不动产买受人排除强制执行要件及执行异议之诉的审理范围之考察
——王某诉秦某等案外人执行异议之诉案
（刊载于《人民法院案例选》2023年第7辑）
编写｜北京市第一中级人民法院 李 正 北京市高级人民法院 阚道祥
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裁判要旨
1.在金钱债权执行中，商品房消费者之外的一般房屋买受人请求排除执行时，应当严格把握《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的适用条件，不宜进行扩大解释，原告提出实体异议所依据的权利应当是所有权等物权性质的权利，或者是特殊债权。
2.执行异议之诉的审理范围，应当限定在与排除执行直接相关的实体权益，对于当事人一并提出的给付请求，属于合同履行的范畴的，一般不应合并审理；对于当事人提出的确权、确认合同效力的请求，可以根据本案案件审理情况一并审理。
案件索引
一审：北京市昌平区人民法院(2020)京0114民初1291号(2021年6月28日)
二审：北京市第一中级人民法院(2021)京01民终7651号(2021年12月1日)
基本案情
原告(上诉人)王某诉称：在被告张某与顾某甲、秦某、北京盛世恒鑫房地产经纪有限公司、中国建设银行股份有限公司北京昌平支行房屋买卖合同纠纷一案中，被告张某依据(2018)京0114民初16142民事判决书向法院申请强制执行，法院受理后确定案号为(2019)京0114执3200号的执行裁定，执行过程中，法院于2019年9月23日对涉案5套安置房进行预查封。其中位于北京市海淀区清河科汇园×号楼×单元103号房屋(以下简称103号房屋)为本案诉争房产。2019年10月8日原告王某向法院提出书面执行异议，原告王某主张诉争房产103号房屋所有权归原告王某所有，要求法院解除对该房屋的预查封，法院经审查作出(2019)京0114执异513号执行裁定书，驳回了原告王某的执行异议请求。现原告王某不服法院作出的预查封裁定书，向法院提出案外人执行异议之诉，原告王某请求法院判令：(1)解除对涉案房屋的预查封；(2)确认房屋买卖合同合法有效；(3)确认王某享有涉案103号房屋的所有权，如果无法认定享有房屋所有权，请求确认王某享有合法居住使用权，待可以办理变更房屋产权登记后，顾某甲、秦某、孙某配合王某办理过户手续。
被告(被上诉人)张某辩称：涉案房屋属于回迁安置房。秦某及其丈夫顾某甲欠张某钱，法院有权对其所有的房屋进行查封。
被告(被上诉人)秦某未发表答辩意见。
法院经审理查明：张某因与秦某等人房屋买卖合同纠纷一案，法院判决秦某向张某支付违约金等，后秦某未履行判决义务，张某向法院申请强制执行，执行过程中，法院预查封了涉案房屋。
北京市东升农工商总公司(腾退人、甲方)与李某、顾某甲、顾某乙(被腾退人、乙方)签订拆迁补偿协议，安置人口为：李某、顾某甲、顾某乙、秦某和孙某五人，安置包括涉案房屋在内的五套房屋。顾某甲、秦某、孙某(出卖人，甲方)与王某(买受人，乙方)签订房屋买卖合同，合同载明共有人为顾某甲、秦某、孙某，该房屋成交价格为300万元，具体付款方式及其付款期限为2018年10月31日支付定金50万元，2018年11月8日之前支付购房款80万元，开发商通知交钥匙当日支付购房款70万元，过户或委托公证完成当日(以较早者为准)支付购房尾款100万元。出卖人保证名下的上述房屋未设定抵押并承诺上述房屋处置已经得到全体共有人和相关权利人同意，出卖人本人有完整的处置权。后双方签订补充协议，出卖人承诺相关权利人及继承人均放弃涉案房屋产权权利及优先购买权；若甲方发生遗产继承及析产纠纷，与涉案房屋无关，该房屋甲方有完整的处分权，不得以此套房屋参与拆迁析产继承的份额。签订合同时，李某、顾某甲已去世。王某按照约定支付购房款180万元。王某还提交了装修指南、供暖合同等证据，证明其在涉案房屋被查封前已占有涉案房屋。本案一审判决后，王某受让了张某的债权，债权转让通知送达了秦某。
裁判结果
北京市昌平区人民法院于2021年6月28日作出(2020)京0114民初1291号民事判决：驳回王某的全部诉讼请求。
宣判后，王某不服原审判决，提起上诉。北京市第一中级人民法院于2021年12月1日作出(2021)京01民终7651号民事判决：驳回上诉，维持原判。
裁判理由
法院生效裁判认为：本案的争议焦点有三：一是申请执行人将债权转让给案外人后，对于案外人提起的执行异议之诉，是否应当进行实体审理；二是案外人就涉案标的是否享有足以排除强制执行的权益；三是对于案外人提出的要求确权及其他诉讼请求，应如何处理。
关于争议焦点一。标的物被法院采取强制执行措施，且尚未执行完毕，案外人主张实体权利的，在满足相关规定要件的情况下，对于案外人提起的执行异议之诉，法院应当进行实体审理进而认定其是否有权排除强制执行。本案中，王某虽受让了张某的债权，但是张某的债权尚未得到清偿，本案所涉执行案件尚未终结，王某作为“案外人”仍对本案享有诉的利益。故王某提出的应当裁定驳回其起诉的上诉请求，法院不予支持。
