冒名他人设定抵押权的认定当事人无处分权限和当事人无权代理为两个不同问题，如当事人无代理权限却以他人名义签订抵押合同则发生了无权代理。无权代理行为原则上属于待追认的行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，则构成表见代理，负担行为有效。本案特别之处在于，周某并非以代理人的名义签订抵押合同，而是冒充苏某本人，系典型的冒名签订合同行为。

父亲抵押和未成年子女共有的房产，有效吗法定代理人有权代理被监护人从事民事活动，但本案中，法定监护人将与未成年子女共有的房产作为抵押担保物，然而抵押借款目的不能证明该借款用于被监护人的生活、学习等利益所需，银行对借款用途是否符合未成年人利益保护规定未尽到注意义务，故王某的行为系作为法定监护人超出规定代理权限签署的涉案房屋抵押合同，属于无权代理行为，未经被监护人成年后追认，对被监护人不发生效力。

父亲抵押和未成年子女共有的房产，有效吗？本案为金融借款合同纠纷。被告某公司向原告某银行借款后，未按约定期限还款付息，应承担违约责任。故原告某银行诉请被告某公司返还借款本金、利息的诉讼请求，法院予以支持。被告欧某为本案借款提供连带责任保证担保，应承担连带清偿责任。

未成年人签订的抵押合同是否有效现行法律对抵押人的身份并无限制，未成年人亦可作为抵押人，父母以监护人的身份授意未成年人签订抵押合同并不违反法律禁止性规定。与此同时，我国现行法律规定监护人不履行监护职责或者侵害被监护人合法权益的，应当承担法律责任，若未成年人的监护人擅自抵押未成年人名下的房屋且损害了未成年人的合法利益，理应由监护人承担赔偿责任。但是，对抵押合同效力如何认定，关涉未成年人与抵押权人利益平衡，法律并未予以明确规定，审判实践中也存在较大争议。

抵押权预告登记可以阻止对标的物的处分预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。

一套房子，两次抵押，谁享有优先受偿权？实践中，房屋已经办理一次抵押登记，在借款余额未超过抵押物价值一定比例等符合金融机构其他借款要求的前提下，借款人再次将该房屋作为抵押物向金融机构申请贷款，构成了二次抵押。一般情况下，相比第一次抵押贷款，第二次抵押贷款利率相对较高、额度较小，但是为那些已经有一笔贷款仍需要资金的借款人提供了资金获取的渠道，同时，金融机构为了完成一定业务量，现实中也促成了不少二次抵押贷款的情形。

金融借款合同中抵押权的认定与保证责任承担在商品房按揭贷款交易中，办理抵押登记手续是抵押权人和抵押人应当完成的义务，开发商已办理建筑物所有权首次登记及案涉房屋不动产权证书并及时将该不动产权证原件交给了抵押权人即已履行其义务，此时办理抵押登记手续的条件也已成就。

公司的分支机构以自有房屋设定抵押的效力公司将其不动产登记在分支机构名下，根据《民法典》关于不动产物权变动公示、公信原则的规定，该分支机构应当被推定为该不动产的所有权人，该分支机构以登记在其名下的不动产为他人债务设定抵押的行为，应当认定为公司对其分支机构的一种授权行为，属于所有权人对其自有不动产的有权处分，应当认定为有效。

父母抵押其未成年子女名下房产的行为是否有效？鉴于房产的重大价值和抵押行为的高风险性，父母抵押其未成年子女名下房产的行为，原则上应认定为非为其未成年子女利益，除非相对人有相反证据足以证明该抵押行为确系为子女利益而实施。比如父母以房产设定抵押办理银行贷款为子女就医筹措医疗费用或出国留学费用，此种抵押行为直接对子女有利。父母代替未成年子女签章让其承担抵押风险的行为不属于接受奖励、赠与、报酬等纯利益的行为，应属无权代理，该代理行为无效。

在本案中，合同双方均为企业，在合作中应诚信经营，依约履行合同条款及义务。同时，信托公司作为专业的代为管理经营货币资金和实物财产的金融机构，应具备丰富的信托业务经验及相关的专业知识及畅通的信息渠道，在办理抵押业务时，除要审查不动产登记薄的登记信息外，还应尽到审慎注意义务、遵守普遍的行业惯例，实地调查抵押物，并严格审查是否已经交付他人使用，从而规避风险，避免不必要的法律纠纷。