张某与某房地产公司房屋买卖合同纠纷案（逾期交房及办证违约责任的承担）
[裁判要旨]
房地产开发商与业主间因延迟交付实物房屋和房屋权利所致的纠纷，一直是商品房预售合同纠纷涉讼的主要原因。对于如何确定开发商的违约责任，审判实践中适用法律不尽统一。解除权是一种形成权，以权利人单方的意思表示即可使民事法律关系发生、变更或消灭，权利人有权单方选择放弃，而且解除权与债权请求权属于两个不同性质的权利，解除权并非违约责任的承担方式，其目的在于避免损失的进一步扩大，而并非在于补偿因违约所致的损失，其本身无法达到补偿损失的目的，因此，放弃约定的解除权也并不意味放弃追究违约责任。
[基本案情]
2013年4月12日，原告张某、被告某房地产公司签订《XX市商品房预售合同》，由原告向被告购买涉讼房屋，总价4426275元。合同第10条约定：该房屋的交付必须符合下列第2种方案所列条件：取得了《住宅交付使用许可证》；被告对该房屋设定的抵押已注销；原告已按规定缴纳了物业维修基金；被告承诺在2014年12月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），原告有权单方面解除本合同。合同第11条约定：被告定于2014年6月30日前将房屋交付原告。第12条约定：被告如未在第11条约定的期限内交房，应向原告支付违约金，每日支付原告已付房款的万分之二，自约定期限的第二天起算至实际交付之日止。双方在合同的“补充条款”第8条约定变更合同第12条为：被告未在合同第11条约定的期限内交房的，应向原告支付违约金，每日支付原告已付房款的万分之二，自约定期限的第2天起算至实际交付之日止，但被告应支付的违约金以不超过原告已付房款的2%为限。第14条约定：在被告办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后15日内，由原、被告双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件；原、被告在签署《房屋交接书》之日起15天内，由双方依法向房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。第29条约定：合同的补充条款、附件及补充协议均为合同不可分割部分，补充条款、补充协议与正文条款不一致的，以补充条款、补充协议为准。合同签订后，双方按约履行，原告付清房款4383017.20元。2015年1月10日，被告通知原告于2015年1月16日交房。双方实际于2015年1月17日办理了交房手续。
2015年1月17日，原告书写违约金确认书，确认：原告为购买涉讼房屋，而与被告签订《XX市商品房预售合同》，由于被告交房逾期，故根据《预售合同》补充条款第8条的约定，被告应向原告支付违约金，每日支付原告已付房款的万分之二，且被告应支付的违约金以不超过原告已付房价款之2%为限，原告确认并同意截至该房屋交付日，被告应向原告支付逾期交房违约金共计88525.50元。嗣后，原告收到上述违约金。
被告于2015年1月9日取得涉讼房屋的新建住宅交付使用许可证，但未办理涉讼房屋的房地产权证（大产证）。
原告诉称：在合同履行期限到来之日，经原告多次催促，直至2015年1月17日，被告才将涉讼房屋交付原告使用，逾期交房期限长达6个月之久。直至目前已超过近3个月没有办理小产权证转移登记手续，未将产权过户至原告名下。故要求判令：1、被告赔偿原告因逾期交房（实物交付）造成的损失人民币119474.50元（扣除已经支付的88525.50元违约金部分）；2、被告支付自2015年2月1日起算至被告向原告发出可办理小产证通知之日止，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办理产权登记（权利交付）违约金。
被告辩称：办理小产证是原、被告共同去交易中心办理，并不是一方的义务，原告主张的违约金也没有任何依据。被告存在违约，已经主动向原告承担了应当承担的违约责任，而原告无视合同约定，提出没有约定的主张，要求驳回原告的诉讼请求。
[裁判]
一审法院认为，原、被告签订的预售合同系双方真实意思表示，内容于法不悖，应为合法有效，双方均应恪守。被告未能在合同约定的日期前向原告交付房屋，其行为已构成违约，应按照合同的约定向原告承担相应的违约责任，被告已依照合同约定向原告支付了约定的违约金。现原告以违约金确认书系原告被胁迫签订的，非为原告真实意思表示，因原告未提供相关证据佐证，不予采信。
关于原告要求被告支付逾期办理产权登记（权利交付）违约金，因被告在预售合同中承诺在2014年12月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），故原告要求被告支付逾期办理产权登记违约金的诉请，应予以支持。被告认为，依照预售合同约定原告未选择解除合同，原告主张逾期办理产权登记违约金不应予以支持，因解除权是一种形成权，以权利人单方的意思表示即可使民事法律关系发生、变更或消灭，权利人有权单方选择放弃，而且解除权与债权请求权属于两个不同性质的权利，解除权并非违约责任的承担方式，其目的在于避免损失的进一步扩大，而并非在于补偿因违约所致的损失，其本身无法达到补偿损失的目的，因此，放弃约定的解除权也并不意味放弃追究违约责任。故原告自2015年2月1日起算至被告向原告发出可办理小产证通知之日止，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办理产权登记违约金的诉请，予以支持。
依照《合同法》第六十条第一款、《商品房买卖合同解释》第十八条之规定，判决：驳回原告要求被告赔偿因逾期交房（实物交付）造成的损失人民币119474.50元（扣除已经支付的88525.50元违约金部分）的诉讼请求；被告于本判决生效之日起10日内支付原告逾期办理产权登记（权利交付）违约金，自2015年2月1日起算至被告向原告发出可办理小产证通知之日止，以4383017.20元总额，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。案件受理费减半收取计2154元，由原告负担1284元，被告负担870元。
一审判决后，原、被告均提起上诉。原告认为，原告的损失巨大，仅按照预售合同约定的违约金，不足以弥补原告的损失。被告认为，依照预售合同约定原告未选择解除合同，原告主张逾期办理产权登记违约金不应予以支持。
二审法院认为，合同约定被告应于2014年12月31日前取得新建商品房房地产权证（大产证），但被告却直到一审判决时仍未办出大产证，被告违约事实存在，理应承担违约责任。故判决：驳回上诉，维持原判。
