商品房存在层高误差时的违约金计算标准是什么
商品房存在层高误差时的违约金计算标准——梁某诉江门越秀城建房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案
要点提示
房地产开发公司交付房屋的层高未达到合同约定的高度时，应当赔付违约金。但对违约损失如何具体量化，赔偿责任如何承担，目前商品房买卖合同统一格式中没有约定，法律法规及相关司法解释亦未明确规定，需要法院科学酌定赔偿标准：先确定层高对房屋价值的影响权重系数，再以此系数为标准，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，结合实际购房价格计算相应违约金。
案例索引
一审：江门市蓬江区人民法院(2016)粤0703民初534号。二审：江门市中级人民法院(2016)粤07民终2454号。再审审查：广东省高级人民法院(2017)粤民申1365号。
具体案情
再审申请人(一审被告、二审上诉人)：江门越秀城建房地产开发有限公司(以下简称江门越秀公司)。被申请人(一审原告、二审上诉人)：梁某。
2014年10月31日，原告梁某与被告江门越秀公司签订一份《广东省商品房买卖合同》，约定：梁某向江门越秀公司购买一套房屋;该房屋为预售商品房，用途为住宅，属钢筋混凝土结构，层高为3.15米，建筑面积共158.48平方米，套内建筑面积126.52平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积31.96平方米;该商品房单价为每平方米7538元，总价款为1194622元，梁某通过申请办理银行按揭方式支付房款;江门越秀公司应当在2016年3月30日前将符合合同约定的商品房交付梁某使用。双方在该合同中还对商品房面积差异情形应如何处理作了明确而具体的约定，但并未就商品房层高差异问题的处理予以约定。
合同签订后，梁某依约支付了全部房款。梁某对涉案房屋进行现场核查和验收时，发现涉案房屋层高为3米。因双方未能就层高误差赔偿标准达成一致意见，梁某遂诉至法院，请求江门越秀公司赔偿梁某层高误差损失77934.86元。
裁判
江门市蓬江区人民法院一审认为，本案为商品房预售合同纠纷。商品房层高误差与面积误差虽然均属于瑕疵履行的情形，且买受人诉讼主张出卖人承担违约责任，但层高与面积对于商品房而言是不相同的决定性因素，对于商品房层高误差的处理不宜直接类推适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定以及双方在《合同补充协议》中约定的关于面积误差的处理原则。
本案中，合同约定层高为3.15米，实际层高为3米，两者相差0.15米，层高误差比绝对值为4.76%。一审法院认为可将该层高误差比绝对值4.76%作为确定赔偿比例的参考基数，然后在此基础上再根据公平原则以及案件的实际情况进行综合考量，酌情确定最终的赔偿比例。
首先，梁某所应获得的主要是信赖利益的赔偿。至于实际损失的问题，因涉案楼盘目前属于江门市名校某甲小学的招生地段，为江门市优质的学区房，故其市场销售价格较为稳定，且目前梁某并无证据证明该楼盘第三期商品房的价值因受到层高问题影响而致贬损或者对其造成了其他经济损失。
其次，涉案楼盘第三期项目从规划设计、报建到建设施工均按照3米层高的设计标准进行，并未更改原规划层高设计方案，故江门越秀公司实际上并不存在因层高降低而减少工程成本支出，进而额外获利的情形。另外，根据国家住房和城乡建设部发布的国家标准《住宅设计规范》的规定，普通住宅层高宜为2.8米，涉案房屋层高为3米，高于国家标准0.2米，就正常居住使用功能方面对普通人而言不会造成实质性的影响。
结合考量涉案商品房的用途以及本地经济生活水平等其他因素，一审法院认为就层高误差问题应以江门越秀公司酌情按总房价2%的标准赔偿给梁某为宜，即总房价1194622元×2%=23892.4元。故一审判决：江门越秀公司应于本判决生效之日起十日内赔偿23892.4元给梁某。
一审宣判后，梁某、江门越秀公司均不服，提起上诉。
江门市中级人民法院二审认为，梁某提出的违约责任类型为赔偿损失，因涉案房屋层高不足合同约定，导致房屋在通风、采光等舒适度方面与预期相比均有下降，房屋价值亦会随之较预期有所降低，梁某确有损失，其损失大小应是符合约定房屋与实际交付房屋按交付时的市场价值的差价大小。但因梁某未对该市场价值差价大小提出明确证据证明，则由二审法院根据案件实际情况予以确定。
