李某与A房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷案（开发商擅自改变小区规划应当承担赔偿责任）
[裁判要旨]
实践中，房地产开发企业擅自违反合同约定改变小区规划布局，应当按照合同约定承担相应的违约责任。但对于是否可要求房地产开发企业承担继续履行的违约责任，应当考虑该继续履行之行为事实上是否可以履行并适合强制履行。在小区平面布局已被实际改变的情况下，依据《合同法》第110条，如果构成法律上或事实上不能履行、债务的标的不适于强制履行或履行费用过高等情形，则应判令房地产开发企业赔偿损失或承担约定违约金。
[基本案情]
某市“友力大厦”小区系由被告A房地产发展有限公司开发建造；2013年4月17日，被告取得“友力大厦”的预售许可证；2014年6月11日，被告取得“友力大厦”的新建住宅交付使用许可证。根据被告向购房人提供的销售广告册（即售楼书）显示，小区内共有1、2、3、4号楼和商务楼各一幢，其中3、4号楼东西向排列，其南面即为南北向排列的2号楼和1号楼；紧贴3、4号楼北侧的系商务楼；小区住宅主出入口位于2号楼和3、4号楼之间，次出入口位于1号楼和2号楼之间，小区的垃圾房位于次出入口的北侧。小区内1号楼的南面是“儿童乐园”，1号楼的东则是“伴月湾”，2号楼的东南面是“闲情步道”，2号楼与4号楼中间是“水榭绿洲”，3号楼与4号楼的北面是“白沙浅滩”。该售楼书上开发商注明“本资料所涉及内容最终以政府审批为准，发展商保留修改权利。”
2013年8月19日，原告与被告签订《商品房预售合同》一份，约定原告向被告购买案涉的房屋，预售价为人民币133.5万元；合同第9条约定，被告不得擅自变更已经与原告约定的小区平面布局（见附件四），确需变更的应当征得原告书面同意，被告如未征得原告同意变更小区平面布局，原告有权要求被告恢复，如不能恢复的，被告应当向原告支付总房价款0.5%的违约金；电梯厅墙面采用高级玻化砖和高级涂料；被告已经选聘B物业管理公司进行前期物业管理；合同附件四上粘贴有小区平面布置图，其中的垃圾房位于次出入口的北侧，出入口标示为“办公车辆出口”，小区的住宅主出入口位于2号房和3、4号房屋之间，次出入口位于1号房和2号房之间。签约后，原告按实际建筑面积付清了购房款132万余元，被告也于2014年6月25日向原告交付了涉讼房屋，但小区的实际布局与平面图和销售广告册发生差异：原垃圾房的位置变成了现停车位，垃圾房建造在了3号楼对面、东南方向的围墙拐角处；销售广告册中的“儿童乐园”现在是变电房；“伴月湾”现在部分是自行车棚；“水榭绿洲”现在是绿地；“白沙浅滩”现在是停车点。另外，原告入住涉讼房屋后，发现铝合金窗的限位出现故障，窗开启后不能固定定位。2015年4月，被告与B物业管理公司协议解除了物业管理服务合同，同时聘请了C物业公司进行物业管理。2016年3月，遭被告解聘的一名员工向小区部分居民家中散发了不利于被告的材料后，原告等部分业主遂与被告交涉，未果后原告即诉至法院。
原告诉称：1、被告继续履行预售合同，实施“友力大厦”的景点规划，若无法履行，则应根据预售合同第9条规定的按购房总金额的0.5%予以违约赔偿；2、停止对“友力大厦”住房的侵害行为，恢复小区出入口，恢复原有自行车车库规划，解决小区住房自行车停放问题；3、要求对其他违约行为进行整改，包括：小区各单元门厅（电梯厅）的墙面装饰（玻化砖）；小区绿化的回填土和建筑垃圾的清除；房屋的彩铝窗质量问题和安全隐患；擅自违约更换物业单位；建筑质量问题导致多户墙头开裂；4、原告购房时开发商显示的小区模型中商务楼高度远远低于3、4号住宅楼，实际并非如此，要求开发商予以恢复。
被告A房地产发展有限公司辩称：原告以楼书作为依据提起诉讼缺乏法律依据，因为楼书上明确提示本资料所涉及内容最终以政府有关部门审批为准，发展商保留修改权利。被告已按照预售合同约定履行全部的义务。关于出入口的问题被告系按合同履行的，不存在侵权问题；楼内玻化砖的问题被告并未违约；铝合金窗有质量问题被告可以修复；至于原告其他的诉请没有事实依据。
另查明，原告所属小区尚未成立业主大会和业主委员会。
[裁判]
法院审理认为，销售广告册对开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明对销售房屋价格具有重大影响，应当视为要约，虽然未载入商品房买卖合同，但应视为合同的组成部分，被告应当按此履行。事实上，被告交付的小区实际布局明显与销售广告册上的约定不符，应当按合同约定承担相应的违约责任。但由于“友力大厦”小区的大部分业主已经入住，现让被告履行该约定将引发新的矛盾和冲突，故依据原被告在合同中的约定，被告应当向原告支付按总房价款0.5%计算的违约金。
此外，法院认为，由于双方在合同附件四上粘贴的小区平面布置图明确出入口标示为“办公车辆出口”，原告的诉请缺乏事实依据；另根据小区现有的平面布局，解决原告停放自行车不存在障碍；关于小区各单元门厅（电梯厅）的墙面装饰问题，虽合同约定了电梯厅墙面采用高级玻化砖和高级涂料，但并未约定两种材料的比例，故不能确定装饰现状违反了合同；原告没有提供证据证明小区绿化下有建筑垃圾，且该诉请因涉及小区公共利益，不属于原告可以依照预售合同主张的范围；至于被告更换物业管理单位一节，如果原告对现物业公司的服务不满意，可在小区成立业主大会和业主委员会之后，通过合法途径解决；而关于小区内的商务楼高度，预售合同并无这方面的约定。综上，原告的其余诉请应予驳回。
