状告中介公司，要求确认三方签订的《房屋交易居间合同》无效，并要求返还购房款。
法院认为：因开发商已不存在，买方最终无法取得房屋所有权证，其合同目的已不能实现，应认定买卖合同无效，卖方返还房款。
【案例分析】
目前法院对于没有产权证即签订买卖合同并约定产权证办理下来后办理过户手续的二手房买卖案件倾向于认定合同有效，现在也有越来越多的案例按此处理。但是对于签订合同时没有房产证，卖方最终也不可能取得房产证的情况下，导致买方无法取得房产证，买方的合法权益无法得到法律保护，这时一般认定买卖合同无效，判决卖方或中介公司将已收的房款返还给买方。本案中的原告李四就是属于后一种情况，由于开发商不存在，无法取得房屋所有权证。因此法院判决认定买卖合同无效，卖方返还房款，更有利于保护善意原告的利益。
【专家提示】
无房屋产权证的房屋最好不要购买。
