最高法院裁判：法院是否能查封商品房网签备案登记
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裁判要旨
签订房屋买卖合同后的网签备案并非物权预告登记，而是行政强制性行为，实际上是商品房买卖的公示而非抵押担保的公示，并不具有物权预告登记的公示效力，当事人抗辩网签备案即为物权预告登记没有事实和法律依据。
作为政府部门规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为，与人民法院依照民事诉讼法等法律在保全或执行阶段对被保全人或被执行人的不动产等财产进行控制的查封行为从性质到效力完全不同，非经人民法院的法定程序，相关民事主体无法通过网签备案登记获得查封的效力。因此，当事人关于网签备案登记可视为法院查封的主张，不应支持。
中华人民共和国最高人民法院
执 行 裁 定 书
（2021）最高法执复90号
复议申请人（利害关系人）：赣州市越秀房地产开发有限公司。
申请执行人：杨×胜。
被执行人：胡×飞。
被执行人：赣州市为尔房地产开发有限公司。
复议申请人赣州市越秀房地产开发有限公司（以下简称越秀公司）不服江西省高级人民法院（以下简称江西高院）（2020）赣执异3号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
杨×胜与胡×飞、赣州市为尔房地产开发有限公司（以下简称为尔公司）民间借贷纠纷一案，江西高院于2018年6月25日作出（2018）赣民初4号民事判决：一、胡×飞、为尔公司在判决生效后十日向杨×胜偿还借款本金50475450元及相应利息(其中截止2016年12月21日的利息为16694756.08元，2016年12月22日起，以50475450元为借款本金，利息按月利率2%支付至清偿之日止)；二、胡×飞、为尔公司在判决生效后十日支付杨×胜律师代理费200000元及诉讼保全保险担保费用93606.25元；三、驳回杨×胜的其他诉讼请求。胡×飞、为尔公司不服江西高院一审判决向本院上诉，本院于2018年12月17日作出（2018）最高法民终946号民事判决，驳回胡×飞、为尔公司上诉，维持原判。
因胡×飞、为尔公司未履行生效法律文书确定的义务，杨×胜向江西高院申请强制执行，江西高院于2019年3月4日立案执行，案号为（2019）赣执18号。江西高院在执行中，依法向被执行人胡×飞、为尔公司发出执行通知书，责令被执行人履行生效法律文书确定的义务，因被执行人未履行，江西高院于2019年3月21日作出（2019）赣执18号执行裁定：一、冻结、划拨被执行人存款9500万元（借款本金、利息、罚息、案件受理费、执行费等）；二、如冻结、划拨的存款不足，则查封、扣押、冻结、评估、拍卖上述被执行人相应的其他财产。2019年11月4日，江西高院向江西省于都县房地产管理局作出（2019）赣执18号协助执行通知，查封被执行人为尔公司所有的位于江西省××××濂溪路、金龙路“学府商街”3＃楼二层写字楼（商场002号），三层写字楼（商场003号）的房产（以下简称案涉房产），续查封期限三年，自2019年12月22日至2022年12月21日。
案外人越秀公司对查封行为不服，提出执行异议，请求依法查明事实，停止强制执行，将本案移送至江西省赣州市中级人民法院（以下简称赣州中院）执行。事实和理由：（一）案涉房产已经预售登记至越秀公司名下，根据江西高院作出的生效判决（2017）赣民终585号民事判决，确认了越秀公司对案涉房产具有处置权；（二）（2017）赣民终585号民事判决确认越秀公司债权系有担保的债权，且在拍卖款项分配时有别于普通债权，而申请执行人杨×胜与被执行人为尔公司、胡×飞民间借贷纠纷一案中，杨×胜是普通的民间借贷债权人，所以越秀公司有权优先于杨×胜的普通债权；（三）根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号，以下简称《会议纪要》）第71条第二款：“……已经完成财产权利变动的公示方式转让至债权人名下……但债权人请求参照法律关于担保物权的规定对财产拍卖、变卖、折价优先偿还其债权的，人民法院依法予以支持”，也就是说，让与担保在已经公示的情况下，具备担保的优先受偿权，另网签备案登记行为是完全对外公开，且可为第三方所知晓，完全具备公示效力，所以对于越秀公司、为尔公司间的让与担保情形，越秀公司明显具有优先受偿权；（四）越秀公司通过网签备案登记的方式对案涉房产的控制，应视为越秀公司对案涉房产的变相查封，按照先后顺序也应由越秀公司在先受偿。
