被拆迁人与拆迁人按照所有权调换形式签订房屋拆迁协议，明确约定拆迁人以位置、面积等特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，被拆迁人在法院查封前已实际占有案涉房屋，其对拆迁补偿安置房享有的民事权益是否足以排除对该房屋的强制执行？
案情简介
2012年，A村进行城中村改造，A村村委会与B建筑公司签订《合作开发协议》及《拆迁补偿协议》，根据上述协议内容及A村村委会应获得的安置补偿面积，所建房产中的E座一层商业房均为A村村委会所有。2018年，B建筑公司按约定将上述房产钥匙交给A村村委会，并形成了书面交接证明。后因安置房产未能办理不动产登记，A村村委会曾向法院提起诉讼，要求B建筑公司协助其办理不动产登记手续，法院经审理依法支持了A村村委会的诉讼请求。
2021年，因经济纠纷，C房产公司将B建筑公司起诉至法院，并申请法院将B建筑公司名下的房产查封，其中包括A村村委会所获得的E座一层安置商业房。A村村委会遂向法院提起案外人执行异议之诉，要求解除对坐落于A村E座一层房产的查封，排除对案涉房屋的执行。
法院审理
法院经审理认为，本案的争议焦点问题是，A村村委会对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零九条规定“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，A村村委会与B建筑公司签订的《合作开发协议》及《拆迁补偿协议》是双方的真实意思表示，不违反法律规定，且已实际履行，应为有效合同。从上述证据中可以看出，A村村委会对案涉楼盘不进行“共同投资、共享利润、共担风险”，只获得固定面积的不动产，故双方的合同性质应为土地使用权转让合同，并非合作开发房地产合同。A村村委会所获得的案涉房产系因“城中村旧村改造”而获取的安置房，是对其原有的集体土地性质转化后获得的整体性补偿，具有对价性，该行为并非一般的商品房买卖行为。综上，A村村委会享有对案涉房产在内的拆迁回迁安置房的实体权利，其享有的物权期待权优先于C房产公司所享有的一般债权。综上，法院认定A村村委会对案涉房产享有足以排除执行的民事权益。
法官说法
中国的城市化进程中，无论是城中村改造，还是城市更新，都不可避免地涉及集体土地征收补偿以及国有土地上房屋征收补偿的问题。所谓拆迁补偿安置是以产权调换作为补偿方式的以房换房的互易合同，被拆迁人是牺牲原房屋居住权为代价来满足城市建设等社会公共利益的需要，因此，对被拆迁人依据拆迁补偿协议享有的安置房请求权，应当给予适当的优先保护。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”该规定主要体现了对被拆迁人利益的侧重保护原则。参照该条规定，应以查明安置房的位置、用途、具体范围等情况为前提，对被拆迁人的合法权益予以优先保护。
作者：吴 鹏
来源：平阴法院
