情势变更原则在房产交易过程中如何适用
1、案情摘要
签订商品房认购书当天遇国家出台房产限购新政，购房人以不能办理贷款、合同无法履行为由请求解除认购书、退还定金及首付款获法院支持。
2、案情经过
2010年4月17日，原告刘某与被告甲公司签订商品房认购书及补充协议，约定刘某认购甲公司开发的小区住房一套，房款总价2236539元，以按揭贷款方式支付，刘某应于签订认购书当天付齐总房款50%的首付款。刘某在签订认购书当天支付了首付款5万元、定金5万元。
2010年4月17日，国务院出台限购政策，规定严格限制炒房、遏制房价上涨，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。
由于刘某名下已有两套房产，刘某在知悉上述限购政策后即与甲公司沟通，要求解除合同、退还定金及首付款。甲公司同意解除合同，但认为刘某没有按照约定足额支付首付款，已属于严重违约，不同意退还刘某已付的定金及首付款。刘某则认为签约当天发现房产限购新政导致合同无法履行，为避免更大损失才不继续支付剩余首付款。双方协商不成，刘某随后向某市区人民法院提起本案诉讼，请求法院判令解除双方合同、甲公司返还定金及首付款。
3、法院判决结果及理由
某市区人民法院经审理后认为：
1. 政府出台的房地产新政导致刘某无法通过贷款方式购买房屋，该情况属于双方签订认购书时不能预见的重大变化，不可归责于双方当事人，现双方的约定已无法履行，双方均同意解除合同，本院不持异议；
2. 本案合同解除后，双方并无实际损失发生，刘某诉请返还定金及首付款理由充分，本院予以支持；
3. 刘某在导致合同无法继续履行的情势变更事由出现后中止继续履约的行为不构成违约，对甲公司的答辩意见不予支持。
最后，某市区人民法院判令支持原告刘某的诉请。