关于争议焦点二。案外人提出实体异议所依据的权利一般表现为所有权等物权性质的权利，或者是特殊的债权，该权利是否具有排除执行的效力应严格依照法律规范来确定，不宜作扩大或类推解释。首先，买受人主张排除执行的前提是不动产登记在被执行人名下，而本案中，涉案房屋至今未登记在顾某、秦某等名下，故本案并不符合适用上述条款的前提条件。其次，取得产权证的权利人将房屋进行出售，买受人履行了全部或部分合同义务但尚未取得不动产所有权的情况下，此时的买受人已经处于类似所有权人的地位，故上述规定赋予其优先于普通债权人的权利。而本案中，王某购买房屋时，房屋尚未办理产权登记，其最终取得所有权仍然存在一定的不确定性，其享有的权利应区别于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《执行异议复议规定》)第二十八条所要优先保护的权利。故王某要求排除对涉案房屋的强制执行缺乏法律依据，法院对此不予支持。
关于争议焦点三。案外人主张对执行标的排除执行的，可以同时提出确权的诉讼请求。涉案房屋尚未办理产权登记手续，其对秦某仅享有债的请求权，故对其提出的要求直接确认物权的诉讼请求，法院不予支持。案外人执行异议之诉中对是否应排除执行的判断仅限于对实体权属的认定这一基础，但因本案不应适用《执行异议复议规定》第二十八条，故对于王某主张确认其与秦某等人房屋买卖合同有效的诉讼请求，法院不予处理。王某提出的确认其享有居住使用权，待可以办理变更房屋产权登记后，顾某甲、秦某、孙某配合申请人办理过户手续之诉讼请求，系基于房屋买卖合同的继续履行，不属于案外人与排除执行直接相关的实体权益审理范围，法院对此亦不予处理。
案例注解
本案系不动产买受人所提起的执行异议之诉。执行异议之诉是指案外人以自己对执行标的享有权利为由，请求法院停止对执行标的执行措施。但是因为《民事诉讼法》对于执行异议之诉的规定较为笼统，实践中对于该类案件的处理常出现争议。本案的审理涉及如下法律适用问题：
一、不动产买受人优先地位的历史沿革和法理证成
(一)不动产买受人优先地位的历史沿革
对不动产买受人的权利予以优先保护最早规定于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》 (法释〔2002〕16号)，该批复明确：建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，而支付了全部或者大部分购房款的商品房消费者对房屋的权利优先于建设工程价款优先受偿权。此后，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(法释〔2004〕15号)第十七条 规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。直到《执行异议复议规定》第二十八条和第二十九条分别规定了一般房屋买受人和商品房买受人的优先权利。2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》第一百二十五条至第一百二十七条对《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条进行了细化解释，再一次明确了不动产买受人所享有债权的优先法律地位。
究其原因，客观方面而言，改革开放初期我国主要实施的是房屋分配制度，直到20世纪90年代末期，房屋交易才逐渐频繁，而我国不动产登记制度长期缺失，大量房屋未进行不动产权属登记；并且，直至2007年《物权法》规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，不动产物权的登记生效规则才正式确立。所以，如果一律从形式上审查不动产的权利人，将严重动摇我国现有的房屋交易秩序。
(二)不动产买受人优先地位的证成
我国学界最早在2001年提出了“事实物权”的概念，其指出，在法律物权和真正物权分离的情况下，真正的物权也有受法律保护的必要。《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条赋予一般买受人和商品房买受人优先保护的地位，其理论基础借鉴的是物权期待权理论。物权期待权滥觞于德国，其适用条件为物权变动的合意已具有拘束力、登记同意的表示已经作出以及受让人已经向登记机关提出登记申请。此种情形下的受让人距离取得不动产所有权只差登记一步，故被赋予不动产物权期待权。
