浅谈“买卖不破租赁”规则的例外情形
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前言
所谓“买卖不破租赁”，就是虽然标的物已经因为买卖而移转所有权了，但其上所存在的租赁合同关系，新的所有权人需要一并继承，继续履行合同，承租人的承租权不受该房屋买卖关系的影响。
该规则设立之初，法律预设承租人在市场交易中是弱势主体，因此法律设立此规则来保障承租人不因房东随意处分房产而丧失租赁权。
但是买卖不破租赁并非在所有的买卖交易形态都有适用，这一规则在司法拍卖中就受到了严格的限制，以防不法分子利用该规则躲避执行。
笔者最近就遇到该种情形的咨询，以下通过该咨询案例，浅议买卖不破租赁原则适用的例外情形。
一、案例介绍
A是通过司法拍卖程序取得房屋所有权的债权人，B是该房屋的承租人，C是原房屋所有权人。C因一起民事诉讼纠纷，导致其房屋被法院查封，法院并张贴了查封公告，要求相关债权人向法院申报债权，逾期不申报，自行承担不利后果。后法院处置该房屋后进行了不带租拍卖，A通过司法拍卖拍得了该房屋。A取得房屋所有权后，B才向法院提交了执行异议申请和合同，但并未提交租金支付凭证，同时，在提起执行异议期间，其也没有申报租赁权。
法院审理后认为，法院张贴拍卖公告时就已经告知优先权主体申报权利，而B并未在规定期限内对该房屋提出书面异议、申报租赁权，因此驳回了B的诉讼请求。
因此，通过本案可以看出，虽然B承租了该房屋，但并未实际占有该房屋、未提交相应的租金凭证，也未在公告期申报租赁权，导致租赁合同无法继续履行。
二、买卖不破租赁原则的适用及例外
根据《中华人民共和国民法典》第405条和第725条的规定，“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”、“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”是该原则的具体法律规定。
但是在司法拍卖领域，相关司法解释对该原则的适用作出了一定的限制，即根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第14条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条等规定，以下情况并不适用“买卖不破租赁”原则：
1、承租人在的书面租赁合同在涉案不动产设立抵押权或查封后；
2、承租人在涉案不动产设立抵押权或查封前未实际占有使用该租赁物；
上述例外原则虽然在一定程度上限制了被执行人躲避、对抗执行，但现在利用该原则的手段也越来越“全面”、“合法化”。例如，签订租赁合同时，通常在诉讼之前就已经做好准备，将合同的签订日期设定在法院查封扣押之前；又或者是串通他人，将合同签订日期直接按照最长的二十年进行约定，并一次性付清租金等。
三、分析及建议
对于该原则的例外情形以及实践中钻法律“漏洞”的行为，笔者认为在司法拍卖应该更加审慎适用“买卖不破租赁”的原则。对承租人的审查应该更加严苛，对租赁合同的背景、时间、目的、履行现状等因素进行真实性、合法性审查。
同时，如果执行异议期间，审查发现如下因素，则该“租赁关系”应当重点予以审查：
1、租赁合同的签订日期在抵押权或者法院查封日期前；
2、出租人和承租人关系特殊等；
3、租赁合同约定了二十年等长期租赁期间；
4、租赁合同约定租金一次性付清且没有任何其他费用；
5、未办理租赁登记备案手续。
总之，本应是保护承租人的“买卖不破租赁”原则应当作为市场交易中的一项挡箭牌，债权人、法院应事前仔细审查房屋的权属情况，涉及到司法拍卖的，还应当至现场看房，对房屋的产权、土地属性、出租、税费等情况详细了解清楚，不让这项制度成为不法分子的“护身符”。
