房地产开发商以合同约定的方式保留外墙面使用权，购房人应如何维权
1、案情摘要
《商品房买卖合同》中约定商品房所在楼宇外墙面使用权归开发商所有，购房人诉请法院确认《商品房买卖合同》中关于该约定的条款无效。
2、案情经过
2004年9月，原告李某、盛某与被告某房地产开发商签订了一份商场使用公约，约定商场外立面、屋顶广告发布权均属被告开发商所有。购房人如需增设外部标志、标志板、通告、广告、旗帜、柱杆、铁笼及其他伸出物品或结构，须服从被告统一管理及施工、检测。
2004年10月，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》一份，约定由两原告以731187元购买被告开发的某广场二层商业用房一套，合同第十七条第二款中以填空形式载明“该商品房所在楼宇的外墙面使用权归出卖人所有，出卖人有权设置广告牌、广告灯箱等”。合同签订后，两原告依约支付了全部购房款，被告于2005年8月交付房屋给两原告。
2005年底，案涉房屋所在广场的其他购房人在两原告所购商品房的外墙面上设置了广告牌，影响了两原告对该商品房的正常使用，故两原告向法院提起诉讼，请求法院判决确认原、被告签订的《商品房买卖合同》中第十七条第二款中约定的“该商品房所在楼宇的外墙面使用权归出卖人所有，出卖人有权设置广告牌，广告灯箱等”无效。
3、法院判决结果及理由
某市人民法院经审理后认为，上述《商品房买卖合同》第十七条第二款中的约定无效。主要裁判理由归纳如下：
1. 区分所有权人（购房人）基于对所购房屋享有的专有权，而对建筑物共用部分以及附属物部分享有共有权，本案讼争的外墙面应属建筑物的共有部分而归建筑物所有权人所共有；
2. 对于共有物的处分应取得共有人的一致同意，即对本幢建筑物外墙面的处分，应该由该建筑物全体区分所有权人一致同意后，方为有效。任何单一的共有人不能就共有部分单独进行处分；
3. 《商品房买卖合同》的标的就是移转该房屋完整的所有权与购房人，外墙面使用权作为所有权的一项权能，本案被告利用开发商之地位以合同约定的方式将外墙使用权等予以保留，于法不合；
4. 商业房产的价值明显高于其他房产，如果允许开发商利用预先设计的销售合同以约定的方式保留外墙面的使用权和广告设置权等，显然使其获得了相应的利益，而使房产的买受人对其所购房产的商业价值受到了较大影响，有失公平。
综上，某市人民法院依据《民法通则》、《合同法》等相关规定，判决确认两原告与被告某房地产开发商签订的《商品房买卖合同》第十七条第二款约定的“该商品房所在楼宇的外墙面使用权归出卖人所有，出卖人有权设置广告牌，广告灯箱等”无效。
