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【裁判要旨】
1.陈某某单方“超出协议约定范围”在局办公楼后面空地上搭建简易用房属于单方变更合同的意思表示，虽然当时某市移民开发局及中心未提出异议，但不能由此推定取得对方的同意。
2.陈某某投入的装饰装修残值损失，本来应当通过评估鉴定，但是鉴于目前已经全部拆除，丧失了评估鉴定条件的情况，对其剩余租赁期内的装饰装修残值损失，本院以实际损失为基础，结合合同实际履行情况等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定由出租方给予陈某某100万元经济补偿。
【案件基本事实】
2009年3月1日，陈某某与事务中心签订《合作协议》，约定：1.该事务中心将129号临街门面5间及二、三楼房产，面积1000平方米交由陈某某投资经营，陈某某对大楼进行装修，每年12月30日前陈某某支付158200.00元，从第六年起每年递增2000元。2.合作期限为10年，至2019年3月1日止。3.如因不可抗拒因素，必须终止合同时，一般应提前一月书面通知陈某某；陈某某的经济损失事务中心不予补偿。如果事务中心提前解除合同应赔偿陈某某装修损失。
同年3月23日，因陈某某经营所需，由事务中心向移民局机关书面请示，请求把临街房屋后、局办公楼前空地划出一半无偿提供给事务中心使用。局办公会议经研究，批示“同意划给临街房屋后、局办公楼前空地一半中的一部分给中心使用，由办公室和事务中心具体协商办理”。
2009年3月24日，陈某某与事务中心签订《补充协议》，约定：事务中心同意将局机关划归事务中心使用的空地，划归陈某某管理使用，陈某某承担事务中心承担的安全、保卫、绿化等义务，允许陈某某修建临时营业用房，如果提前终止协议时，陈某某所修建的房屋和装修损失不予补偿。
《合作协议》和《补充协议》签订后，陈某某对租赁房屋内外部进行投资装修使用，并将该经营场所经营“水云间”桑拿洗浴业务。陈某某不仅在临街房屋后、局办公楼前面空地上搭建了锅炉房和营业用房，还在局办公楼后面空地上搭建了员工宿舍等临时用房，某市移民局及事务中心当时未提出异议。合同签订前，某市移民局所有的129号临街门面五间中的其中一间门面已经借给某市使用，陈某某出于自身对经营场所安全考虑，同意该门面继续由公安机关做警务室使用。
陈某某分年度交纳了四年房租费用632800元。事务中心于2012年7月18日被撤销。
2013年10月30日，某市移民局以“本单位后院要进行改造使用，陈某某临时占用局办公楼后的空地使用的员工宿舍及其他杂物都不在租赁合同范围内”为由，通知陈某某搬离。
2013年12月27日，某市移民局又下发通知，请陈某某将局办公楼后搭建的简易房屋在2014年1月10日前自行拆除。
2014年4月8日，陈某某以某市移民局通知拆除员工宿舍、“水云间”无法经营为由，向某市移民局提出直接损失360万元、间接损失从2014年计算至2019年780万元的赔偿申请。
2014年11月28日，陈某某向某市移民局发出《关于终止合作协议的告知函》，明确要求终止其与事务中心签订的合作协议并由某市移民局赔偿损失200万元。
经双方多次协商，某市移民局2014年12月15日经党组会议讨论研究，于2014年12月30日书面回复陈某某，其内容如下：“一、同意陈某某提出终止《合作协议》的要求；二、鉴于租赁期未满且陈某某在租用期间投入了一定的设备和资金，本着解决问题的原则，原则同意给予你方适当的经济补偿，但补偿金额不得超过你方租用以来已实际交付我方的租金总额，具体事宜由双方另行商定等”。因在赔偿金额上双方分歧较大，无法达成一致意见。
另查明，2018年3月1日，陈某某与某市移民局签订了《租赁房屋及场地退还协议》。但是陈某某未在协议约定的2018年3月29日前履行《租赁房屋及场地退还协议》。2018年6月，陈某某拆除并清运设施设备、交还租赁房屋及场地。2019年3月14日，某市移民局变更名称为某市水电移民办公室。
【原告诉讼请求】
陈某某一审诉讼请求：1.终止其与某市移民局2009年3月1日签订的《合作协议》；2.某市移民局赔偿其房屋装修设备及营业损失合计460万元；3.本案诉讼费用由某市移民局承担。
某市移民局反诉请求：判令陈某某如数全额交纳拖欠的房租并将超出《合作协议》约定范围占用的房屋、场地归还及承担相应违约责任。即1.判令陈某某支付某市移民局拖欠的房租480600.00元；2.判令陈某某赔偿某市移民局违约金60万元。
【法院裁判】
一审判决：一、解除陈某某、某市移民局双方于2009年3月1日及2009年3月21日签订的《合作协议》和《补充协议》；二、由某市移民局在本判决发生法律效力后十日内补偿陈某某经济损失1000000.00元，陈某某在判决生效十日内将该租赁房屋返还某市移民局；三、驳回陈某某的其他诉讼请求；四、驳回某市移民局的反诉请求。
二审判决：驳回上诉，维持原判。
