一房二卖情形下第三人撤销之诉的主体审查及合同履行顺序
——何某诉张某、北京恒某有限公司第三人撤销之诉案
01.基本案情
2006年11月，何某与北京恒某有限公司（以下简称恒某公司）就诉争房屋签订商品房买卖合同，此后向北京彩某有限公司（以下简称彩某公司）及何某出具购房款收据。2007年8月，何某支付专项维修资金。2008年3月，恒某公司向诉争房屋现住户就办理房屋产权证、结清尾款、办理按揭贷款等事宜发出的通知。2007年12月，彩某公司出具证明材料，写明：何某购买诉争房屋的首付款系我公司代交的，该款何某已还清我公司，何某购房与我公司无关。
2006年2月28日，张某与恒某公司就诉争房屋签订商品房买卖合同。此后，恒某公司为张某出具入住通知并开具购房款收据。2014年3月，张某支付专项维修基金。张某主张恒某公司向其交付房屋之后，其将房屋出租给恒某公司收益。
何某与张某均主张自己为诉争房屋的真正购房人，恒某公司称该公司股权转让之后，老股东冒恒某公司名义与何某签约，将诉争房屋出售给何某，张某为真正购房人。2006年5月，恒某公司声明公章、财务章、合同专用章丢失，并报案、登报，重新刻制新章。
何某称购房之后，其本人或亲属一直在房屋内居住或对外出租至今。经查，何某系彩某公司股东，彩某公司已经更名，经海淀法院向该公司现法定代表人询问，其表示该公司并无购买诉争房屋的行为，购买诉争房屋系何某的个人行为，与该公司无关，该公司代何某交纳了部分房款，何某已将款项偿还公司，彩某公司并未与恒某公司签订补充协议、补充协议（之二）、房屋租赁协议书。
2018年6月，张某向海淀法院起诉恒某公司房屋买卖合同纠纷一案，要求该公司为其办理诉争房屋的产权证，双方达成调解协议：恒某公司为张某办理诉争房屋的产权证，将该房屋所有权过户登记至张某名下，海淀法院于2018年6月x日作出（201x）京0108民初xxx号民事调解书。
2018年6月，何某起诉恒某公司，要求其办理诉争房屋产权证，审理过程中，何某获知上述调解书，提起第三人撤销之诉。
02.案件焦点
1.第三人撤销之诉主体资格审查；
2.一房多卖情况下履行顺序。
03.裁判要旨
法院经审理认为：本案中，何某在向本院起诉恒某公司要求办理诉争房屋产权证过程中，得知就该房屋办理产权证问题，恒某公司与张某已达成民事调解书，根据法律规定，何某有权就诉争房屋办理房屋产权证的争议向本院提起第三人撤销之诉。
本案争议焦点在于何某、张某与恒某公司签订的房屋买卖合同效力如何，以及上述合同的履行问题。
首先，根据生效判决确认，恒某公司与张某就诉争房屋签订了商品房买卖合同，现并无证据证明双方存在恶意串通签订房屋买卖合同的行为。
其次，根据何某提交的证据可知，其与恒某公司就诉争房屋签订了商品房买卖合同。本院认为，何某在与恒某公司建立商品房买卖合同关系时，并不知道恒某公司内部进行了股权转让，其合同上加盖有恒某公司公章，收据上加盖有恒某公司财务专用章，何某有理由相信与其发生法律关系之人能够代表恒某公司，且在2015年1月，恒某公司实际收取了何某转账支付的房款，并未就此提出异议，亦未向何某予以退还，视为其认可及收取房款，并有相关款项收据印证，因此，何某购买诉争房屋所产生的法律后果应由恒某公司承担，故对于恒某公司的抗辩意见，本院不予采信。
综上，恒某公司就诉争房屋分别与张某及何某建立了商品房买卖合同关系，两份合同均为当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。
本案中，恒某公司均未为两人办理房屋产权过户手续，应从合法占有房屋的实际情况确定房屋买卖合同的履行顺序。
首先，张某未在诉争房屋中实际居住，虽然，其解释将房屋出租给了恒某公司，但双方之间的租赁关系早已到期，此后，张某并未实际入住使用房屋。
其次，何某实际使用诉争房屋并为此交纳物业费用。被告方提出何某在诉争房屋内居住系基于租赁关系，交纳的款项也为租金。本院认为，两份补充协议签约双方为恒某公司与彩某公司，两公司达成的协议所产生的法律效力不能由合同以外的他人承受，且在此之后，恒某公司为何某出具购房收据，彩某公司为何某开具证明，彩某公司法定代表人也表示购房为何某的个人行为，进一步印证何某为实际购房人。此外，根据两份补充协议内容显示，租赁关系早已到期，被告方也未向何某主张权利。因此，被告方以两份补充协议作为抗辩提出的主张不能成立，仅依据证人证言亦不能证明被告方的主张。因此，被告方就其提出的上述主张未提交充分证据证明，本院不予采信。
