关于房屋拆迁补偿的相关内容
房屋拆迁补偿款分割纠纷的调解处理
（一）房屋拆迁补偿款分割纠纷概述
中国经济的迅速发展表现出强烈的城市化渴求，伴随着大规模的城市扩张和旧城区改造，上海各处房屋动拆迁项目日益增多。对上海居民来说，房屋动迁不仅使居住环境得到很大的改善——老房换新房，小房换大房，还可以获得一笔数目不菲的动迁安置补偿费用。然而，如何分割该项费用的矛盾也随之凸显出来。处理这类纠纷，应区分两种不同的动迁情形。
一是动迁房屋是公房的情形。按照公房管理以及动拆迁安置补偿的有关规定，公房动迁安置首先要确定应安置人口。所谓应安置人口是指根据《上海市城市房屋拆迁面积标准房屋调换应安置人口认定办法》所认定的拆迁房屋内应当给予安置的人员。公房动迁的应安置人口一般为公房承租人和同住人。承租人是指租用公房凭证中所载明的人。同住人是指在拆迁许可证核发之日，在被拆迁居住房屋处有本市常住户口，已实际居住1年以上，且本市无其他住房或虽有其他住房但居住困难的人。实际操作中，承租人作为被拆迁房屋居住权代表，按照法律规定与动拆迁单位签订《房屋动拆迁安置协议》。需要指出的是，公房的动拆迁安置补偿是对承租人和同住人居住权利的补偿，承租人和同住人在动迁款分割中的地位基本等同；承租人有代表同住人签订协议的权利并不意味着同住人对取得安置房屋的产权或货币安置款份额权利的丧失，承租人更不具有高于同住人的特权，不能依其意愿随意分割安置补偿款或房屋。具体分割安置补偿款或房屋时，有协议的按协议处理；没有协议的，应本着互谅互让的精神协商处理；协商不成的，应综合考虑房屋来源，承租人或同住人老、病、残、困等多方面因素，公平合理地予以分割。
二是动迁房屋是私房（即居民个人名下的产权房）的情形。相对公房动迁而言，这种情形较为简单明晰。对私房的动迁，一般以产权人为应安置人口，实际居住在房屋中的人员应由产权人负责安置。产权人之间拆迁补偿款的分割，如房屋产权系按份共有，拆迁补偿款原则上亦按各产权人享有的产权份额进行分割；如房屋产权系共同共有，动迁补偿款的分割则以等分为原则，再综合考虑各产权人对共有财产的贡献大小及共有人生产、生活的实际需要，并应体现对有特殊困难的产权人的关心和照顾。
（二）房屋拆迁补偿款分割纠纷调解处理的原则和方法
1．确定可取得拆迁利益主体的同住人资格
根据相关规定，在涉及公有房屋拆迁补偿纠纷中，对于同住人的界定，为拆迁许可证核发之日，在被拆迁居住房屋处有本市常住户口，已实际居住1年以上，且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。这里的他处虽有住房但居住困难的情况，是指他处房屋内人均居住面积不足法定最低标准的情况，他处房屋的性质仅限于福利性质取得的房屋。此外还要考虑三种情况：一是在公房内居住的未成年人的问题。一般而言，允许未成年人在自己承租的公房内居住的，可认定为帮助性质，除另有约定外，并不当然等于同意该未成年人取得房屋的权利份额。因此，该未成年人无权主张分割房屋拆迁补偿款，除非其能提供证据证明自己的居住权并非基于他人的帮助而取得。二是返城知青能否成为同住人的问题。要考虑家庭实际状况，除双方有协议外，一般情况下知青可成为同住人分割补偿款。三是外来人员、参军人员和服刑人员能否作为同住人的问题。根据有关规定，具有本市常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房内居住的，即使居住未满1年的；或在本市无常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房内居住满5年的；或房屋拆迁时，因在服兵役、读大学、服刑等原因户籍被迁出被拆公有居住房屋，且在本市他处没有福利性房屋的，均可视为同住人。
2．审查拆迁资料并听取拆迁单位意见
由于现实情况纷繁复杂，确定应安置人员存在一定的难度，动拆迁单位在实践中对动拆迁补偿款分割人员的核定有三种形式：一是动拆迁单位和被拆迁人（以户为单位）签订的《房屋动拆迁安置协议》中附有安置人员的名单，除非上述条款被法院宣告无效，一般都按该协议分割动拆迁补偿款；二是在《房屋动拆迁安置协议》中无相关条款，但在动拆迁单位动迁之初以户为单位制定的“两定表”（即核定人员表、核定面积表）中有相关记载的，一般以该表中的相关内容为参考，依据当事人提出的合理合法的主张，确定安置补偿人员；三是当《房屋动拆迁安置协议》及“两定表”对相关安置人员均不明晰时，调解人员可至动拆迁单位了解具体情况，参考其意见合理确定安置人员。