江西高院查明，杨×胜诉为尔公司、胡×飞民间借贷纠纷两案，赣州中院于2016年12月6日、2017年1月4日分别作出（2016）赣07执保127号和（2017）赣07执保2号民事裁定对案涉房产进行了查封，上述二案合并审理后移送江西高院一审，保全民事裁定一并移送江西高院执行，首次查封时间为2016年12月22日，期限3年至2019年12月21日。
又查明，2016年12月6日，赣州中院作出（2016）赣07执保127号民事裁定，对案涉房产进行了首次查封，该房产网签备案在案外人越秀公司名下。越秀公司向赣州中院提出执行异议，其主张案涉房产是越秀公司购买，执行法院应当解除案涉房产的查封。2017年5月8日，赣州中院作出（2017）赣07执异28号执行裁定：驳回案外人越秀公司的异议请求。2017年5月16日，越秀公司诉为尔公司并将杨×胜列为共同被告向赣州中院提起诉讼，要求解除案涉房产首次查封，2017年10月27日，赣州中院作出（2017）赣07民初100号民事判决：一、为尔公司在判决生效之日起十日内向越秀公司偿还借款本金2000万元并支付借款利息，其中，截止2017年10月18日的借款利息为1334万元，2017年10月19日起至还清借款之日止的利息按照年利率24%计算，利随本清；二、在第一项的款项范围内，越秀公司对为尔公司开发的案涉房产的拍卖价款享有优先受偿权。针对该项判决，杨×胜于2017年11月16日向江西高院提起上诉，江西高院于2018年2月1日作出（2017）赣民终585号民事判决：一、维持赣州中院（2017）赣07民初100号民事判决第一项，即为尔公司在判决生效之日起十日内向越秀公司偿还借款本金2000万元并支付借款利息，其中截止2017年10月18日的借款利息为1334万元，2017年10月19日起至还清借款之日止的利息按照年利率24%计算，利随本清；二、撤销赣州中院（2017）赣07民初100号民事判决第二项，即在第一项的款项范围内，越秀公司对为尔公司开发的案涉房产的拍卖价款享有优先受偿权；三、为尔公司未按时偿还第一项借款本息，越秀公司可以申请拍卖案涉房产，以拍卖所得价款偿还；四、驳回越秀公司其他诉讼请求。
再查明，江西高院执行局向民事审判庭（生效判决作出部门）书面致函《关于（2017）赣民终585号民事判决书中涉及赣州市越秀房地产开发有限公司是否享有优先权的函》请求释明：“越秀公司对为尔公司的债权为有担保的债权，在拍卖标的物受偿时有别于普通债权”如何理解？越秀公司对案涉房产享有何种受偿权利？越秀公司对案涉房产是否享有优先受偿权？江西高院民事审判庭书面答复：1.越秀公司对案涉房产不享有优先受偿权；2.（2017）赣民终585号民事判决主文第三项表述的法律依据是2020年施行的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第二款的规定“按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同的标的物，以偿还债务”。该判决主文的表述亦是民间借贷案件审判实践表述方式；3.关于“越秀公司对为尔公司的债权为有担保的债权，在拍卖标的物受偿时有别于普通债权”的表述，是基于本案为尔公司是以房产买卖的形式为越秀公司案涉债权提供了担保，虽然未进行物权变动不享有优先受偿权，但根据2020年施行的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，对双方以买卖形式为案涉债权提供担保属于非典型性的债权担保方式，故认定为有担保的债权。关于在拍卖标的物受偿应有别于普通债权的表述，是基于债权人越秀公司申请拍卖时申请事项可以特定于双方以买卖形式确定的房产范围，在没有其他法定的优先顺位情况下可以基于该特定的财产享有受偿权，故有别于普通债权。
江西高院认为，本案的争议焦点：一是江西高院执行案涉房产是否合法有据；二是越秀公司对为尔公司的债权是否优先于本案申请执行人杨×胜对为尔公司的债权。