综上，本院认为，何某与恒某公司之间存在房屋买卖合同关系，其实际交纳了购房款，并长期居住使用房屋，根据实际占有使用房屋情况，应优先履行何某与恒某公司的商品房买卖合同。由此，何某要求撤销（201x）京0108民初xxx号民事调解书的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。
北京市海淀区人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条，作出如下判决：
撤销本院于2018年6月x日作出的（201x）京0108民初xxx号民事调解书。
张某、恒某公司不服一审判决，提出上诉。北京市第一中级人民法院经审理认为：何某、张某均与恒某公司签订有房屋买卖合同，何某在得知张某与恒某公司就诉争房屋过户问题达成民事调解书后，有权依据法律规定提起第三人撤销之诉。
对于涉案两份房屋买卖合同的效力。恒某公司与何某、张某分别签订的商品房买卖合同均系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规规定的效力性强制性规定，均属有效。
在两份房屋买卖合同均未办理所有权转移登记的情况下，应当优先依据是否合法占有房屋作为确定合同履行的顺序。张某提交其与恒某公司签订的租赁合同已于2012年12月到期，且其提交的租金收条仅对应该份租赁合同所约定的六年的租金，此后张某亦未实际居住、使用该房屋。相反，何某提交了其缴纳诉争房屋物业费的凭证，一审法院认定何某实际占有使用诉争房屋正确，本院予以确认。何某与恒某公司的商品房买卖合同应当优先履行，故何某要求撤销（201x）京0108民初xxx号民事调解书于法有据，应予支持。
北京市第一中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。
04.法官后语
1、第三人撤销之诉主体资格审查
第三人因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。
立法设立第三人撤销之诉的目的在于对民事权益受到侵害而未能参加诉讼的案外人提供救济。根据《北京市高级人民法院关于审理第三人撤销之诉案件适用法律若干问题的研讨纪要》以及《全国法院民商事审判工作会议纪要》，有权提起撤销之诉的第三人限于《民事诉讼法》第五十六条规定的因不能归责于本人的事由未参加原审诉讼的有独立请求权第三人和无独立请求权第三人，一般不包括债权人。但《全国法院民商事审判工作会议纪要》同时列明了三种例外，即在三种情况下债权人可以提起第三人撤销之诉。《民事诉讼法》第五十六条第三款规定受侵害的“民事权益”通常是指所有权、用益物权、担保物权和股权等。以金钱债权受到侵害为由提起撤销之诉的，一般裁定驳回起诉，但原诉当事人利用诉讼转移财产、逃避执行以致享有金钱债权的第三人无法行使撤销权的除外。
涉及“一房二卖”的债权人为有独立请求权的第三人，“一房二卖”的债权系基于物的所有权及使用权而产生，系对涉案标的物产生争夺、支配关系的非金钱债权人，其可以提出第三人撤销之诉。本案涉及一房多卖情形，原告符合法律和司法解释规定的提出第三人撤销之诉的条件，故有权提出第三人撤销之诉。
2、一房多卖情况下履行顺序
出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：（1）已经办理房屋所有权转移登记的；（2）均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；（3）均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理地予以确定。
本案中，两份房屋买卖合同均未办理所有权转移登记，故应考察何某与张某对诉争房屋的占有情况，根据双方提交证据以及查明事实可知，张某未提交2012年12月24日后其实际占有房屋的证据，何某提交的证据可以证明其占有使用诉争房屋至今。故何某与恒某公司的商品房买卖合同应当优先履行。
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