“住宅”改为“经营性用房”该如何进行拆迁补偿？
2014年，最高法院发布了十大拆迁典型案例中，就包括了房主想获商用房补偿败诉案，该案情大致是这样的：霍某某的房屋被认定为“住宅”，而其提交了相关的营业执照，想证明自己的房屋是“非住宅”，以获得更高的补偿。因政府将房屋认定为“住宅”，霍某某提起行政诉讼。此案经上海市黄浦区人民法院审理，霍某某因营业执照是2008年到期，而拆迁发生在2013年，而且其房屋类型登记上也写明“住宅”而败诉。那么，本案的法律依据到底是什么呢？
根据《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》[国办发明电（2003）42号]：“四、完善相关政策措施，妥善解决遗留问题。各地要本着实事求是的原则，采取积极有效的措施，切实解决城市房屋拆迁中久拖不决的遗留问题。对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。”《国有土地上房屋征收评估办法》第9条第三款规定：“对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积一般以房屋权属证书和房屋登记薄的记载为准；房屋权属证书与房屋登记薄的记载不一致的，除有证据证明房屋登记薄确有错误外，以房屋登记薄为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。”因此，对于上述霍某某的情况，其诉求是得不到支持的。
综上所述，法院在实践中通常依据房产登记证件所载明的用途认定房屋性质，但如果载明用途与被征收人的主张不一致，需要其提供营业执照和其他相关证据佐证，才有可能酌定不同补偿标准。对于住宅用房能否改为经营性用房的问题，我国《物权法》第七十七条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
