房产证5种加名的法律后果
2105新婚姻法对房产证加名有了一些新规定，很多人并不是很清楚。房产证有5种做法，今天就给大家讲解一下登记不同人名下会产生的法律后果。
恋爱中的男女应当对此有清晰的认识，然后再根据自己家庭和对方的实际情况选择适合的方案，以免仓促决定后，家庭、恋人反目，产生不必要的矛盾。了解2015的新婚姻法对于今后的婚姻经营也是有所帮助的。
房产证加上自己的名字有这几种方法
目前房产证上加名字也要分情况：若是夫妻之间加名字或去名字，不收取契税。但需带好结婚证、身份证、房产证这三类证件正本及复印件去房屋所在地区的房地产交易中心，同时产权人要到现场根据产权变更登记处的要求，写同意加名的书面声明，并在声明上签名盖手印。
而另一种是父母子女之间加名字或去名字，但这样就都将被视为份额买卖，要收取相应份额的契税及各项税费。
此外，为避免子女夫妻双方为增加名字产生争议，少部分父母也采取了赠与的形式。按照目前规定，祖父母、外祖父母、父母这类直系亲属将不动产赠与自家儿孙，《赠与协议》经过公证机关公证后，免征营业税与个人所得税，只需缴纳契税和公证费。其所需公证费用、契税也按照子女的受益额占房屋评估价值的比例来计算。但非直系亲属之间，即便是通过赠与方式，也要缴纳相应的营业税、契税等，等同于买卖。
加名费用知多少
目前夫妻在婚前房产证上加名字暂无征收契税之说，因而夫妻婚后加名仍最为简单也最便宜，整个过程只收取少量手续费，总计在100元左右。而即使是尚有贷款的房子，也只是在手续上稍多几个步骤，费用相应增加一两百元。当然，仍处还贷阶段的房屋，不同银行可能还会收取一定的相应费用。
而其他如结婚前就要加名字、父母的房子加上子女名字、子女的房子加上父母名字等等，情况就相对会复杂许多，也会产生一笔不小的费用，以普通住房为例，大致就需要2.5元/平方米的交易税、0.05%的印花税，不满5年的还要额外交5.5%的营业税和1%个调税等等，计税值按市场价格和转让比例计算，显得颇不划算。
再看赠与的情况，需要注意的是，虽然就单次交易来看，直系亲属之间的“赠与”确实节省了费用成本，但一旦今后将该获赠的房屋出售时，将面临除缴纳常规的税费以外，需多缴纳20%个人所得税。
婚前买房需留意
如果婚前买房，夫妻双方乃至两个家庭应有一个严肃的讨论，以达成共识。即使不做婚前财产公证，无论是婚前还是婚后，都可以通过夫妻双方的婚内财产约定，对于以后可能出现的分割财产事先做好沟通和书面约定(如份额、分割比例、其它协定等)，也能有效避免今后产生纠纷。
在改变观念的基础上，保留好购房资金来源及流向证据、对“产权登记”要把好关，冷静考虑婚姻关系和登记名字等利益问题，这些才是我们更多地要去考量的，既是对自己，也是对另一半负责。
新婚姻法房产证加名
1.写“准夫妻”二人的名字
若采用这种方案，那么房屋将被认定为夫妻的共有财产，贷款也认定是夫妻的共同债务。如无“借条”等其他证据，父母的出资也将被认定为赠与夫妻两人，归双方共有，若出现离异，父母也无权索回出资钱款。但如果购房后“准夫妻”并没有进行婚姻登记，而是分手，那么“准婚房”仍将认定为双方共有财产，贷款也是为双方的共同债务。但对于父母的出资，如果有相应证据显示父母出资是基于“准夫妻”双方结婚的目的，法院也会认定这部分出资是一种附加条件的赠与，而条件就是双方结婚。但如果双方没有结婚，父母就有权索回出资的钱款。
2.写父母的名字
如采用这种方案，房屋将被认定为父母的财产，贷款也认定为父母的债务，相应的增值或贬值也由父母享有或承担。但如果结婚后夫妻双方用婚后的收入还贷的，若双方离婚，一方虽无法主张房屋，但对于已支付的贷款本息可主张为向父母的借贷，并要求父母返还并平均分割。
3.写男方及其父母的名字
若采用这种方案，房屋将认定是男方及其父母的共有财产，贷款也认定为他们的共有债务，相应的增值或贬值由他们共同享有或承担。而男方的相应产权份额属于婚前个人财产，根据新的《婚姻法》，这部分财产并不因结婚而产生共有的结果。但如果婚后夫妻双方用婚后的收入还贷的，若双方离婚，女方虽无法主张房屋，但对于已支付的贷款本息可主张为夫妻共同财产，并要求男方及其父母返还并平均分割。产权证登记在女方及其父母名下的法律后果亦是这样。
4.写双方父母和“准夫妻”的名字
若采用这种方案，房屋将认定是“准夫妻”和双方父母的共有财产，贷款也认定为其共有债务，相应的增值或贬值也由这些人共同享有或承担。如果婚后仅用夫妻双方的婚后收入还贷的，双方离婚，对于已支付的贷款本息可主张为夫妻共同财产，双方父母则无权享有该部分财产。
5.只写男方或女方的名字
这种情况需要从两个角度进行分析：
其一，一方或一方的父母出资，仅仅登记在该方子女的名下，根据新《婚姻法》的规定，这属于该方子女的婚前个人财产，结婚后也不会自动转化为夫妻共同财产，若出现离婚，该房产仍属于原产权人;
