不动产确认纠纷与房屋买卖合同纠纷的区分及裁判思路
——钦某某、苏某某诉十堰某置业公司物权确认案
【案件基本信息】
1,裁判书字号
湖北省十堰市中级人民法院（2020）鄂03民终1693号民事裁定书
2.案由：物权确认纠纷
3.当事人
原告（被上诉人）：钦某某、苏某某
被告：十堰某置业公司
第三人（上诉人）：王某善
【基本案情】
2008年8月30日，钦某某、苏某某与十堰某置业公司签订《商品房销售合同》，购买“某国际大酒店”E区房屋，总价格为1971200元，付款方式为分期支付：（1）签订合同时，支付50万元；（2）房屋吏付时支付30万元；（3）余挟以十堰某置业公司欠付钦某某、苏某某的设计费、桩基工程费及煤渣款抵付。
2014年10月16日，经钦某某、苏某某与十堰某置业公司对账后确认：钦某某、苏某某以设计费1098177元、煤渣款136210元、桩基款236813元，合计1471200元抵付E区购房款。10月17日，钦某某、苏某某（乙方）与十堰某置业公司（甲方）签订《交房确认书》，其内容为：甲方于2010年底前已将E区2幢103、203、303、403房屋实际交付乙方使用，甲方在本确认书签署当日将E区1憧301、401房屋交付乙方。待甲方为乙方办理房屋产权证件后一个月内，乙方一次性付清所欠的全部购房款。
自2014年7月29日始，十堰某置业公司法定代表人龚某某开始向王某某借款。钦某某、苏某某后来得知十堰某置业公司将已出售给钦某某、苏某某的房屋销售给王某某，并办理房屋产权登记。
【案件焦点】
1.当事人之间的争议属于房屋买卖合同纠纷还是物权确认纠纷；2.钦某某、苏某某要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求能否成立。
【法院裁判要旨】
湖北省丹江口市人民法院经审理认为：虽然诉争房产产权登记在王某某名下，但该产权证记载内容与真实状况不符，应确认该诉争房产归属于钦某某、苏某某所有。钦某某、苏某某在2008年8月30日与十堰某置业公司签订《商品房销售合同》，购买十堰某置业公司E区2幢一楼至四楼。2010年底十堰某置业公司将此房交给钦某某、苏某某使用，一直占有、使用至今，是房屋真实购买物权所有人。十堰某置业公司无力偿还王某某的借款，在以物抵债时明确告知王某某涉案房屋已出售给钦某某、苏某某。王某某为确保自己的债权能够实现，执意迫使十堰某置业公司法定代表人龚某某签订以房抵债协议，该行为应属无效。
湖北省丹江口市人民法院依照《中华人民共和国物权法》第十七条、第二十八条、第三十二条、第三十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）＞第二条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第三百九十八条、第四百零四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
钦某某、苏某某是购买十堰某置业公司E区2幢103、203、303、403号房屋真实物权所有人。
王某某不服一审判决，提起上诉。湖北省十堰市中级人民法院经审理认为：钦某某、苏某某与十堰某置业公司之间不存在物权争议，两者之间的争议本质上是房屋买卖合同纠纷，而非物权纠纷。钦某某、苏某某坚持以物权确认纠纷提起诉讼，其主张的法律关系与人民法院查明的不一致根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条规定，结合处分原则，原告以什么为法律基础向被告请求什么是原告的权利，人民法院不宜再释明要求当事人变更诉讼请求，应当根据所主张的法律关系作出相应裁判。饮某某、苏某某坚持要求确认案涉房屋归其所有缺乏法律根据，依法应当判决驳回其诉讼请求。但是本案不仅是诉讼请求能否成立的问题，还涉及原告是否为真实权利人的问题。这既是事实问题，更是有无原告主体资格的程序问题。
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条的规定，钦某某、苏某某提起物权确认之诉应当提供证据否定登记簿的证明力，且还要证明其是诉争物权的真实权利人。换言之，即便钦某某、苏某某能够提交证据否定不动产登记簿记载权利人的真实性，也不能必然得出自己就是真实权利人的结论。如果不能证明其为该不动产的真实权利人，那么其起诉就不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条关于“原告是与本案有直接利害关系”的规定。
湖北省十堰市中级人民法院依照《中华人民共和国物权法》第三十三条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一））第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第-百十九条第一项、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条之规定，裁定如下：
一、撤销一审民事判决；
二、驳回钦某某、苏某某的起诉。
【法官后语】