在层高达到国家标准2.8米层高或以上的前提下，高度对于房屋总价的影响权重应小于面积对房屋总价的影响权重。参考面积对房屋总价的影响权重系数为1，二审法院酌定在层高达到国家标准层高或以上的前提下，高度对于房屋总价的影响权重系数为0.6为宜。
因此，房屋层高误差对房屋总价的影响应为：房屋层高误差比例×权重系数×房屋总价。房屋层高误差比例计算方式为：(合同约定层高实际层高)/合同约定层高。本案中代入上述公式可以认定涉案房屋因房屋层高误差导致价值减少数额为4.76%×0.6×1194622元=34118.4元，此亦是江门越秀公司应赔偿的数额。综上，二审判决：江门越秀公司应于本判决生效之日起十日内赔偿34118.4元给梁某。
二审宣判后，江门越秀公司提起再审申请。
广东省高级人民法院再审审查认为，江门越秀公司作为房地产开发及销售一方，其交付的涉案房屋层高比合同约定的3.15米少0.15米，属履行合同义务不符合约定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，二审判决认定江门越秀公司应承担违约责任，并无不当。对于如何确定层高误差的赔偿标准问题，涉案商品房买卖合同对此没有约定，目前法律法规及相关司法解释亦未明确规定。二审判决根据本案的实际情况进行综合考量，酌情认定涉案房屋层高对房屋总价的影响权重系数为0.6，据此认定江门越秀公司因涉案房屋层高误差应赔偿的数额为房屋层高误差比例×权重系数×房屋总价即4.76%×0.6×1194622元=34118.4元，并无不当。江门越秀公司申请再审认为赔偿计算的权重系数应为0.3-0.4，依据不足，不予支持。江门越秀公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的再审情形。故裁定：驳回江门越秀公司的再审申请。
评析
随着人民群众对美好生活需求的增加，对房屋的要求不再仅仅是满足基本生存需要，对房屋空间的舒适度需求也日益提高，房屋层高随之就逐渐成为购房者越来越关注的问题。而由于建筑施工工艺、房地产开发商故意或疏忽、施工方疏忽等各种原因，因房屋层高未达到合同约定标准而发生的纠纷不断增多。就各地已有的判例来看，因房屋层高未达到合同约定标准的问题，基本都会认定由开发商承担违约责任。但对开发商承担违约责任如何计算的问题，购房者通常主张直接套用司法解释关于面积误差的赔偿标准或者市场价格增减幅度标准确定，而开发商通常会主张按节省的建筑成本为标准确定。笔者就上述购房者和开发商的主张观点以及法院目前通行的处理办法的合理性进行分析，并提出新的处理思路供讨论。
(一)房屋层高误差赔偿标准不能直接套用面积误差赔偿标准确定
面积、层高均属于商品房空间和价值确定的要素，层高误差与面积误差对房屋价值的影响有相似之处但又各不相同。在计算具体违约赔偿标准时，要注意适当参考但又相互区别。一是层高误差与面积误差对损失的影响不能等同。商品房的面积、层高、体积均属于商品房空间确定的要素，同样的，面积、层高、体积的大小也对商品房的价值和居住舒适程度有直接影响。但层高和面积对商品房的价值和舒适程度影响程度并不相同。在计算商品房单价时是以房屋面积为重要依据，房屋层高并没有直观体现，同时面积大小决定着商品房交易契税的高低和住宅专项维修资金的数额等等。在层高不低于2.8米的范围内层高误差与面积误差对房屋的价值影响绝对数不同，笔者认为可以参照面积误差确定相应权重系数(具体权重系数确定在下文详述)计算损失确定赔偿标准。
二是面积误差的惩罚性赔偿规定不能同等适用层高误差。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条关于面积误差超过3%的按二倍予以赔偿的规则，实质上包括了补偿性赔偿和惩罚性赔偿，其中的一倍是赔偿实际损失，另一倍则是惩罚性赔偿。惩罚性赔偿实质是通过授予私人惩罚权的方式实现本应由公法担当的惩罚与威慑目的的特殊惩罚制度，因此因合同违约而进行惩罚性赔偿的适用前提或者是法定、或者是双方约定、或者是违约方存在恶意损害他人权益的严重不法行为。目前，未有对层高误差进行惩罚性赔偿的成文规定，一般合同双方也不会对此进行约定，在无证据显示房地产开发公司存在恶意损害购房者利益的严重不法行为时，不应参照该条款增加惩罚性赔偿标准计算违约赔偿数额。