一、江西高院执行案涉房产是否符合法律规定问题。江西高院依据已经发生法律效力的江西高院（2018）赣民初4号、最高人民法院（2018）最高法民终946号民事判决，立案为（2019）赣执18号执行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十二条、第二百四十四条及《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第38条的规定，作出（2019）赣执18号执行裁定，并依法向于都县房地产管理局送达（2019）赣执18号协助执行通知，续查封案涉房产，评估、拍卖处置案涉房产，完全符合法律规定。赣州中院首封权因保全裁定移交江西高院执行，江西高院对该案涉房产为首封法院，在（2017）赣民终585号民事判决明确撤销越秀公司优先受偿权的情况下，不存在因优先权而移送处置权的情形，根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第56条第一款规定：对参与被执行人财产的具体分配，应当由首先查封、扣押或冻结的法院主持进行。故江西高院强制执行案涉房产依法有据，并无不当。
二、越秀公司对为尔公司的债权是否优先于本案申请执行人杨×胜对为尔公司的债权问题。为尔公司是以房产买卖的形式为越秀公司案涉债权提供了担保，该担保的外在形式是案涉房产的网签备案在越秀公司名下。依据《会议纪要》第71条：“债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，人民法院应当认定合同有效。合同如果约定债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该部分约定无效，但不影响合同其他部分的效力。当事人根据上述合同约定，已经完成财产权利变动的公示方式转让至债权人名下，债务人到期没有清偿债务，债权人请求确认财产归其所有的，人民法院不予支持，但债权人请求参照法律关于担保物权的规定对财产拍卖、变卖、折价优先偿还其债权的，人民法院依法予以支持。债务人因到期没有清偿债务，请求对该财产拍卖、变卖、折价偿还所欠债权人合同项下债务的，人民法院亦应依法予以支持”的规定，本案中，案涉房产网签备案在越秀公司名下，显然未完成财产权利变动的公示方式转让至债权人越秀公司名下，商品房网签登记仅是政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台，规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为，并不具有物权变动性质，不直接产生不动产物权设立或者变动的效力。江西高院（2017）赣民终585号民事判决中叙述，本案网签备案实际上是商品房买卖的公示而非抵押担保的公示，并不具有物权预告登记的公示效力，越秀公司主张网签备案即为物权预告登记没有事实和法律依据。按照物权法定和物权公示原则，让与担保为债权担保方式，不具有物权效力，执行法院认定越秀公司对为尔公司本案所涉房产享有优先受偿权不当，江西高院予以纠正。在执行司法实践中，仅办理备案登记的房屋买受人都无权主张排除强制执行行为，更何况仅以网签备案担保的行为，更不能排除强制执行。从物权法的规定看，物权公示原则为法律规定的基本原则，对不动产而言，其设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，显然网签备案并不具有物权变动性质，案涉房产权利未转让至越秀公司名下。
江西高院民事审判庭书面回函称，1.越秀公司对案涉房产不享有优先受偿权；2.（2017）赣民终585号民事判决主文第三项表述是民间借贷案件审判实践表述方式；3.关于“越秀公司对为尔公司的债权为有担保的债权，在拍卖标的物受偿时有别于普通债权”的表述，是基于为尔公司是以房产买卖的形式为越秀公司案涉债权提供了担保，可以基于该特定的财产享有受偿权，仅有别于普通债权，并不是优先于普通债权。依据《会议纪要》第67条：“债权人与担保人订立担保合同，约定以法律、行政法规未禁止抵押或者质押的财产设定以登记作为公示方法的担保，因无法定的登记机构而未能进行登记的，不具有物权效力。当事人请求按照担保合同的约定就该财产折价、变卖或者拍卖所得价款等方式清偿债务的，人民法院依法予以支持，但对其他权利人不具有对抗效力和优先性”的规定，越秀公司以（2017）赣民终585号民事判决主文第三项“赣州市为尔房地产开发有限公司未按时偿还第一项借款本息，赣州市越秀房地产开发有限公司可以申请拍卖赣州市为尔房地产开发有限公司开发的、位于于都县××濂溪路、金龙路学府商街3＃楼二层写字楼（商场0002号）、三层写字楼（商场0003号）房产，以拍卖所得价款偿还”和“越秀公司对为尔公司的债权为有担保的债权，在拍卖标的物受偿时有别于普通债权”的表述，提出越秀公司对为尔公司的债权优先于本案申请执行人杨×胜对为尔公司的债权的理由，缺乏事实和法律依据，显然不能成立，江西高院不予采信。