其二，一方或一方的父母出资，但登记在未出资的另一方名下，法院通常认定为一种附条件的赠与行为，如果双方未结婚，该房屋属于产权证上所载一方的名下，但对方可以要求返还已支付的款项。如果双方结婚，则属于产权证下该方的个人财产。
房子究竟登记在谁的名下，除了法律因素、感情因素，往往还会因父母的介入变得异常复杂，让一些年轻的新人感到困惑。。恋爱中的男女应当对新房中房产证加名字情况有清晰的认识，然后再根据自己家庭和对方的实际情况选择适合的方案，以免仓促决定后，家庭、恋人反目，产生不必要的矛盾。
房产证取得的时间点对离婚房产分割有何影响
就张家口房地产市场而言，很多男士会在结婚前购买张家口新房作为结婚的资本，女士也愿意男士事先准备好了婚房。但是，新婚姻法规定婚前财产不属于夫妻双方共同财产，加之现实的复杂性，在离婚时难免会产生纠纷。比如，房产证取得的时间点，也会使离婚房产分割产生争议。
对于这类情形，主要存在的问题分为三种情况
情况一：房产证取得的时间点是婚前，一方支付了全部房款
这种情况比较简单，据物权法规定，该房产属于婚前个人财产，离婚时房屋增值部分及亏损属于房屋产权人。如果另一方有参与该房子的装修等支出，构成对该房产的舔附价值，对于装修款，可以作为夫妻共同财产予以分割。
情况二：房产证取得的时间点是婚后，一方婚前支付了所有房款
这种情况其实就是产权证取得与房产产权权属有无关系的问题。目前婚姻法对此没有明确规定。但一般认为产权证虽然是物权凭证，是证明房产权属关系的法定凭证，但并不意味着婚后取得房产证就是婚后房产，因为房屋所有权是在签订购房协议时即确定下来，房产登记只是国家为了便于管理，使物权能够具有公信公示力而进行的行政行为。该房屋的财产权益在婚前签订合同后就已经取得，取得房产证的结果也是婚前订立合同及付款行为所致，所以此情形也应视为婚前个人财产。
情况三：房产证取得的时间点是离婚后，双方在婚姻存续期间共同购买房屋
如果夫妻双方作为买受人没有交清全部购房款而没有取得产权证，可以按照《婚姻法解释(二)》第21条处理，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院起诉。如果已经支付了全部房价款，房屋所有权比较清晰，只需完善权属登记手续，人民法院可将以下情况认定为夫妻共同财产，对房屋权属、分割、补偿问题予以处理：第一，在婚姻存续期间购买的，无论是以夫或妻的名义还是妻共同名义;第二，在婚前以夫妻双方的名义购买;第三，在婚前以夫妻双方的共同财产购买，属于婚前共同财产，财产性质存续到婚后仍为夫妻共同财产。
用房产给人做担保,但未办抵押登记
2014年10月28日,岚山区男子周伟(化名)因经济紧张,向日照某公司借款200万元,当日,双方签订借款协议一份,约定周伟从日照某公司处借款200万元,借款期限自2014年10月28日至2014年12月28日,借款利率为月息一分。
合同同时约定,岚山区的一家公司以其名下的两处房产为该借款作抵押,但上述抵押财产并未到相关部门办理抵押登记。日照某公司亦按约定实际支付了借款。借款到期后,周伟未按约定偿还借款,日照某公司遂将周伟诉至岚山区法院,并要求岚山某公司承担连带清偿责任。
诉讼过程中,岚山区某公司认为自己虽然是担保人,但是抵押的两处房产并没有到房管局办理抵押登记,因此这次抵押是不成立的,主张其不承担担保责任。
今年6月,岚山区法院判决岚山区某公司应以其抵押房产的价值为限对周伟的借款承担连带清偿责任。
法官说法
岚山区法院审理后认为,周伟在向日照某公司借款时,岚山某公司自愿在借款协议上签名,同意以其名下两处房产为该借款作抵押,各方虽未就该抵押财产办理抵押登记,但依据《中华人民共和国物权法》第15条之规定,未办理抵押登记不影响抵押合同的效力,双方所签订的抵押合同成立并生效。
《中华人民共和国合同法》第8条之规定,依法成立的合同对当事人具有法律约束力,故日照某公司有权要求岚山某公司依照抵押合同以其两处房产承担担保责任。
按照《中华人民共和国物权法》第187条的规定,抵押人以建筑物和其他土地附着物作抵押的,应当办理抵押登记,抵押权自登记时设立,未办理抵押登记, 抵押权不成立,抵押权人会丧失物权意义上的优先受偿权,但不影响抵押合同的效力,抵押人仍应承担合同意义上的担保责任。
房产作为个人财产时的处理情况
夫妻在离婚时仅能对共同财产主张分割或处理，而对于一方的个人财产，另一方不能主张权利。根据我国《婚姻法》，下列情况认为房屋为一方个人财产：
(一)一方在婚前购买的房屋，在付清了全款并取得房屋产权证，应当认定为夫妻一方婚前的个人财产;
(二)一方婚前或在夫妻关系存续期间因继承或接受赠与取得的房产，并且被继承人或赠与人在遗嘱或赠与合同中明确约定遗嘱继承人或受赠与人只为夫妻一方的，应当认定为夫妻一方的个人财产。
