卖房人没办产权证就转卖，导致不能过户，买房人该怎么办
情景案例
张某在某开发商处购买了一套房屋，约定2018年5月1日前办理房产证。后张某因急需用钱，经朋友介绍，在2017年9月1日与李某签订了房屋买卖合同，将所购买的房屋转卖给李某。合同约定房屋价款110万元，定金5万元，还约定了在2018年6月1日前办理房产证等事项。合同签订后，李某支付了定金5万元。因开发商原因，张某迟迟没有取得房产证，也无法将房屋过户给李某。超过约定的办理房产证的时间后，李某多次催促张某办理房产证。张某以房屋不能办证是开发商的原因、双方在签订合同时自己也没有取得房产证为由，主张与李某之间签订的房屋买卖合同无效，并提出退还李某定金5万元。李某不同意，要求解除与张某的房屋买卖合同，并要求张某双倍返还定金10万元。李某的请求能够得到支持吗？
权威观点
张某与李某签订房屋买卖合同时，是否已经取得房屋的产权证，对买卖合同的效力没有影响，影响的是合同能否实际履行的问题。张某不能履行合同时，应向李某承担违约责任。
法官解读
（一）卖房人可以转卖还没有办理房产证的房屋。
在买卖合同中，一般情况下，出卖人都是出卖物的所有权人。但在现实生活中，因各方面的原因，在签订买卖合同时，出卖人还不是出卖物的所有权人的情况也不少见。比如在情景模拟中，出卖人转卖房屋时，还没有取得房产证，还不是房屋的所有权人。又比如在实践中，可能存在先后系列买卖合同，出卖人在与上家协商购买某物品的同时，为了尽快转手获利，同时与下家协商买卖该物品，并签订买卖合同。但后来因上家违约，导致出卖人无法获得该物品，也无法履行与下家签订的买卖合同。对于此种情况下，买卖合同是否有效，一段时间以来，司法实践中是存在争议的。为了解决该问题，最高人民法院在2012年3月制定了《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》，其中第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”根据该条款规定，在签订买卖合同时，出卖人对于标的物是否享有所有权，并不影响买卖合同的效力。只要不存在其他导致买卖合同无效的情形，该买卖合同就应当认定为有效。《中华人民共和国民法典》第五百九十七条第一款规定“因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任”，因解除合同和承担违约责任均需以合同有效为前提，所以《中华人民共和国民法典》实际上认可了上述司法解释的规定内容。情景模拟中，张某出售房屋时，房屋还没有办理房产证。在法律上，房屋仍属于开发商所有，张某对于该房屋还不享有所有权。但该种情形，并不影响张某与李某签订的房屋买卖合同的效力，该合同仍然是有效合同。
（二）卖房人不能履行转卖合同时应当承担违约责任。
在认定转卖合同属于有效合同的情况下，卖房人负有积极履行合同约定，促成合同得到实际履行的义务。在合同约定的履行期限届满后，如果因为卖房人仍然没有取得房屋的所有权，导致不能将房屋过户给买房人时，买房人依法享有解除合同的权利。同时，为了惩罚卖房人的违约行为，弥补买房人的损失，买房人还可以请求卖房人承担违约责任。情景模拟中，因张某未取得该房屋的房产证，导致不能履行与李某签订的房屋买卖合同，此时，李某可以解除与张某的房屋买卖合同，并要求张某承担双倍返还定金10万元的违约责任。
法条链接
《中华人民共和国民法典》
第五百九十七条第一款 因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。
特别提醒
在对还没有取得所有权的物品签订买卖合同时，出卖人一定要充分评估合同是否能够顺利得以履行的风险，避免因合同不能得到履行而承担违约责任，造成自身损失。
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