商品房合同纠纷中违约金约定过高能否调整
【案情】
2013年12月13日，原告某房地产公司（以下简称原告）与被告宋某（以下简称被告）签订了《北京市商品房预售合同》，约定被告购买原告开发的坐落于通州区马驹桥镇的房一套，合同约定房屋总价款为1172036元，被告采取商业贷款的方式支付购房款，被告于2013年12月15日前与原告签订商品房预售合同并同时向其缴付592036作为首期房款，其余房款580000元由被告向银行申请商品房担保贷款的方式支付。在签订商品房预售合同后60天内，被告申请的银行商品房担保贷款仍然未能到达原告帐户，视为被告不能取得银行的商品房担保贷款。被告应自期满之日起15天内付清全部房款，逾期未付清的，原告有权解除商品房预售合同并收取商品房预售合同约定总房价款的20%作为违约金，有权相应顺延交楼时间。
原告认为，依据合同约定，被告在合同签订后60日内未能申请贷款，又未在15日内付清全部房款，且合同约定违约金为总房款的20%，是双方真实的意思表示，故应依据合同约定给付违约金。被告认为，不能办理贷款不是自己的过错。且违约金约定过高，应该进行调整。
庭审中，原告主张2014年4月16日通知被告办理贷款手续，并提供竣工验收备案表、邮寄单及通知函予以证明。被告辩称没有收到通知。
北京市通州区人民法院经审理认为，依法成立的合同对双方具有法律拘束力，原告与被告签订的合同系双方真实意思表示，双方均应恪守履行。根据本案查明的事实，被告在合同签订后60日内未能申请贷款，又未在15日内付清全部房款，涉案房屋竣工备案后，在原告通知被告办理商品房担保贷款后至今仍未办理贷款，亦未全款支付，故原告可以依据合同约定解除双方签订的合同，并要求被告支付违约金。因此，原告要求解除双方签订的合同并要求被告支付违约金的诉讼请求合理，证据充分，本院予以支持。但双方约定总房款20%的违约金明显过高，原告未提供证据证明其因此所受损失，故违约金具体数额本院酌情减少确定。故判决解除双方签订的合同，被告按总房款10%支付违约金
【评析】
本案争议的焦点是被告违约应承担违约金但违约金约定是否合理，如不合理是否应调整。
1、无证据证明解约导致重大损失的应认定为违约金过高。本案中，原告无任何证据证明因解除合同导致损失，其损失无法查明。依据法律规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。本案中总房款的20%的违约金为二十多万，而该房屋所在地的房价没有明显下降，故其上述违约金明显过高，应该予以调整。调整的具体幅度，法院依据公平、诚实信用原则等予以酌定。
2、酌情调整过高的违约金符合现行法律规定。我国《合同法》第114条第2款的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《合同法解释二》规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。”
上述法律规定，应该可以作为本案违约金是否应该予以调整的法律依据。
综上所述，本案中双方约定的违约金明显过高，应该酌情减少，一审的判决结果是正确的。
作者：谭云进
