无产权的一楼附赠院落，业主是否享有拆改权
——刘某杰诉房地产公司房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
天津市第三中级人民法院（2020）津03民终4586号民事判决书
2.案由：房屋买卖合同纠纷
3.当事人
原告（上诉人）：刘某杰
被告（被上诉人）：房地产公司
【基本案情】
刘某杰与房地产公司于2013年10月26日签订商品房买卖合同及若干附件，约定购买房地产公司开发建设的某小区房屋。合同附件六为补充合同，系房地产公司拟制的格式条款，其中第十五条约定：“由于维护公共利益原因，出卖人或物业管理公司工作人员有权进入买受人所购商品房及附属院落，但应事先通知买受人，买受人有义务配合。因买受人原因包括作为及不作为，给出卖人或第三人造成损失，由买受人承担。”合同中并无小院面积折算为房款内容，房屋价款也未超出备案价格。房地产公司在竣工验收完毕后、交房前，对房屋南側外墙以外规划的公共绿地搭建铁艺围栏圈占成院落，即小区数十栋1楼房屋南面均建大约1.2米高度不等的铁艺栏杆围成长与宽固定的U形区域，分隔一楼各户的使用范围，与公共区域相对隔离，房屋有门直通小院。刘某杰入住后，拆毁小院围栏，自行搭建1.2米石材围墙院落并构建房屋使用至一审诉讼期间。2017年9月12日，天津市东丽区人民政府新立街道办事处针对刘某杰自建院落作出“津丽新立街行拆字（2017）310号”《责令限期拆除决定书九2018年3月12日，该处发出履行行政决定催告书，要求刘某杰履行拆除决定。2019年11月11日，该房屋南向小院里的违章房屋被强制拆除。
另，双方对该房屋院落•没有取得房产行政部门的合法登记、无规划无产权均知情、均无异议。
【案件焦点】
1.房地产公司是否违约；2.是否应当赔偿一楼小院被拆除的损失及占用资金的相应利息。
【法院裁判要旨】
天津市东丽区人民法院经审理认为：刘某杰与房地产公司签订的商品房买卖合同及补充合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。房地产公司针对刘某杰的诉讼请求提出时效抗辩问题，本案刘某杰“知道或者应当知道”应自刘某杰收到政府拆除决定起算，故房地产公司抗辩不成立。从査明事实分析，刘某杰所称房地产公司承诺赠送、附带小院体现在补充含同载有“买受人所购商品房及附属院落”的字眼，小院随房屋一并交付，刘某杰占有小院后，自行对小院拆改搭建使用至今，因此能够确认房地产公司向刘某杰出售房屋时赠送了小院。刘某杰诉讼起因是收到政府要求拆除小院的通知，刘某杰所诉款项是比照其他楼层房价核算的房屋价款差额，实为主张返还房屋的部分价款，现小院中刘某杰自行搭建房屋已被相关部门拆除，小院能否恢复原状，恢复到什么程度，相关部门并未答复，刘某杰损失是否发生并无依据，故刘某杰诉请无事实依据，不予支持。
综上，天津市东丽区人民法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，作出如下判决：
驳冋刘某杰的全部诉讼请求。
刘某杰不服一审判决，提出上诉。
天津市第三中级人民法院经审理认为：关于是否存在赠送小院的事实以及是否应当赔偿的问题。首先，审查双方合同是当事人双方真实意思的表示，是确定双方权利义务的基础。应遵从契约口由、意思自治的原则，寻找当事人主张的法律依据，从而确定双方权利义务。本案争执的院落或者小院，在商品房买卖合同中并没有书面约定，是在合同附件六第十五条中载有“买受人所购商品房及附属院落”的表述，由此得出当年购买诉争房屋时，确实存在开发商赠送院落给住户使用的事实，且实际上小院已随房屋一并交付刘某杰。只是交付后，刘某杰擅自改变小院构造，自行对原小院拆改搭建房屋使用至今，致后期引发违建拆除，成讼。
其次，院落或小院，顾名思义是房屋前后用墙或栅栏围起来的空地，即依靠一楼房屋南或北面围成的U型物理空间，与公共空间相对隔离，能够独立使用的露天区域。因此，不能建造顶盖、屋顶、搭棚等遮盖上空的掩体、物体等实体意义上的房屋、房间等，否则即失去院落或小院的意义，会造成擅自扩大房屋使用面积的违规做法，留下被拆除隐患。本案刘某杰拆毁原有透绿围栏，擅自构造实体违建房屋，严重违反了附属院落定义和合同约定，因此，被天津市东丽区新立街道办事处下达《履行行政决定催告书》后，拒不履行被强拆。从实际勘察情况看，拆除的只是违建房屋，诉争的一楼房屋南门依然存在直通室外U型区域的院落空间。
最后，拆除违建不等同于剥夺房屋附属院落的使用。拆除违建是行政机关依法行政的职责，是关乎城市建设的美丽工程。违建应当拆除，这是公民应当遵守的基本义务。本案中由于刘某杰院落中构建了实体房屋，使得行政执法机关下达拆迁决定书，并在期满后不履行情况下实施了强拆。但是对于该房屋的附属院落空间并没有剥夺、限制其正常使用，且其他一楼业主仍然在正常使用小院，因此小院依旧存在，刘某杰能够正常进出使用，没有剥夺小院使用，拆除的仅为违建，那就不存在赔偿基础。因此，驳冋刘某杰的诉讼请求，一审判决处理并无不妥，法院应予维持。
天津市第三中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
随着城镇化建设加快推进，越来越多的高楼平地而起，开发商为了促销和回笼资金，一楼赠小院、顶层赠阁楼成为卖点。但随着建设的逐步规范，小院是否计入房款总价、小院规划是否合法合规、是否应予拆除、拆除范围和程度等由此产生的纠纷不断上升。
根据《中华人民共和国民法典》第二百七十四条（《中华人民共和国物权法》第七十三条）规定，建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。那么，绿地是否位于建筑区划内还是属于业主个人所有是导致开发商承担违约责任的前提。业主要取得专属自身的绿地使用权，不仅要有商品房买卖合同约定，还要取得物权登记，二者必须同时具备。本案中，双方均认可小院未取得规划审批，也没有权属登记，因此属于公共绿地，开发商不能销售营利，业主不能取得使用权。
房地产公司为促销附赠一楼小院，该小院原状是透绿铁栅栏围成，刘某杰入住后，改变了房地产公司提供的原状，进行拆改、扩大小院面积、构筑房屋，违反了购买房屋的初衷及合同附件约定，构成违建房屋，同时违反城市房地产管理有关规定。本案中拆除的是违法建筑，并没有拆除小院围栏位置，也没有恢复成公共绿地，业主仍可正常使用该U型院落，但不能搭建有顶的构筑物、建筑物等，因此没有构成对业主权利的侵犯，,房地产公司不承担违约赔偿责任。但是一旦完全拆除U型区域的围栏恢复成公共绿地，则房地产公司应承担相应违约责任，毕竟当初存在附赠事实并交付小院使用多年。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
本案引发的思考是城镇住宅一楼小院的规划是否应纳入房屋勘察设计范围，相应国家法律法规是否应对一楼院落作出符合国情的规定以及与公共绿地的范围界限等事宜，从而规范管理、有序使用。
编写人：天津市第三中级人民法院丁津翠，本文仅供交流学习，若涉版权问题，敬请告知处理。
