售房人隐瞒了房屋已抵押的事实怎么办卖家应当如实告知买家所售房屋的重要信息，不能蓄意隐瞒，否则极易产生纠纷，如房屋有抵押登记则不能办理过户；房屋若系卖方以赠与方式取得的，再出售时则需缴纳较高的税费等。买家选择房屋时，尽量仔细询问房屋相关信息，最好与卖家一起前往不动产登记中心查询房屋的产权情况，确保权属完整再签订合同，并在合同中约定违约情形及违约后果。

一般房屋买受人是否有权排除抵押权的执行执行抵押物、抵押权人排除执行、案外人排除抵押人的申请执行、是否构成抵押权等等，是司法实践中常见的热点问题。抵押不仅涉及物权编、担保法司法解释、执行规范，还涉及不同身份、不同级别的权利人。一般来说，法律关系较为复杂。

开发商将已出售房屋抵押给银行，银行未尽审慎审查义务，不享有抵押权开发商向银行提供抵押之前，该开发商已将前述案涉房屋出售给购房者。开发商与购房者签订了房屋买卖合同，虽未办理过户登记，但购房者等人已经支付价款并实际占有房屋。银行自认开发商向其提交的抵押物清单载明前述案涉房屋处于出租状态。在房屋被他人占有使用的情形下，作为专业金融机构，银行应当对房屋的出租情况进行充分的现场调查，以查明出租人是否是开发商，抵押物是否存在真实的权利人，从而避免错误接受已出售房屋作为抵押物，因此认定银行对案涉房屋不享有抵押权并无不当。

夫妻一方伪造签名抵押共有房产抵押合同效力问题黄某文未经丁某珍同意，擅自以夫妻共同共有财产设定抵押，黄某文对丁某珍享有的部分财产进行处分系无权处分行为，该抵押合同中涉及黄某文享有的部分财产约定有效。但二审法院认为，《财产共有人承诺书》属抵押合同重要组成部分，其中丁某珍的签名、捺印均非其本人所为，系黄某文找人伪造。夫妻共同财产属共同共有，有别于按份共有。

土地使用权证因违法被撤销，是否影响已设定的抵押权的效力抵押权的设立，系由当事人之间设立抵押权的合意与抵押登记两个法律行为共同构成，抵押权自抵押登记时起设立。本案抵押权人取得他项权证时抵押即正式成立。而抵押权的标的为债务人的财产，而非财产的物权凭证，故，即使作为抵押财产物权凭证的国有土地使用权证因违法被撤销，亦不应影响抵押权，当地人民政府应当在依法办理涉案土地相关权证后，对抵押权人取得的抵押权登记依法进行相应变更。

担保物权中优先权的范围认定为保证债权的及时实现，在订立主合同时，往往会设立相应的抵押权。抵押权人与抵押人就抵押达成一致，双方签订抵押合同，并在不动产登记机关办理抵押登记，由登记机关核发他项权证，即可证明抵押权的合法成立和存在。现实中，可能存在他项权证上载明的债权数额和抵押合同中的债权数额不一致的情形。

抵押权保护期间的认定《中华人民共和国民法典》第四百一十九条的实质在于明确抵押权人应在主债权受到法律保护的期间内行使抵押权，该受到法律保护的期间，在主债权未经生效裁判确定之前，为主债权诉讼时效期间；当主债权经诉讼程序被生效裁判确定后，为申请执行期间；在债务人破产的情况下，应为法律规定的申报债权期间。

最高额抵押财产被查封时抵押权人的债权何时确定最高额抵押权人的债权自抵押权人收到查封、扣押通知或知道抵押财产被查封、扣押之时确定。人民法院在向登记机关送达查封裁定、协助执行通知书时，不意味着马上发生全部对世效力。特别是对于抵押权人，在其未收到人民法院通知，不知晓抵押物被查封、扣押时，如果直接认定对其发生查封效力或债权确定效力，则有违程序原则，可能造成其权利受损。抵押权人对抵押财产被查封、扣押的事实不知情，在最高额抵押权存续期间和最高债权限额以内发生的债权，仍然属于受担保的债权。

处置抵押房屋时抵押人拒不迁离的违约责任认定抵押人与抵押权人约定，当需要处置抵押物偿还所担保的债务时，抵押人应及时迁离，否则需向抵押权人支付违约金，该约定扩大了担保人的责任范围，属于当事人对担保责任的承担约定专门的违约责任，担保人主张仅在债务人应当承担的责任范围以及担保范围内承担责任的，应予支持。

父母抵押其未成年子女名下房产的行为，原则上应认定无效