申请人对被申请人商品房买卖合同纠纷进行仲裁案
【案情简介】
2017年7月2日，申请人与被申请人签订《商品房买卖合同》（预售），该合同约定由申请人购买被申请人名下的位于北海市x广场x幢xx层xx号房屋；房屋总价款483866元；付款方式为首付款145866元，其余款办理银行按揭；交房时间为2017年12月30日前等。
合同签署生效后，申请人按约已支付购房首付款145866元给被申请人，并按要求提交了有关按揭所需材料，但至2019年7月初，被申请人仍然未能将涉案房屋交付给申请人，于是，申请人告知被申请人解除合同，要求被申请人返还购房款及利息，并赔偿损失。被申请人复函称同意退房申请，已付房款在2019年10月8日退还给申请人，有关申请人提出的相应的赔偿，被申请人回复称无法兑现。但至今，被申请人仍然没有将首期购房款退还给申请人。经申请人到北海市自然资源不动产登记处查询方才知道，被申请人在将房屋出售给申请人之前就已把房屋抵押给第三人，至今未能解押。
申请人认为，被申请人的上述行为，已经构成严重违约，在申请人多次与被申请人协商未果的情况下，申请人根据双方签订的《商品房买卖合同》第十二条逾期交房责任之约定、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实”及相关法律之规定，特向贵会申请仲裁，要求被申请人返还145866元首期购房款及利息，支付4838.66元违约金，并承担申请人已付购房款一倍即145866元的赔偿责任。
请求裁决：（一）解除申请人与被申请人于2017年7月2日签订的《商品房买卖合同》（预售）；（二）被申请人返还申请人已付购房款145866元以及利息（利息以145866元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2017年7月2日起计算至被申请人偿还全部购房款之日止，暂计算至2019年12月20日的利息为14561元，计算方法：145866元×4.15%÷365天×878天）；（三）被申请人向申请人支付违约金4838.66元；（四）被申请人承担申请人已付购房款一倍的赔偿责任，赔偿申请人款项145866元；（五）被申请人承担本案全部仲裁费用。
申请人为支持其仲裁请求，向仲裁庭提交了以下证据：
证据1.商品房买卖合同及附件，证明2017年7月2日，申请人与被申请人签订《商品房买卖合同》，该合同约定由申请人购买被申请人名下的xx广场x幢xx层xx号房屋，房屋总价款483866元，付款方式为首付款145866元，其余款办理银行按揭，交房时间为2017年12月30日前，发生争议协商不成时向北海仲裁委员会申请仲裁等事实；
证据2.收据及银行转账记录，证明申请人已经按约定支付145866元首期购房款给申请人的事实；
证据3.回复函，证明被申请人复函称同意退房申请，已付房款在2019年10月8日退还给申请人，有关赔偿被申请人回复称无法兑现，至今被申请人仍然没有将首期购房款退还给申请人的事实；
证据4.不动产登记信息查询证明，证明涉案房产抵押给第三人至今未能解押，严重违反合同约定的事实。
被申请人对申请人提交的证据质证认为：对证据1、证据2的三性没有异议；对证据3真实性没有意见，但认为回复函证明双方已有协商，被申请人同意申请人退房申请；对证据4真实性没有意见，但不同意申请人的证明内容。
被申请人向仲裁庭提供北海市商品房预售许可证一份，证明涉案房产当时已办理预售手续的事实。
申请人对被申请人提供的证据提出以下质证意见：对证据北海市商品房预售许可证的三性没有异议。
仲裁庭听取了双方举证和质证的意见，认为申请人提交的4项证据，以及被申请人提交的1项证据，均可作为认定本案事实的参考依据。
【争议焦点】
1.申请人申请解除合同是否有事实和法律依据；
2.申请人请求解除合同后返还购房款及利息、支付违约金、赔偿一倍的购房款是否有事实和法律依据。
【裁决结果】
基于上述事实和理由，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条的规定，裁决如下：
（一）解除申请人与被申请人于2017年7月2日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号x-xxxx）；
（二）被申请人向申请人返还购房款145866元；
（三）被申请人向申请人支付以购房款145866元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年10月9日起至全部购房款清偿之日止计算的利息；
（四）驳回申请人的其他仲裁请求。
本案仲裁费用15041元，申请人已预交，由被申请人承担70%即10528.7元，由申请人承担30%即4512.3元。由被申请人承担的仲裁费在其履行本裁决确定的义务时一并支付给申请人。
【相关法律法规解读】
（一）申请人申请解除合同是否有事实和法律依据
《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。从被申请人于2019年7月4日出具的《回复函》内容来看，在合同履行过程中，申请人与被申请人经友好协商，于2019年7月4日形成了解除商品房买卖合同的合意，双方已没有继续履行合同的意向，涉案合同应予解除。
（二）申请人请求解除合同后返还购房款及利息、支付违约金、赔偿一倍的购房款是否有事实和法律依据
《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。申请人与被申请人签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号x-xxxx）及合同附件是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。涉案商品房存在将土地及在建工程抵押的事实，但双方签订的《商品房买卖合同（预售）》合同附件十一《商品房买卖合同补充协议》第三条已约定“土地使用权及在建工程可能会设定抵押，抵押情况亦可能发生变化，但买受人在此已经认可：抵押情况不对其购买该商品房的意愿及条件等产生任何影响”的内容，在建工程抵押的事实不构成申请人申请一倍赔偿已付购房款的理由，申请人申请被申请人支付已付购房款一倍赔偿的请求不成立，仲裁庭不予支持。被申请人没有在其承诺的期限2019年10月8日退还申请人已支付的购房款，被申请人应承担退还购房款145866元以及支付占用资金利息的责任。占用资金利息的计算应以购房款145866元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年10月9日起计算至偿还全部购房款之日止。申请人请求支付利息的仲裁请求符合案件事实，仲裁庭予以支持。但申请人请求支付违约金4838.66元的主张，没有事实与法律依据，仲裁庭不予支持。
【结语和建议】
依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
来源：中国法律服务网
