疫情为由卖家终止房屋买卖交易 法院：不应按不可抗力纳入考量构成违约
二手房买卖交易中，双方一切谈妥，并已签订了意向书，买家也按约支付了50万元定金，但此后卖家却以新冠疫情为由，要求中止交易......
上海市浦东新区人民法院（以下简称“上海浦东法院”）经审理后，对这起房屋买卖纠纷案件作出一审判决：确认意向书解除，被告卖家返还定金50万元，并赔偿原告买家损失50万元。
【案情回放】
2020年3月，李先生看中了一套位于浦东新区的房子，尽管卖家人在国外，经中介居间沟通，三方成功在线签订了《委托购买意向书》。考虑到疫情影响，卖家回国日期未定，意向书中将房地产买卖合同的最晚签订期限定在同年6月15日，过户时间最迟为7月31日。同时约定，若因疫情造成的不可抗力，买卖双方可另行书面协商约定签约日期。
随后，李先生按约支付了50万元定金，根据意向书，该款项暂由中介代为保管，直至双方签订买卖合同后，转至资金监管账户。期间如果李先生违约，则50万元归卖家所有；反之，如果卖家违约，则双倍返还定金给李先生。
签约日期临近，房价上涨，卖家想要按照当前市场价格重新协商，并表示“如不调整现在的价格，这买卖不可能顺利进行”。李先生无法接受，双方协商无果后，交易陷入僵局。
同年8月2日，约定的最迟过户时间已过，卖家发来告知书，表示李先生未能在履约期内与自己另行协商日期，应视为放弃交易，自己短期内也不打算出售该房屋，故交易中止。
可第二天，卖家就将该房屋重新挂牌出售，挂牌价涨了100万元。眼见继续履约无望，李先生表示同意解除意向书，但要求双倍返还定金，而卖家却称自己没收到定金。李先生遂诉至法院。
原告李先生认为，被告卖家歪曲事实、单方终止交易，构成根本性违约，应当双倍返还定金合计100万元。不过，卖家违约给自己带来的损失已经远超定金数额，应当按照该房屋涨价之后的差价97万元进行赔偿。
被告卖家辩称，同意解除意向书，但自己没有违约，取消交易是因为疫情不可抗力。自己没有收到定金，也没有委托中介保管，不应由自己返还。根据法律规定，定金和违约金只能二选一，原告现已主张了定金，就不能再主张其他赔偿。
第三人中介公司称，认同原告的陈述和诉请，被告在委托书中的签字属实，50万定金现在自己处，判决后可以退还。
【以案说法】
上海浦东法院经审理后认为，原、被告签订的《委托购买意向书》属预约合同，该意向书签订于疫情期间，其中约定的期限均已考虑到了疫情影响，对于疫情不可抗力导致的变动，也可按约定另行协商。被告签订意向书后，并无返沪的表态，反而多次提到房价上涨，要重新协商价格，其违约意图明显，发函终止交易的行为构成违约，原告据此解除意向书于法有据，遂认定该解除系被告违约造成。
关于第三人收取的定金50万元是否是其代被告保管。法院认为，第三人作为居间方，处于中立地位，无证据表明其与一方有利害关系，且收取定金时，原、被告还未产生纠纷，第三人无必要冒充签名，其陈述有一定可信度。同时，意向书中约定了定金事宜，被告签订时理应知晓，但他在解除意向书前，从未对定金提出异议。被告与第三人的聊天记录也显示，其知晓并认可定金事宜。因此，法院认定被告委托第三人保管定金这一事实存在，该定金视为被告收取。
至于赔偿金额，考虑到双方签订的意向书为预约合同性质，结合履行程度、违约时间、违约方过错、定金金额等因素，法院酌定为50万元。
在房屋买卖中，一味地将疫情和不可抗力划上等号，这是一种片面的认知。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，因此，疫情对正常履行影响不大的，不应按不可抗力纳入考量，进行责任免除。正如本案中，被告违约表面是因疫情导致，实则是意图涨价而故意违约。在此也提醒大家，买卖双方都应遵法守约，积极履行各项约定义务。
【法辞典】
一、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》
第一条......
民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。
......
二、《中华人民共和国合同法》
第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条 当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
三、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第一百零八条 对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。
对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。
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（案例编写：上海浦东法院 曹赟娴，本文仅供交流学习，若侵犯到您的权益，敬请告知处理）