不动产确权争议与房屋买卖合同纠纷是不动产领域两类常见的、不同的案件，其处理结果往往涉及当事人的重大切身利益。司法实践中当事人极易混淆两者，对此法官在审判过程中要探求当事人真实意思表示，分析真实权利义务关系。唯有准确把握案件性质，才能厘清案件基本事实，作出公平公正裁判。以下结合两类案件的特点，归纳二者的区别，梳理不动产确权纠纷的栽判思路。
一、不动产确权纠纷与房屋买卖合同纠纷的区别
（一）案件性质不同
不动产确权纠纷属于物权纠纷范畴，物权系支配权、决定权，具有排他效力、优先效力、追及效力以及物权请求权效力。而房屋买卖合同纠纷属于债权纠纷范畴，债权系请求权、相对权，无上述效力。
（二）诉讼目的不同
就不动产确权纠纷而言，其本质上是一种明确人己之界限，实现定分止争的确权目的。不动产确权纠纷是确认之诉，诉讼目的就是解决物权的归属和内容的争议。而房屋买卖合同纠纷的诉讼目的是解决房屋买卖合同履行过程中产生的争议，具体表现为因合同效力、合同履行、违约责任产生的争议。
（三）请求权基础不同
不动产确权纠纷适用《中华人民共和国民法典》物权编及其相应司法解释。房屋买卖合同纠纷的请求权基础是合同约定的条款以及《中华人民共和国民法典》合同编的相关规定及相关司法解释。
（四）诉讼门槛及证明标准不同
因不动产登记簿对外具有公示效力，本身就是证据，有很强的证明力，如果真实权利人提起诉讼，不仅要提供证据否定不动产登记簿的证明力，还要证明其为真实权利人。而提起房屋买卖合同纠纷没有如此高的证明标准。
二、不动产确权纠纷的类型及裁判思路
（一）不动产确权纠纷的类型
司法实践中，不动产党记簿记载的权利人与真实权利人不一致情形主要有以下几种：（1）夫妻共有的房屋登记在一方名下；（2）不动产物权（遗产）蹇记在继承人、受遗赠人以外的人名下；（3）借名买房；（4）人民法院生效裁判文书或者仲裁委员会确认的不动产物权与不动产登记簿登记的权利人不一致（5）其他不一致的情形。
（二）不动产确权纠纷案件的裁判思路
1.审查请求权基础。认真审查原告的请求权基础，结合相关事实分析双方真实的法律关系。法律基础可以在合同里找到，也可以是单个的法律条文，也可能是多个法律条文的结合，或者合同与法律条文的结合。就法官而言，先做由一个基础评价，即“原告以什么为法律基础向被告请求什么再结合相关案件事实以及相关法律规定作出分析，原告与被告之间的真实法律关系是不是不动产确权纠纷。
2.法官不再行使释明权,，司法实践中，原告错把房屋买卖合同纠纷当作不动产确权纠纷提起诉讼的现象普遍存在。当事人主张的法律关系与人民法院认定不一致时，以往系法院主动释明当事人是否变更诉请，但从新修订的《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的相关内容来看，法院应当尊重原告的处分权，即原吿有权选择向被告主张何种权利的法律基础，审判权不再干预。
3.在审査原告主体资格的基础上作出裁判。从《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）＞第二条规定的内容来看，原告除了要证明不动产登记簿记载权利状况不真实外，还应当证明自己对特定不动产享有物权。换言之，即便原告能够提交证据否定不动产登记簿记载权利人的真实性，也不能必然得出自己就是真实权利人的结论。如果不能证明其为该不动产的真实权利人，那么其请求人民法院保护的民事权益就不属于原告。此种情况下，原告实际上与不动产确权纠纷没有直接的利害关系。根据《中华人民共和国民事诉讼法》（2021修正）第一百二十二条的规定，原告起诉必须符合“原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”的条件，否则,人民法院应当以原告与该案无直接利害关系为由，裁定驳回其起诉。司法实践中，此种情况下，也有判例是判决驳回原告的诉讼请求，但笔者认为，不动产确权纠纷的其实权利人是针对登记簿记载的权利人不一致而言的，在否定登记簿记载事项的同时，其还应当证明其通过合法途径取得了物权，即要达到证明其是“真实权利人”的证明标准。从法理上讲，物权保护纠纷应当以享有物权为前提，不动产确权纠纷是物权保护纠纷的一个种类，原告作为真实权利人提起不动产确权纠纷实际上是基于物权的排他效力，源于权利人对不动产的直接支配权，杜绝在同一不动产上设立两个所有权，即所谓的“一物一权主义”。不动产确权纠纷中的“其实权利人"，顾名思义，就是真正享有不动产物权的人，提起不动产确权之诉，就是为了解决物权归属、内容的争议问题。根据《中华人民共和国民法典》第二百一十六条规定，“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”。如果原告不是“真实权利人”，是无法与登记簿记载的权利人对抗的，也是与物权归属、内容争议无关的，因此证明其是“真实权利人”也是题中应有之义。物权是绝对权，具有极强的排他性，不动产确权纠纷本身就是为了保护真实权利人的合法权益而设立的案由，该类纠纷有其自身的特性，与普通民事案件还是存在一定的区别，该类案件的原告应当是不动产真实权利人。因此，如果原告不能证明其是真实权利人，裁定驳回其起诉与法律、法理更为相符。
编写人：湖北省十堰市中级人民法院徐恩田，本文仅供交流学习，若涉版权问题，敬请告知处理。