综上所述，异议人越秀公司对为尔公司的债权并不优先于本案申请执行人杨×胜对为尔公司的债权，江西高院执行案涉房产符合法律规定，越秀公司异议理由不能成立，请求停止强制执行，不予支持。2021年2月2日，江西高院作出（2020）赣执异3号执行裁定，驳回越秀公司的异议请求。
越秀公司不服，向本院申请复议，请求撤销江西高院（2020）赣执异3号执行裁定，并依法裁定江西高院停止强制执行案涉房产，移交赣州中院执行。事实和理由：（一）江西高院（2020）赣执异3号执行裁定认定越秀公司不具有处置权，法律适用错误，江西高院（2017）赣民终585号民事判决确认了越秀公司对案涉房产具有处置权；（二）裁定认定越秀公司未办理公示登记手续错误，越秀公司已经办理商品房网签备案手续，具备公示效力，根据《会议纪要》规定，对于本案越秀公司、为尔公司、杨×胜的让与担保情形，越秀公司具有优先受偿权；（三）越秀公司通过网签备案登记的方式对案涉房产实现控制，应视为越秀公司对案涉房产的变相查封，按照先后顺序也应由越秀公司在先受偿。
杨×胜提出如下答辩理由：（一）越秀公司已经超过执行异议复议申请的法定时间，最高人民法院应当驳回复议申请；（二）江西高院确认越秀公司对案涉财产不具备处置权和不享有优先受偿权是正确的；（三）案涉房产虽然在房地产部门进行了网签备案，只是具有买卖的公示效力，但不具有房产物权担保的公示效力；（四）网签备案登记与房屋查封是两个不同法律概念。
本院认为，本案的焦点问题是越秀公司对为尔公司的权利是否优先于本案申请执行人杨×胜对为尔公司的债权。
根据江西高院（2017）赣民终585号判决和判决生效后民事审判庭对该判决的书面回函可知，越秀公司与为尔公司就案涉房产签订的买卖合同实为让与担保性质。按照《中华人民共和国民法典》第二编物权的相关规定和物权法定原则，结合《会议纪要》第67条，该让与担保只是一种债权担保方式，并不具有物权效力，该担保只在越秀公司与为尔公司之间生效，并不能对抗其他权利人，也不具有优先性。按照江西高院查明的事实，在本案申请执行人杨×胜已获得对案涉房产的首封权时，虽然生效判决已确认越秀公司对为尔公司享有债权，但并不能优先于本案申请执行人杨×胜对为尔公司债权的受偿。
关于越秀公司提出的因办理商品房网签备案手续从而获得优先受偿权的问题，江西高院（2017）赣民终585号判决已经明确，根据《城市商品房预售管理办法》《房屋登记办法》《中华人民共和国物权法》等规定，签订买卖合同后网签备案并非物权预告登记。网签备案是行政强制性行为，实际上是商品房买卖的公示而非抵押担保的公示，并不具有物权预告登记的公示效力，越秀公司抗辩网签备案即为物权预告登记没有事实和法律依据。同时，越秀公司又提出网签备案登记可否视为法院查封的问题，本院认为，作为政府部门规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为，与人民法院依照民事诉讼法等法律在保全或执行阶段对被保全人或被执行人的不动产等财产进行控制的查封行为从性质到效力完全不同，非经人民法院的法定程序，相关民事主体无法通过网签备案登记获得查封的效力。因此，越秀公司关于网签备案登记可视为法院查封的主张，本院不予支持。越秀公司对案涉房产不享有优先受偿权。江西高院强制执行本案案涉房产于法有据。
关于答辩人杨×胜提出的越秀公司超过复议申请的期间问题，经核查，越秀公司系于异议裁定作出10日内向江西高院提出复议申请，故，杨×胜以此主张驳回复议申请没有事实依据。
综上，越秀公司的复议理由不能成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下：
驳回赣州市越秀房地产开发有限公司的复议请求，维持江西省高级人民法院（2020）赣执异3号执行裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 刘慧卓
审 判 员 朱 燕
审 判 员 仲伟珩
二〇二一年十二月二十日
法 官 助 理 邵夏虹
书 记 员 陈晓宇
