已办理网签备案手续的商品房买受人，能否排除人民法院的强制执行
转自：张新国公众号“秦台法语”
日常生活中，衣食住行是人生存最重要的四件事。而购买房屋则是一件大事，因为房屋的购买需要大量资金，他需要穷尽大部分人的几十年的积赞，甚至是一家人的积蓄，除此外还有所购房屋的地段、户型等因素，真是让人费神、费力、费财。
房屋权属的取得需要进行登记。我国民法典规定了物权取得的两种方式，即动产物权的取得需进行交付，不动产物权的取得需进行登记。《民法典》第209条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力。第214条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。
个人购买商品房，需经过的几个重要阶段，大体上可分为：筹资→签订商品房买卖合同→网签备案→交付房款→收房→办理房屋不动产所有权证。从该主要流程来看，个人从签约买房办理网签再到办理完房屋产权证，需要经过一定的时间。那么，问题来了！在购买人交付了首付款并办理了房屋网签备案合同后、办理房屋产权登记前，房地产开发商因债务纠纷包括自负债务或为他人担保债务而被人民法院强制执行该网签房屋时，房屋购买人能否要求法院不予执行该网签房屋呢？或是否有权排除法院对该网签房屋的强制执行呢？用规范的法律语言来讲，就是网签房屋能否阻却人民法院的强制执行？对该问题的法律分析如下：
一、网签房屋的所有权归属于谁
房屋产权的取得方式有两种：一是原始取得，即通过房屋的建造行为取得房屋产权；二是继受取得，即通过房屋的买卖、继承、赠与等方式取得。网签房屋因尚未进行该房屋的不动产登记，故网签人尚不能取得该房屋的产权。房地产开发商在取得建设用地使用权的地面之上进行房屋的开发建设行为，故因其自建行为而当然取得该房屋的产权，而无须进行自建房屋的登记来公示自己对房屋的产权。因此，通过上述分析可知，网签的房屋产权仍归属于房地产开发商而非房屋购买人。
二、网签的法律性质
商品房网签登记是政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台，规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房销售管理的网上备案登记行为，是行政机关对于商品房买卖合同进行管理的一项行政管理措施。商品房网签登记不直接产生不动产物权设立或变动的效力，不具有物权变动性质。
商品房网签备案是政府相关部门对商品房买卖合同的销售进行网上管理的一种行政管理性措施，其不属于物权预告登记，而是一种行政强制性行为，其性质是商品房买卖的公示而非抵押担保的公示，其不具有物权预告登记的公示效力。作为政府部门规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房销售管理的网上备案登记行为，与人民法院依照民事诉讼法等法律在保全或执行阶段对被保全人或被执行人的不动产等财产进行控制的查封行为从性质到效力上完全不同，非经人民法院的法定程序，相关民事主体无法通过网签备案登记获得查封的效力。因此，关于网签备案登记可视为法院查封的主张，不能成立。
三、商品房买受人法律保护的特殊规定
房屋买受人只有从房地产开发企业手中购买一手房的才构成商品房消费者，此即本文讨论的商品房买受人（具体的商品房消费者的认定要素或构成要件，见本公号“秦台法语”2023年4月26日“最高人民法院商品房消费者权利优先保护司法解释的理解和适用之二”）。
商品房买受人从房地产开发商手中购买商品房，并与房地产开发商签订商品房买卖合同，从法律性质上讲，购房人与开发商之间形成合同之债，即双方之间的法律关系为债权债务关系。债权之间具有平等性，是债的基本属性。房地产开发商与他人之间存在债权债务关系，经人民法院裁判并生效后进入执行程序，从民法理论上讲，房地产开发商是以其所有的财产作担保来保障所有债权的实现，鉴于债权的平等性，因房屋买卖合同形成的债权相较于房地产开发商的其他债权人，原则上并不具有优先性，也不具有阻却和排除房地产开发商的其他债权人依法对其所购买商品房进行强制执行的权利。
2023年4月20日起施行的《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）第2条规定：“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。”第3条规定：“在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。”
