因不可归责于双方的事由导致合同未能订立的,出卖人是否适用定金罚则
认定双方是否已就讼争房产买卖达成一致意见,即双方当事人的合意系属预约合同还是本约合同。合同条款一般包括标的、价款、履行期限、违约条款等。在房屋买卖合同纠纷案件中,衡量双方是否就房屋买卖达成一致意见,应当从完成房屋买卖过程双方所必须进行的行为,如房屋价款、交房时间、付款方式、付款期限、税费承担以及办理过户登记等方面进行考量。房屋买卖合同有别于一般生活中普通的买卖行为,并非「一手交钱、一手交货」的即时行为。如双方仅仅是对房产买卖价款达成一致而签订的收条或便条等,应当视为预约合同。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定:“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。”如无证据证明因一方原因导致未能订立房屋买卖合同的,不应适用定金罚则。
如前所述,预约合同的本质在于就同一性质的合同产生排他性,以维护双方当事人的信赖而订立本约合同。当事人一方违反了信赖原则,如不与对方进行协商订立本约合同,或恶意磋商,或在预约期间与他人进行交易等,则其应承担相应的违约责任。如果双方当事人基于预约合同就本约合同各要素进行协商后最终未能达成合意而终止交易的,则应视为双方已履行了预约合同的义务,不应将本约合同内容的分歧归责于任何一方。在此情形下,出卖人拒绝出售或买受人拒绝购买,不应认定为违约。
【案例及索引】张某亮诉骆某耀房屋买卖合同纠纷案
一审:福建省厦门市湖里区人民法院(2011)湖民初字第1819号
二审:福建省厦门市中级人民法院(2011)厦民终字第2841号
案例来源：北大法宝数据库
商品房预售，又称期房买卖，是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给预购人，由预购人预付部分房价款的行为。商品房预售合同，是指商品房预售方和预购方双方约定，预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移于预购方，预购方向预售方交付定金或部分房款并按期接收商品房的书面协议。商品房预售有以下几个特征：
第一，预售的标的物是尚未建成的房屋；
第二，依照合同由承购人支付房价款，承购人取得的是将来的房屋所有权，亦称期待权；
第三，法律并未禁止商品房预购人在商品房实际交付之前转让给第三人；
第四，从合同成立到标的物交付需要较长的周期。
——摘自《房地产案件立案标准》，刘学文主编，人民法院出版社2009年7月第1版
来源：济南中院