长期以来，农村地区有大量房屋并未纳入不动产登记部门的统一管理；城市化进程、计划经济向市场经济转型过程中带来诸多历史遗留问题，亦使得大量房屋的权属并不完全清晰。故即便《物权法》颁布以后，不动产登记制度逐步得以确立，不动产登记的权利人和实际权利人相分离的情形，在我国仍然大量存在。而执行程序为追求权利实现的效率，都会依据权利外观来实施执行行为，因此，赋予实际权利人以排除强制执行的地位在我国具有坚实的现实基础。
此外，在案外人对涉案标的物享有一定权利的情况下，执行异议之诉案件审理的实质是要认定不同权利之间的优先性，这就涉及价值选择。首先，房屋真实权利应当源于外观权属。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释(一)》第二条规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。如执行标的物并非债务人的责任财产，那么真实权利人的物权理应可以对抗物权，这也符合公平原则的理念。其次，生存利益优先。房屋是老百姓最基本的生活资料，“无恒产者无恒心”，司法机关在进行利益衡平时，个体的生存利益应当优先于企业的经营利益，受到特别保护。
二、不动产买受人的实体权利审查规则
(一)不动产买受人排除强制执行之要件
1.不动产“登记在被执行人名下”。依照《执行异议复议规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，在满足四要件的情况下且权利能够排除执行的，法院应予支持。实践中一般发生争议的是对于第二十八条规定的四要件的理解和适用，而忽视了第二十八条规定的前提，即“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议”，这一前提条件暗含的逻辑在于，不动产的价值较大，因此，如果房屋尚未办理权属登记，此时进行房屋交易存在极大的不安定性，一是此类住房可能存在禁止交易期的限制，二是房屋权属存在不确定性，影响交易安全。在这两种情况下，买受人仍然签订买卖合同，并非理性选择，不应受到法律的特殊保护。
本案中，涉案房屋即为拆迁安置房，按照安置补偿协议，被安置人口为一家五口，后其中两位被安置人去世，但涉案房屋并未进行继承分割，此种情况下其他三位被安置人与原告签订房屋买卖合同，可能涉及对其他继承人权益的处分，而原告对该权利瑕疵是明知的；并且涉案房屋并未办理产权登记，进一步导致涉案房屋权属具有很大的不确定性。综合上述考量，本案并不符合第二十八条适用的前提条件。
2.真实的房屋买卖合同关系。实践中，被执行人为了逃避对其财产的执行，其很有可能会与案外人相互串通，由案外人以执行标的实际权利人的身份提起执行异议之诉，因此为了避免案外人利用物权期待权制度帮助被执行人逃避执行，就应当审慎考察双方是否存在真实的法律关系。依照《城市房地产管理法》的规定，房地产转让应当签订书面的转让合同，但实践中，通过倒签等方式伪造房屋买卖合同的情况并不鲜见。因此，实践中还需要从占有公示、购房款的流向等方面综合予以判断。
首先，是否合法占有。在买受人并未取得不动产登记的外观公示的情况下，首先要考虑其是否取得了占有公示。对于买受人而言，其应当提交办理入住手续、物业费或者水电等缴费凭证等证据，来证明其已经在法院查封之前合法占有房屋；当然，这一占有也应包括间接占有，比如出卖人已将涉案房屋进行出租，基于买卖不破租赁原则，买受人承继了原租赁合同关系中出卖人的权利义务，那么就可以从买受人与承租人是否重新订立合同，承租人是否转而向买受人支付租金等方面进行考察。
其次，是否已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。认定被执行人与案外人是否成立真实的房屋买卖关系，还需要从交易价格是否符合市场价格、购房款支付是否符合常理和交易习惯等角度予以审查。实践中颇具争议的是以房抵债情形下的买受人是否可以视为支付了全部价款，以债务抵顶的方式并不需要有实际金钱往来，那么这种情况下可能无法通过其他方式来判断以物抵债的真伪。实践中对此存在分歧，有法院认为，以物抵债的目的是消灭金钱债权，其不应优于其他金钱债权，故以物抵债的买受人不能排除强制执行，而相反观点则认为，需要审查以物抵债是否具有合理性、标的物价值是否严重超过债权金额等事实，如果可以认定以物抵债协议的真实性，那么受让人就可以排除强制执行。
3.“非因买受人自身原因未办理过户登记”的司法认定。对于不动产买受人排除强制执行的无过错要件，是实践中最易发生争议之处，也是事实认定上的重点和难点。从立法上而言，可归责于买受人的原因包括三个方面：一是忽略他人权利；二是忽略政策限制；三是消极不行使办理产权登记的权利。实践中最常见的就是借名买房人能否排除出名人的金钱债权人就房屋申请的强制执行，2019年11月发布的《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释(一)(征求意见稿)》对该问题列出了两种截然相反的意见，司法实践中也存在不同做法，肯定观点认为借名人借名买房并不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违背公序良俗，其为实际权利人，享有足以排除强制执行的民事权益；否定观点认为，借名买房的约定仅为内部约定，不具有对抗第三人的效力，更不具有阻却执行的效力。