四、办理网签备案手续的商品房买受人，能否排除强制执行
根据前述分析，商品房买卖合同的网签备案是政府相关部门为防止开发商对房屋的一房二卖、进行房屋销售监管的一种行政管理手段，而非商品房的预告登记，其不具有物权登记保护的物权效力，也就不具有优先于债权保护的特殊保护功能。商品房的购买人作为具有居住功能性质需求的特定购买主体，其对所购买的房屋具有居住利益也具有取得房屋物权登记和房屋产权的正常预期，具有需要特殊保护的利益诉求，且购买商品房的消费者属于特殊保护的利益的群体，故应予特殊保护。
《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）施行后，给予商品房消费者予以特殊保护，具有了法律依据。商品房消费者所具有的房屋交付请求权和交付不能时的返还购房款请求权，优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权和其他债权，具有正当基础，商品房买受人取得了权利保护的“超级优先权”。
通过上述分析，对于办理网签备案手续的商品房买受人，能否排除房地产开发商其他债权人的强制执行，基本可以下结论为：能够排除执行。但这一结论应附有其先决条件，而非是当然的能够排除执行，且该处所谓的先决条件应是该结论得以实现的充分条件，而非充要条件。具体理由：
第一，主体特定，即办理商品房网签备案的购房人应是商品房消费者；卖房人应是房地产开发企业。
第二，目的特定，即购房人购买房屋的目的是用于居住，购房人具有为生存而必须居住该买卖房屋的特定利益诉求。关于居住利益的诉求，应以购房人名下没有其他用于居住的房屋为必要。关于名下没有其他用于居住的房屋，其认定标准可以以一定区域为限制条件，具体可以行政区划的县级单位，包括地级市内的区或经济开发区为必要。
第三，购房合同的网签时间特定，即购房合同的网签时间必须早于人民法院对该买卖房屋的查封时间。
第四，购房合同的履行条件特定，即购房人必须交清全部购房款，其交付时间至迟不得晩于一审法庭辩论终结前。
通过对办理了网签备案的商品房买卖合同的买受人排除对该商品房强制执行的条件的分析，可以看出，只要购房人符合上述四个条件，即主体特定、目的特定、签约时间特定、合同履行条件特定，在只有一名购房人的情况下，即使购房人没有办理商品房的网签备案手续，也不影响其享有排除房地产开发企业其他债权人强制执行的权利，也即在只有一名购房人购买商品房的情况下，即使其没有办理网签备案手续，因没有其他购房人主张商品房消费者的特殊“超级优先权”保护，只要是商品房消费者同样能够排除法院的强制执行，这与是否办理了网签备案并没有必然联系。但若在同一商品房之上，存在两个甚至多个购房人，在均没有办理网签备案手续的情况下，则签约在先的购房人应首先取得该“超级优先权”的保护，后续签约人的权利保护顺位则依次后推；在存在多个购房签约人时，则办理了网签备案手续的购房人的权利保护顺位优先。
若商品房购房人不能同时满足上述四个条件，则不符合取得“超级优先保护权”的条件，不能排除法院的强制执行。
司法实践中需要注意的是：第一，在商品房消费者没有满足上述四个条件排除法院的强制执行时，对于已签约的商品房消费者，即使没有能够全部交清购房款而致人民法院强制执行该买卖房屋时，无论时当事人之间的协商折价，还是人民法院的拍卖价款，均应优先从中扣除商品房买受人已交付的购房款，剩余的房款才属于强制执行的标的归属于购房人外的其他债权人。第二，由于商品房的网签备案不等同于商品房的预告登记，没有物权登记的效力，因此，即使网签备案的买卖房屋，也不能阻却和排除人民法院对该房屋的查封措施。因为，无论是人民法院采取的财产保全措施，还是执行程序中采取的强制执行措施，均因效率原则的要求，而采权利外观原则，在买卖房屋没有进行物权登记公示的情形廿，人民法院当然可以对登记于房地产开发商名下的房屋采取执行措施。当然，对于人民法院采取的该类措施，商品房的买受人享有提起保全异议或执行异议的权利，这属于购房人的救济手段，则该当别论。
也正是基于上述分析和论证，笔者在此提醒购房人在买卖商品房时，要及时进行买卖房屋的网签和备案；在满足产权登记条件时，要及时进行买卖房屋的产权登记，取得房屋建设用地使用权证和房屋不动产证（有的地方的不动产登记机关办理的是两证合一）。
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