在房地产律师进行房地产开发全程法律服务过程中，会涉及到许多方面的法律问题，以笔者的经验，以下方面的问题对于开发是至关重要，须要律师特别注意：
1、以联建、收购等形式取得项目开发权的，应关注隐形债务与土地过户问题
联建中，对于工程上产生的债务要有明确说法，以免因为表见代理或工程款优先偿付等原因承担债务。也有些联建单位，成立了工程项目部，合同的签订，工程款结算，仍至验收等都以工程项目部名义进行。项目部不是独立的法人，在使用时要审慎。笔者曾办过的一起案件涉及上海两家企业联建用工程项目部名义，结果后来诉讼主体不适格，两家企业又都有了一些变化，弄得很被动。
土地使用方面，国土管理部门有一些操作的惯例，在拟定相关法律文件时要考虑，某一块地，面积是多少亩，包不包括道路面积与退红线的面积，这样对容积率有无影响，要有充分考虑。按照国土部门的规定，小区内的道路面积不予办证，算做市政用地，在分割土地，计算公摊时要有预先安排。
以收购形式取得项目开发权的，通常分为公司股权的收购和项目的收购。后者也称为“项目转让”。这两种模式均需注意隐形债务问题，包括所收购公司的负债。工程欠款和由于管理不严所带来的表见代理问题。因此，在收购以前，全面的尽职，调查，以及在收购合同中包括完备的被收购方陈述与保证条款都是十分重要的。
2、与施工单位的签证、索赔及更换施工单位的问题
工程签证和索赔是两个既有区别又互相联系的不同概念。工程签证是工程合同承发包双方意思表示一致的补充协议，经书面确认的工程签证即成为工程结算，或最终增减工程造价的依据。施工单位追索工程签证款项在法律上是所有权已经确定的返还之诉。而工程索赔则是工程合同承发包双方中的任何一方同未能获得按合同约定支付的有关费用，顺延工期，赔偿损失的书面确认，在法定的期限内向对方提出赔偿请示的一种权利。这种权利在未获得对方确认之前，不能作为工程结算的依据。因此主张索赔的权利，在法律上是需要得到确认的所有权尚未明确的确认之诉。工程签证与索赔，有着不同的程序，通常由其数额决定的工程款最终决算价格会差距很大，所以，开发商作好工程签证与索赔，就能很好控制施工成本。
我们还会碰到这样的情况，开发商与建筑施工单位在施工过程中产生严重分歧，或是因为其他的客观原因，不能再继续履行合同，需要中途更换施工单位。更换施工单位涉及到变更招标手续、更换施工许可证等，通常需要2-3个月的时间，会导致开发项目迟延竣工，引起开发商逾期交房的违约责任。目前，在更换施工单位时，多是采取新的施工单位挂靠以前施工单位的形式，当然，从挂靠这种形式来看，本身就存在着很多法律上的不确定性，是不得已而为之的方案。以笔者的经验，在项目最初招投标选定施工单位时，就同时作好替代方案，对于重新变更施工手续，施工单位现场交接，已完工程量的确认及工程款支付，质量责任等，做出预先安排，这样做可以大大减少更换施工单位所引起的震荡。
3、买卖合同与广告问题
目前，最高人民法院公布了《关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》，其条文共28条，故业界也有称为“28条”的。“28条”明显加重了开发商的责任，舆论上也普遍认为，这是在对开发商以前的不规范行为搞“秋后算账”。地产界本身目前也有很多反映，讲现在是片面地保护消费者的利益，而忽视了开发商的合法权益。一些目前在社会上反映很强烈的问题，诸如配套设施的完善，建筑工艺上无法回避的质量问题，办理两证的时间，都不是开发商自身可以解决的，有一部分，是我们的建设行政管理上的问题，都仍然要由开发商来承担风险和责任，这显然有失偏颇。作为开发商能够保护自身权益的最直接手段，就是签订好房屋买卖合同，可以这样讲，若完全依照现有的示范合同文本来签，开发商基本上都过不了关，因此有必要的做补充条款，将自身的责任等有一个合理的限制。
广告是开发过程中也较为敏感的一个问题，以前是在双方有约定时，才将广告作为合同的条款或附件，而“28条”的出台，比较直接地将广告内容作为开发商的一种承诺。从专业角度看，凡是广告，均会使用一些象征、比喻、夸张的手法，以突出并强化本项目的卖点，而这与“28条”及其他的一些法律法规的要求不一致。为避免开发商因广告问题而造成对商品房买受人的欺诈及可能的违约，在发布广告时，应千方百计注意其内容与事实的出入，必要时，要在广告中作提示，即声明，“本广告的内容仅作参考，实际以政府部门规划为准”等。
4、项目建设、销售与物业管理的衔接问题
目前我国实行的是物业管理费用由政府核定的方式，这与我国香港地区及国外都有很大区别。该等地区的物业管理费用，采取的是按成本加上利润的方式来确定物管费用。而开发商在开发过程中不得不进行前期物业管理，通常为了促进销售，会以开发商的自有资金来补贴物管费用，最终形成一个“低收费、高投入、高标准”的现象，而开发商一旦退出前期管理，种种矛盾就会暴露出来。应该讲，物业管理中业主的要求是各式各样的，而很多时候，物业管理还要承担前期开发中所留下的后遗症，常常可以见到的是业主因办证问题，工程质量问题等拒交物管费，而开发商不能采取直接的对抗措施，或在私下里停水、停电，搞得双方关系非常紧张。以笔者的经验，在进行物业管理中，一定需要一部完备的物管公约，要细致入微，考虑到物业管理当中可能出现的所有细节。至于签订物管公约的时机，笔者是倾向于在签订买卖合同时就同时签署，这样可以大大减轻以后逐户签署的难度。在笔者提供法律服务的有些项目中，就有业主因不满物管公约条款而拒签的情况，后来开发商在《公约》条款中增加了如大多数业主签署，则《公约》对全体业主生效的规定，但这种规定的合法性肯定是有问题的。