3．合理分配房屋动拆迁补偿款
首先，家庭内部对安置补偿有约定的，只要该约定不违反法律法规的强制性规定，一般应予以遵从。若没有约定或约定不明的，则应根据三项原则进行分配：一是一人一份，均等分割。这样做，一方面考虑到平等、公平合理是民法的基本原则，另一方面承租人和同住人对补偿款是共有的法律关系，原则上也应平均分割；二是适当照顾老年同住人及缺乏经济来源的同住人。这是因为多数老年人及缺乏经济来源的人社会保障不足，后继生存和发展能力较弱，需要给予特殊保护，而且公房大多源自老年人，在分割时也应适当照顾其利益。三是承租人或同住人在取得公房承租权时额外支付过较多款项的，可以适当多分，这体现了权利义务相一致以及等价的原则。此外，如果被拆迁公房内居住未成年人的，对其实际承担监护义务的人，也可以适当多分拆迁补偿款。
4．区分房屋性质作出不同处理
除公房拆迁补偿款分割的情形外，实践中还会遇到拆迁其他性质各类房屋时所发生的纠纷，此时应区分房屋性质，分别确立调解原则：被拆迁房屋属于居住和非居住兼用的，如果拆迁人明确区分居住补偿和非居住补偿份额的，对于居住补偿部分，承租人和同住人可共同分割；对于非居住补偿部分，利用该房屋进行经营的人是该公房的承租人或同住人的，则该承租人或同住人可以适当多分；如果拆迁人未明确区分，利用该房屋进行经营的承租人或同住人就整个补偿款可以适当多分。被拆迁房屋属于因落实政策而恢复所有权的代理经租房屋，补偿款的分割一般归所有权人，实际居住人的安置，按照本市有关政策规定处理。被拆迁房屋属于通过市场买卖取得的使用权公有居住房屋，所得到的货币补偿款一般归出资人所有。被拆迁房屋属于售后公房，应按私房拆迁补偿款份额划分的原则进行调解。
（三）有关房屋拆迁补偿款分割纠纷的案例
动迁中非同住人的被安置人不宜享受与
实际居住者等额的安置款
本市宝山路某弄某号住房原系季某承租的公有房屋。季某有两个儿子，大儿子季甲，二儿子季乙。1956年8月16日，季甲户籍由宝山路某弄某号房迁至湖北省武汉市。1997年，宝山路房屋的承租人变更为季乙。季丙系季甲之子。2000年10月20日，季甲夫妇致函季乙夫妇，言明：“关于季丙户口落户在宝山路某弄某号之事，……我们还是原来讲的意见：一、季丙不会要宝山路房子，不会住宝山路。二、季丙户口在宝山路仅放半年时间即迁走。”之后，季丙在上述函件上签字。2001年1月10日，季丙户籍由武汉市迁入宝山路房屋。之后，季丙未实际居住该房屋。
2003年，宝山路房屋所在地块动迁，季乙与拆迁人签订《房屋拆迁补偿安置协议》，季乙领取了拆迁补偿款130余万元。在拆迁单位制作的《房屋拆迁补偿报批表》载明：“户籍人口5人，核定人口5人，……”拆迁单位制作的《住房调配单》载明：“新配房人员情况：季乙夫妇、季乙之子季丁、季丙、周某。调配原因：选择货币化安置”。宝山路房屋动迁时，该房屋内户籍人口为季乙夫妇、季乙之子季丁、季丙、周某5人。另在2004年，季甲购买了上海市虹桥路某处商品住宅。
现季丙诉至法院要求季乙一家给付季丙拆迁补偿款26万元。季乙等则表示季丙承诺不要求宝山路房子，所以不同意给付拆迁补偿款。
法院认为，季丙是动迁单位核定的安置对象，动迁单位给付的安置款中包含了季丙的份额。鉴于拆迁人给予房屋承租人的货币补偿款应归房屋承租人及同住人共有，季乙夫妇应向季丙支付拆迁补偿安置款。同时，季丙虽是动迁单位核定的安置对象，但早在2000年10月季丙的户籍报入被拆迁房屋之前，其已承诺“不要宝山路房子，不居住宝山路房子，户籍入户半年即迁走”，该承诺系季丙的真实意思表示，亦不违背法律法规的强制性规定，应确认有效。所以应当认定季丙已放弃了被拆迁房屋的居住及相关权利。此外，自季丙的户籍报入被拆迁房屋后未实际在该房屋内居住，而动迁安置款首先应当解决实际居住在被拆迁房屋内安置对象的居住问题，故季丙虽是动迁单位核定的安置对象，有权取得安置款，但其要求与其他实际居住在被拆迁房屋内的安置对象享受等额的安置款，缺乏依据。据此法院判决：季乙夫妇给付季丙拆迁补偿安置款100000元。