(二)建设成本、市场价格波动等因素不宜作为层高误差损失的考量因素
笔者认为层高误差损失大小应为合同约定和实际交付房屋时的市场价值的差价大小，不宜将建筑成本或交付后的市场价格波动作为计算损失的基数。一是不以建筑成本价为基数考量层高误差损失。一般情况房地产公司会抗辩按其实际减少的建筑成本来计算赔偿数额，但购房者是以市场价格而非建筑成本价格购买房屋，购房者的实际损失是购房价的损失而非建筑成本的损失，且不同施工单位管理水平差异、采购成本不同，建筑成本难以类化，在计算违约赔偿数额时就不应按实际减少的建筑成本算。
二是不以市场价格波动考量层高误差损失。房屋的价格会伴随市场因素波动，市场因素是多方面的，包括地段、学位、市场供求关系推动等。在房屋市场价格的确定中已经包括对各类市场因素和房屋客观因素的考量，如果在确定赔偿比例时再对此予以考虑，则有同样因素两次考量之嫌，不宜采用此思路。同样也要看到，房产开发商主张房价因市场因素上涨已经弥补层高误差的损失，亦是混淆层高与房价变动的其他市场因素，将层高作为影响房价变动的因素，也不应支持。
(三)目前各地法院案例通行的对层高误差违约金计算直接酌定的方法存在问题
房地产开发公司交付房屋层高未达到合同约定的高度，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，违约方应承担赔偿损失的责任，层高减少必然造成房屋价值减少、居住舒适性降低，给购房者带来损失。但是，目前法院在审理过程中面对的难题是，一般的商品房买卖合同对此没有约定，目前法律法规及相关司法解释亦未明确规定，对违约损失如何具体量化，赔偿责任如何承担?在上述(一)(二)中提出的标准均予以否定的情况下，仍需要法院作出判决。
从各地法院已有的案例来看，法院对此酌定均是综合房屋位置、房屋价格、层高误差比例、开发商违约过错大小、现有层高高度等各类因素直接酌定一个赔偿比例，一般为房屋购房价格的1%至3%之间。该酌定方法存在的问题是：名为对各类因素进行综合考量，实则对各类因素的影响并无量化依据，实际上确定的最终比例更多仅是法官内心公平的考量，或以已有判例作为参考，而非依个案客观因素确定。
(四)商品房存在层高误差应以层高对房屋价值的影响权重系数为标准计算违约金
在判断符合约定房屋与实际交付房屋按交付时的市场价值的差价大小时，首先应明确，在普通住宅中，房屋面积误差与层高误差对房屋总价影响的权重系数并不一致。目前除按套计价的以外，房地产市场交易习惯是以房屋面积计价(房屋总价=总面积×面积单价)。因此，如将面积误差对房屋总价的影响权重系数作为1，面积减少的比例即是房屋总价相应减少的比例。除商铺、别墅、厂房以及对层高有特别要求的房屋外，对普通住宅而言，购房者购买房屋后主要使用空间为面积，即面积的减少属于功能性影响;在层高达到国家标准层高或以上的前提下，房屋高度的变化主要对舒适度产生影响，此时层高对人们在使用房屋中的作用要小于面积的作用。虽然购房者最终获得的是空间使用权，但如前文分析，由于房屋这种特殊商品的面积和层高的作用影响不一样，并且面积绝对数远大于层高绝对数，因此，即使同比例的减少空间体积，层高减少导致空间体积横向减少对住户的影响，要小于面积减少导致空间体积纵向减少带来的影响。如合同约定房屋面积100平方米、层高3.15米，如面积减少4%，则房屋面积减少4平方米，也即基本相当于减少一个卫生间;而层高减少4%，则现在层高为3.02米，对房屋使用功能并无实际影响，舒适度会较层高3.15米时下降，但因仍高于层高2.8米的行业标准，并不会导致出现空间压迫感等负面影响。
因此，笔者支持二审法院观点，将层高对于房屋总价的影响权重系数认定为0.6，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，层高误差赔偿数额=房屋层高误差比例×权重系数(0.6)×实际购房价格。但要强调的是，此权重系数仅针对除商铺、别墅、厂房以及对层高有特别要求的房屋外，层高达到国家标准层高或以上的普通住宅而言，超出此范围类型的房屋不应适用此权重系数。
按前述分析，如面积对房屋价值的影响权重系数为1的话，除商铺、别墅、厂房以及对层高有特别要求的房屋外，对普通住宅而言，房屋层高对房屋价值的影响权重系数为0.6。此系数的确定亦具有鲜明的时代性，笔者相信随着经济社会发展，人们对居住空间要求的日益提高，这一系数最终将提高至与面积对房屋价值的影响权重系数一样。
