购房协议约定“最终建筑面积以房产局实测为准”，测绘报告被撤销，如何确定房屋建筑面积？
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中华人民共和国最高人民法院
民 事 裁 定 书
（2019）最高法民申4528号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：青海佳豪房地产开发有限公司。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：中国农业银行股份有限公司西宁市城北支行。
再审申请人青海佳豪房地产开发有限公司（以下简称佳豪公司）因与被申请人中国农业银行股份有限公司西宁市城北支行（以下简称农行城北支行）商品房买卖合同纠纷一案，不服本院（2018）最高法民终1203号民事判决,向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
佳豪公司申请再审称：
一、原判决认定的基本事实缺乏证据证明。原判决不依据《商品房买卖协议书》的明确约定以及测绘面积来认定实际面积，而将《商品房买卖协议书》对房屋面积的预估数420㎡认定为结算面积，没有证据支持。由青海省基础地理信息中心专业测绘、西宁市住房保障和房产管理局依法审核，实测确定案涉商品房屋可登记产权的建筑面积为657.08㎡。原判决以推断的方式将420㎡认定为案涉结算面积，有违公允。
二、原判决适用法律确有错误。原判决错误适用《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条。本案中，专业测绘部门经规范测绘得出了案涉商品房建筑面积为657.08㎡的结论并经房地产行政主管部门审核，该测绘及审核行为进行了两次，结果相同，第二次测绘及审核行为已为生效判决确认。这是符合合同约定与有关规定的有效结果。据此，农行城北支行应当向佳豪公司再支付25137640元购房款。
综上，佳豪公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定申请再审，请求：依法撤销原判决；改判支持佳豪公司的诉讼请求，即判由农行城北支行向佳豪公司支付25137640元购房款并承担相应逾期付款违约金（按银行同期贷款基准利率上浮30%计算，自2014年12月31日起计算至农行城北支行付清购房款为止）；农行城北支行承担本案全部诉讼费用。
农行城北支行提交书面意见称，原判决认定事实清楚，适用法律正确，佳豪公司的再审申请理由不能成立，应予驳回。
本院经审查认为，佳豪公司的再审申请理由不成立，具体理由如下：
一、原判决认定的基本事实是否缺乏证据证明。
佳豪公司主张以预估数420㎡计算房屋面积没有证据支持，而应以实测面积657.08㎡计算购房款。本院认为，在商品房买卖合同纠纷中，对于商品房的面积如果当事人有约定，应当从约定。
本案中，佳豪公司和农行城北支行商定的案涉房屋单价和面积是有调整的，2011年3月24日，农行城北支行向中国农业银行青海省分行个人金融部呈报《关于古城台分理处迁址购建项目申请变更的请示》，载明：“一、面积变更原因：2010年上报网点建设立项之初，经城西支行与开发商协商，拟购房产总层高6.8米、面积420㎡，开发商口头承诺将层高6.8米的房产隔为两层出售，面积为840㎡，每平方米的价格按35000元出售。后因不符合建设规划及房产局有关要求，开发商将房产隔为两层的做法未经房产局批准，因此，此次将房产面积变更为420㎡。二、价格变更原因：古城台分理处迁址购建项目中房产开发商因西宁市房价上涨因素和所购房产地理位置优越、购买单位竞争激烈的原因，对房产价格作出了调整，由原来的房产面积840㎡，35000元／㎡，调整为现在的420㎡，83000元／㎡。”由此可见，单价由35000元／㎡调整为83000元／㎡，商定面积由原来的840㎡调整为420㎡，不是农行城北支行单方行为，而是因为建筑规划、行政审批未通过等原因，双方协商之后的结果。
2011年3月28日，佳豪公司与农行城北支行签订《商品房买卖协议书》约定：“佳豪公司出售给农行城北支行的商品房……建筑面积约为420㎡（最终建筑面积以西宁市房产局实测为准）。甲乙双方最终商定的商品房价格为83000元／㎡，按420㎡计算总价为3486万元，最终商品房价款以西宁市房产局实测的建筑面积为依据计算。”上述约定也与农行城北支行向中国农业银行青海省分行个人金融部呈报的《关于古城台分理处迁址购建项目申请变更的请示》相一致，协商面积约为420㎡。双方签订《商品房买卖协议书》时并未将已存在的近300㎡的夹层约定单独计算房屋面积，这是双方的真实意思表示。因为该协议书合法有效，双方均应遵守。
至于总购房款中双方对“最终建筑面积以西宁市房产局实测为准”的约定，从合同签订的目的和文义解释出发，原审理解为是对案涉房屋建筑面积进行实测的约定，并无不当。至于具体的案涉房屋面积，原审已查明，现有测绘报告因被法院以行政机关行政行为违反法定程序撤销而不能被采用，佳豪公司及农行城北支行也未向法院明确具体面积以及法院向西宁市房屋测绘所调查后仍无果。在此情况下，法院查明一层的建筑面积为380.99㎡（套内面积354.63㎡+分摊面积26.36㎡），综合考虑农行城北支行购房时明知存在夹层且佳豪公司设计施工夹层予以了一定投入，夹层具有使用价值，农行城北支行在一审中同意支付剩余546万元余款等因素，酌定按照420㎡计算购房总价款并支持了佳豪公司购房余款546万元，亦无不当。
综上，佳豪公司主张按包含夹层的实测面积657.08㎡计算房屋总价款的再审申请理由，无事实及法律依据，不予支持。
二、原判决适用法律是否确有错误。
原审已经查明，《西宁市房屋测绘技术报告房屋面积测量成果报告》不能作为定案依据，因为2016年2月18日，青海省西宁市城西区人民法院作出（2015）西行初字第43号行政判决，撤销西宁市住房保障和房产管理局依据青海省基础地理信息中心作出的《西宁市房屋测绘技术报告房屋面积测量成果报告》审核的行政行为。《青海佳豪房地产开发有限公司佳豪国际广场不动产测量报告》虽然未被撤销，其上载明案涉建筑面积657.08㎡，但是在原审要求出具该报告的西宁市房屋测绘所对于一层和夹层面积进行明确的《情况说明》中，引用的是上述被撤销的《西宁市房屋测绘技术报告房屋面积测量成果报告》，所以《情况说明》也不能被作为定案依据。
如前所述，《青海佳豪房地产开发有限公司佳豪国际广场不动产测量报告》载明的建筑面积657.08㎡并未区分不能单独计算面积的夹层面积，故原审在现有证据基础上，采用证据规则运用逻辑推理，正确适用相关法条，并无不当。佳豪公司关于原判决适用法律错误的再审申请理由，不能成立。
综上，佳豪公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：
驳回青海佳豪房地产开发有限公司的再审申请。
审判长 王 涛
审判员 陈 佳
审判员 王朝辉
二〇一九年十一月二十八日
法官助理范怡倩
书记员 李雪婍
