腾退项目的违法之处及如何维护合法权益
腾退一词是什么意思？性质是什么？有没有法律依据？与征收和拆迁项目有什么区别？
拆迁律师通过对法条以及相关文件的研究，结合多年办理腾退案件经验，对于腾退案件中出现的一系列问题进行逐一的分析进行讲解：
一、腾退是什么意思
如国有土地上房屋的征收与集体土地的征用、房屋拆迁一样，“腾退”也区分是在国有土地上还是集体土地上进行。国有土地上一般称其为房屋腾退，意思为腾出房屋、国家收回，集体土地上一般称为土地腾退，腾出房屋退还土地。
二、腾退的性质
律师认为，无论是房屋腾退还是土地腾退，都没有法律依据，实际是乡镇政府和村委会为了规避征收或者拆迁的复杂法律程序而自行创制的。这一点，通过《土地管理法》中的规定可以看出：
《中华人民共和国土地管理法》第四十三条 任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。
第六十三条 农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
第六十五条 有下列情形之一的，农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用权：
（一）为乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的；
（二）不按照批准的用途使用土地的；
（三）因撤销、迁移等原因而停止使用土地的。
依照前款第（一）项规定收回农民集体所有的土地的，对土地使用权人应当给予适当补偿。
通过对上述法条的分析，可以看出村委会只有在出于村镇公共利益目的情况下，才能依程序收回村民宅基地使用权进而实施房屋拆迁。
另，根据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》规定，房屋拆迁需要遵照法律规定的程序来进行。
第三条本办法所称拆迁人是指经依法批准征用或者占用集体土地并取得房屋拆迁许可证的用地单位。
本办法所称被拆迁人是指对被拆除房屋拥有所有权的单位或者个人。
第七条用地单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。
第九条用地单位申请核发房屋拆迁许可证的，应当向被拆迁房屋所在地的区、县国土房管局提交下列文件：
(一)用地批准文件;
(二)规划批准文件;
(三)拆迁实施方案;
(四）安置房屋或者拆迁补偿资金的证明文件。
由此可见，只有通过合法的“拆迁”程序，才能够收回集体土地使用权，不论其项目名称如何，只要是收回农民的集体土地使用权，都应按照拆迁程序进行。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）于2011年1月21起正式施行后，凡是涉及国有土地上的房屋征收均依照上述条例实施。该条例明确规定了房屋征收所应遵循的条件及法律程序。并且也明确了只有在保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要的情况下，才能够收回国有土地上房屋的所有权。
所以，实质上，国有土地上房屋的腾退实为征收，集体土地的腾退实为拆迁。
三、腾退有无法律依据
通过以上的分析可知，“腾退”一词不是法律用语，如果政府和村委会打着腾退的名义收回房屋所有权，应依据《土地管理法》、《物权法》、《村民委员会组织法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》进行。制定《集体土地房屋拆迁管理办法》的省市也要参考实行。
四、现行“腾退”项目的违法之处
北京的集体土地房屋腾退项目大多是以村委会为腾退人，宅基地房屋所有权人为被腾退人，直接以所谓的村民自治，经村民代表大会通过的腾退方案实施拆迁和补偿，并不履行正常房屋拆迁应具备的立项、用地规划、核发拆迁许可证等行政许可手续。待房屋拆迁完毕后再将土地出让给开发商从事非农建设，很明显的村委会进行的就是土地的一级开发，是一种土地收储行为。根据《土地储备管理办法》的规定，土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。根据上述的规定，这绝不是仅凭某某村委会一人的能量所能及的，而是由背后地方政府的授意所为，把本来应属土地储备中心范畴的工作变相交由村委会以土地腾退名义实施，规避土地征收程序。
因此，村委会直接以腾退公告及腾退方案不依法申领拆迁许可证直接实施宅基地房屋拆迁是严重违反《土地管理法》和地方集体土地房屋拆迁管理规定的行为。
五、村委会实施腾退时该如何应对
腾退没有法律的明确规定，是一个很模糊的概念，村委会在实施腾退时至少应该按照《中华人民共和国村民组织法》的程序进行，但在现实的腾退中，村委会实施的腾退也存在很多违法之处。
1、村委会实施的腾退，这种自主拆迁的行为，应当有如下程序：
区别村民会议与村民代表会议，由村民会议制定补偿方案。因腾退涉及村集体的重大财产处分与分配，涉及村民的切身利益，根据村民委员会组织法，必须召开村民委员会决定，村民会议制定的决定，能够最大限度维护村民自身利益，代表容易收买，村民没有办法收买。村民大会决议制定后，村委会可以作为执行机关，评估、认定、通知、协商是最基本的程序。
2、村民会议协商无果、协调不成的情况下，村委会自身不能既当裁判，认定补偿合法、合理，又当运动员。对无法达成补偿协议的集体成员，村委会可以代表村民维护村集体的合法权益。最高人民法院《关于村民因土地补偿费、安置补助费问题与村委会发生纠纷人民法院应否受理问题的答复》直接标明村委会可以成为诉讼当事人。因此，村民可以通过法院诉讼的方式维护自己的合法权益。
3、对于村民腾退的强制执行，只有通过法院强制执行，不可能一方当事人强制执行。村委会强制腾退，强拆是违反法律规定的。
面对村委会的违法行为，被拆迁人该如何做呢？
村委会腾退法律程序较少，提起法律程序比较困难，需要更资深的法律维权方案，一般要求村务公开、补偿补助费公开、安置房问题、规划问题、公安机关对公民人身财产安全保护职责问题，要求查处违法拆迁等几个法律方面，对腾退拆迁人提起复议及诉讼。
因为腾退拆迁安置房屋一般是三限三定房，房屋的成本非常底而且在一定条件下才可以上市，因此在腾退中被腾退人要把重心放在房屋安置补偿上。
六、腾退项目该如何提高补偿
被腾退人，面临腾退项目又该如何提高补偿呢？
腾退案件的谈判，主要是谈，核心是判断，谈的核心是给出沟通认识，找出解决方案。判断的核心是对方的底线，走法律程序是为了威慑拆迁人谨慎强拆。
由于腾退项目的特殊性，这就更需要专业的土地和拆迁方面的专业知识才能找到腾退项目的违法点，综合运用诉讼、谈判、报案、投诉等各种手段从而找到项目的违法之处，有针对性的进行维权，才能转被动为主动，为自己争取合理的补偿。