某中院再审判决：一、撤销原一审民事判决与二审民事判决；二、解除某市移民局与陈某某于2009年3月1日、2009年3月24日签订的《合作协议》《补充协议》；三、由陈某某支付某市移民局2013、2014、2015年房屋租金人民币480600.00元及违约金人民币144180.00元共计人民币624780.00元；四、由陈某某在不影响租赁房屋结构安全的情况下拆除装修设施及设备后，将双方协议约定的租赁房屋及场地返还给某市移民局；五、驳回陈某某的诉讼请求；六、驳回某市移民局的其他反诉请求。
某高院再审判决：一、撤销某市中院再审民事判决、某中级原二审民事判决和某区法院原一审民事判决；二、由陈某某在本判决生效之日起30日内支付某市水电移民工作办公室2013年3月1日至2016年3月1日的房屋租金480600元；三、由某市水电移民工作办公室在本判决生效之日起30日内补偿陈某某经济损失1000000.00元；四、驳回陈某某的其他诉讼请求；五、驳回某市水电移民办公室的其他反诉请求。
【争议焦点评析】
一、双方约定的租赁场地范围
1.陈某某对租赁场地范围是否清楚
根据2009年3月23日事务中心书面请示、局办公会议的批示及2009年3月24日《补充协议》约定，陈某某对2009年3月24日补充协议书面约定的“局机关划归昭通市移民开发技术事务中心使用的空地”范围指“临街房屋后、局办公楼前空地的一半”是清楚的。
2.陈某某搭建简易用房的行为性质
陈某某单方“超出协议约定范围”在局办公楼后面空地上搭建简易用房属于单方变更合同的意思表示，虽然当时某市移民局及中心未提出异议，但不能由此推定取得对方的同意。
3.某市移民局及中心未对陈某某超租赁合同范围搭建简易用房行为进行追认
2013年10月30日、2013年12月27日某市移民局发出的两份书面通知，均认为陈某某临时占用局办公楼后面使用的营业用房及员工宿舍不在租赁合同范围内，通知陈某某拆除。由此，陈某某单方“超出协议约定范围”在局办公楼后面空地上搭建简易用房事后也没有取得对方的追认。
二、当事人是否存在违约
1.案涉协议关于合同终止及补偿的相关约定
案涉《合作协议》第九条约定：“甲方如因不可抗拒因素，必须终止合同时，一般应提前一月书面通知乙方；乙方的经济损失甲方不予补偿。如果甲方提前解除合同应赔偿乙方装修损失。”
《补充协议》约定：“如果陈某某在此空地修建营业用房，所修建房屋和装修，协议期满后归出租方所有，协议期限以2009年2月13日事务中心与陈某某签订的合作协议为准，如出租方在协议期限内因不可抗拒的因素必须提前终止补充协议时一般应提前一个月书面通知陈某某，陈某某的经济损失出租方不予补偿”。
2.当事人已达成终止合同及补偿的共识
2014年11月，陈某某书面提出请求终止合同，并要求赔偿损失；2014年12月30日，某市移民局经党组会议研究决定作出《回复意见》：一是同意终止合作协议，二是在所收租金范围内原则同意给予陈某某适当的经济补偿。
由此，当事人双方达成了变更合同的新协议：1.合同履行期限的变更，双方一致同意于2014年12月30日终止房屋租赁合同；2.某市移民局同意适当补偿陈某某的经济损失。
3.协议终止是否可归责于当事人
对于合同的解除原因，主要是政策变化及某市实施人居环境提升工程，这是因不可归责于双方的事由导致合同的解除。双方在租赁合同的履行过程中均不存在违约行为。
在双方就终止合同达成一致但就赔偿金额未达成一致意见前，双方协商解决纠纷期间，陈某某有正当理由延缓支付租金，这是行使同时履行抗辩权的体现，不属于违约行为。
三、解除合同后双方各自主张的损失如何认定
1.陈某某应支付占用费
当事人于2014年12月30日协商一致解除了案涉《合作协议》及补充协议，但从2013年至2018年6月前，陈某某一直占用房屋和场地，没有将租赁标的物返还对方当事人，至2018年3月1日双方才达成《租赁房屋及场地退还协议》，并于2018年6月陈某某拆除并清运设施设备、交还租赁房屋及场地。
鉴于陈某某于2018年6月实际返还租赁房屋和场地，无需再判决返还。在陈某某实际占用房屋和场地的期间，应当支付参照房屋租金标准计算的相应的占用费用，故某市移民局反诉要求陈某某支付2013年3月1日至2016年3月1日租金480600元的诉讼请求应当予以支持。
2.陈某某损失金额如何确定
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情况分别处理：…（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”。
根据前述规定，合作协议中是租给陈某某十年但其只用了四年就面临歇业的客观情况，陈某某确有损失存在。陈某某投入的装饰装修残值损失，本来应当通过评估鉴定，但是鉴于目前已经全部拆除，丧失了评估鉴定条件的情况，对其剩余租赁期内的装饰装修残值损失，人民法院以实际损失为基础，结合合同实际履行情况等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定由出租方给予陈某某100万元经济补偿，系行使法官自由裁量权，并无不当。
