出卖人（抵押人）未经抵押权人同意转让房屋，该房屋买卖合同效力如何认定
答:《物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。"对于出卖人擅自出售抵押房屋的效力认定问题，存在两种观点：一种是房屋抵押权存续期间，出卖人（抵押人）未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。另一种是，房屋抵押权存续期间，抵押人未经抵押权人同意转让抵押房屋的，抵押权人请求行使抵押权或确认房屋买卖合同无效的，应予以支持。但抵押人清偿债务或受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。主张无效的主要理山是出卖人擅自出售已抵押房屋的行为违反了《担保法》第四十九条及《物权法》第一百九十一条关于未通知的规定，我们倾向于第一种观点。《担保法》及《物权法》的规定在性质上不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定中的“效力性强制性规定"，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。未经抵押权人同意，转让抵押房屋的买卖合同，仍是有效合同，但转让抵押房屋的买卖合同能否履行，发生物权变动的效果，则是合同履行的问题，而不是合同效力问题。
对此问题，有蚱地方法院有明确规定。比如，北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第八条规定：“房屋抵押权存续期间，出卖人（抵押人）未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。出卖人在合同约定的履行期限届满时仍未履行消灭抵押权的义务，致使买受人无法办理房屋所有权转移登记，买受人请求解除合同，并要求出卖人承担相应违约责任的，应予支持；买受人要求继续履行合同，办理房屋所有权转移登记，经法院释明后仍坚持不变更的，对其诉讼请求，不予支持，但买受人同意并能够代为清偿债务消灭抵押权的除外。法院可以根据案件具体情况征询抵押权人的意见，必要时可以追加抵押权人作为无独立请求权第三人参加诉讼。"
