浅谈“买卖不破租赁”规则的例外情形所谓“买卖不破租赁”，就是虽然标的物已经因为买卖而移转所有权了，但其上所存在的租赁合同关系，新的所有权人需要一并继承，继续履行合同，承租人的承租权不受该房屋买卖关系的影响。

涉抵押的房屋不构成过户障碍根据《中华人民共和国民法典》，房屋出卖人负有配合买受人办理过户登记的义务，当房屋存在抵押时，买受人有权要求出卖人配合办理过户，抵押登记不构成过户障碍。“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”

买卖二手房必知的7个法律要点鉴于“买卖不破租赁”原理，购房者在购买房屋之前，应当调查了解该房屋是否已经出租给他人。如果已经出租给他人的，购房者即便已经购买了该房屋，也必须等到该租赁合同期限届满后才能入住。因此，建议购房者在购买二手房时必须要让房东在房屋买卖合同中承诺该房屋未出租给他人；违反该承诺的，购房者有权要求解除合同或者要求房东承担相应的违约责任。

如何规避或降低延迟过户的房屋买卖交易风险依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。一、签订买卖合同时，对购房款的支付方式和期限、延迟过户的原因、产权过户时限、双方过户的配合义务等提前作出明确约定。二、在房屋买卖合同中明确约定因卖方原因导致买方无法取得房屋产权的违约情形和违约责任。三、买方在购买二手房时，要尽可能全面地审查房屋真实权属情况，应当选择正规中介机构进行审查。比如拆迁安置房存在夫妻或家庭成员共同共有的情形下，可要求夫妻双方或家庭共有成员共同在房屋买卖协议中签字确认。四、如果实际履行过程中出现了可能导致延迟过户的情形，应及时与对方进行沟通协商，保留双方就该新情形协商达成一致意见的相关证据，最好就协商结果签订补充协议。

约定条件未实现导致买房目的落空，法院判决中介公司返还买方购房定金。在履行过程中余某并没有违约，而是因政策或市场因素才导致余某条件不成就，故合同不能履行的责任不在余某，房产中介公司不予返还定金没有法律依据。根据民法典第一百五十八条的规定，附生效条件的民事法律行为，自条件成就时生效。附解除条件的民事法律行为，自条件成就时失效。

花900多万买的二手房，却被卖家占用了户口和学位，法院怎么判法官认为，在鉴定机构无法鉴定的情况下，房产减少的价款依法由法院酌情认定。根据“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，以及促进教育资源均衡配置、防止学区房炒作的审判价值导向，应当排除市场局部过热环境下非理性成交案例、从业人员的不合理价格认知、鼓吹房价的评论报道等因素干扰，审慎认定学位价值并依法认定违约责任，充分救济守约方，有效惩戒违约方，向社会传递反对炒作学区房的明确信号。在理性购房的基础上，建议采取以下措施规避学位占用风险：1.要求出卖方及其配偶出示户口簿核实交易房屋的落户情况，若有适龄儿童落户则进一步核实该儿童就读学校的情况。2.要求出卖方书面承诺学位未占用，并在房屋买卖合同中约定学位占用的违约责任，具体可约定减少价款、支付违约金、赔偿损失等。在合同约定违约责任的基础上，还可一并约定学位占用是合同解除的条件。

二手房买卖合同的31个法律要点+3个典型案例二手房屋买卖合同纠纷案件产生的一部分原因是卖方提高房价拒绝履行原合同，或者卖方故意拖延、不及时配合买方办理相关手续，导致买方不能按期办理贷款手续，进而无法履行合同。另一部分原因是买方在合同签订后履行完毕前，不再具备购房资格，或者受贷款数额限制而没有能力继续履行合同，从而要求解除合同，返还定金或者购房款等等。

买二手房如何避免“房子归你，但你也住不了”的居住权是自然人依据合同或遗嘱而取得的，在他人享有所有权的房屋上为满足生活居住需要所设立的一种享有占有、使用权能的用益物权。当事人可以通过合同或者遗嘱的形式设立居住权，居住权的设立一般是无偿的，居住权的存续期间以明确约定的期间或者居住权人的生存期限为限，居住权人的该种权利不得予以转让、继承。

教你如何防范买房中的“户籍老赖”目前，上海地区可以申请派出所强制迁出“老赖”户口，根据《上海市常住户口管理规定》，可以申请将户口“老赖”迁至其在沪产权房或本市社区公共户，具体可以咨询当地派出所。要注意的是，实践中很多派出所要求双方在合同中写明可以强制迁出户口的条款。对于其他地区，同样可以去派出所咨询如何操作，如实在不行，建议立即前往法院根据情况起诉要求解除合同、承担违约责任、赔偿损失，应当注意对该房屋申请财产保全。

买房找业主“跳单”成交是否需要支付中介费房屋买卖“跳单”行为也被称为“跳中介”，是指买卖双方已经与中介公司签订了房屋预售确认书、委托求购协议或出卖协议，中介公司已经按照协议履行了提供独家资源信息并促使买卖双方见面洽谈等促进交易的义务，买卖一方或双方为了规避或减少按照协议约定应交付中介费的义务，跳过中介而私自签订买卖合同的行为。