(二)不动产买受人排除强制执行应严格把握
有学者指出：“并不是所有的期待都是期待权，期待权仅指那种已经达到确定的程度，乃至在交易中可以将之视为一种现成的财产。” 德国法上的物权期待权根植于德国特定的立法框架，一是特殊的不动产物权变动模式，其要求当事人双方同时到场向登记机关作出物权变动的合意，且该合意会被制作成公证文书，所以该不动产物权合意具有公示效力；二是受让人可以单独申请预告登记，出让人的处分行为对预告登记的权利人则不发生效力；三是德国法采物权行为无因性理论，即原因行为的效力不影响物权行为的效力， 当事人合意之后出现的处分权的限制不影响物权行为效力。概言之，德国不动产物权期待权的适用有着严格的法定条件和配套规则。
《执行异议复议规定》第二十八条赋予一般买受人物权期待权主要是基于我国不动产登记制度的不完善，如果不动产权属转移登记的滞后并非因为买受人的懈怠，那么让买受人承担不动产被出卖人的其他债权人处置的风险，则有违公平原则，物权期待权是保障居者有其屋的一个支点。但是同时应当注意到，物权期待权和我国现有的物权公示的基本原则是相悖的，其一定程度上冲击了现有的物权法律秩序，要让两个制度的法律理念尽可能小地产生摩擦，就应当对物权期待权的适用更加审慎。有观点指出，我国的不动产物权期待权下的买受人的权利，更接近于因具备取得权利部分要件而被赋予的“期待”阶段，其仍然主要受到债法调整，在司法解释规定的内涵与外延均模糊的情形下，应当格外谨慎适用规则。比如一般买卖合同签订后，买受人会积极追求合同履行并完成房屋的转移登记，而借名买房情形下的买受人，基于政策限制等利益考虑，其对于房屋权属转移的期待是存在一定风险和不确定性的，其离成为房屋权利人是有一定距离的，故不应适用《执行异议复议规定》第二十八条为其提供保护，实践中应避免将“非因买受人自身原因未办理过户登记”作宽松解释，使其成为兜底条款。
三、案外人执行异议之诉审理范围之考察
(一)案外人执行异议之诉的目的
执行程序和审判程序贯彻的是不同的理念，审判程序强调公正优先，而执行程序则强调效率优先，其目的是让经过生效裁判文书确认的债权得以快速实现，这就决定了执行程序主要是进行形式审查，即从执行标的的权利外观来判断标的物的权属。那么，在公示的权利人与实际权利人不一致时，执行行为就可能对案外人的实体权利造成损害，那么就需要赋予案外人相应的救济途径，这就是执行异议之诉的意义所在，其通过赋予执行标的的其他利害关系人法定的权利，及时纠正违法的执行行为，维护案外人的实体权利。除了执行异议之诉外，我国立法还设立了第三人撤销之诉、案外人申请再审的制度。三个制度构造有别，立法目的各不相同(见表1)。
(二)案外人执行异议之诉的审理范围
从立法目的出发，我国立法中的执行异议之诉解决的是案外人的权利能否排除强制执行的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条第二款规定，案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十四条规定，案外人提起执行异议可以要求停止执行和确认实体权利；地方高级人民法院也在相关的规范性文件中作出了类似规定。但是司法解释中对于案外人提出的确权等相关的诉讼请求，仍然仅是“可以”一并作出裁判，而非“应当”。通常而言，执行异议之诉的审理思路分为两个层次，一是原告是否对执行标的享有某种权利，二是该权利能否对抗和排除强制执行，故将确权的诉讼请求在执行异议之诉中一并审理是必然路径，也是诉讼经济的选择。比如，原告基于房屋买卖合同请求排除强制执行，基于《执行异议复议规定》第二十八条的规定，法院应当审查房屋买卖合同的效力，进而确定原告是否享有真实合法的权利，这也是买受人请求排除强制执行的要件之一，故如果原告提出确认合同效力的诉求，一般应当进行审理和裁判。但是合并审理的法律关系应限定为与排除执行直接相关的范畴。如果当事人主张的实体权利本身并不能排除强制执行，或者是有其他不能、不宜直接审理确认之诉的，则不应在执行异议之诉中一并作出裁判。本案中，因为房屋未办理权属登记，被执行人和出卖人并不完全一致，且如前所述，该房屋买卖合同可能还涉及其他继承人的权益，因此，在法院已经认定不适用《执行异议复议规定》第二十八条的情况下，本案没有必要也无法对房屋买卖合同的效力进行处理。
对于原告提出的给付请求，也不宜纳入执行异议之诉的审理范围，避免出现规避管辖、影响第三人权利的情形。本案中，原告提出的办理过户登记的诉求，这是与房屋买卖合同履行相关的内容，与排除强制执行并不直接相关，故亦不属于执行异议之诉的审理范围。
