关于新冠疫情期间逾期交房不可抗力的认定
——李某诉济南某置业有限公司商品房预售合同纠纷案
裁判要旨
对于新冠疫情的爆发，以及政府采取相关防控政策中对部分企业的停工、停产要求，均是属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，该种情形属于民法典规定的不可抗力情形。同时商品房买卖合同中对此有相关约定的情形下，应当免除房地产开发公司部分违约责任。
基本案情
原告李某向济南市天桥区人民法院诉称：2018年，原告购买被告济南某置业有限公司开发的世茂天城二期22#、23#项目房产并与被告签订了《济南市商品房买卖合同》，房款合计总价2048124元，该合同中被告承诺在2020年9月30日前完成交房，逾期交付时应自2020年10月1日开始，每日按照合同总房款金额的万分之一计算逾期违约金（含储藏室、车位）赔付给原告。被告实际于2020年12月6日完成交付，累计逾期合计66天，应按照约定支付相应违约金。被告以新冠疫情影响为由只同意承担自2020年12月1日开始计算逾期承担5天赔偿，原告不认可，期间多次协商未果。
被告济南某置业有限公司辩称：一、新型冠状病毒疫情及政府防控措施属于不可抗力，被告可主张延期交付违约免责。二、重污染天气黄色预警及二级响应措施属于法律规定的不可抗力和合同约定的出卖人可主张延期交付的事由，出卖人不应当承担延期交付的违约责任。按照商品房买卖合同第8条约定，重污染天气黄色预警及二级响应措施属于导致项目停工的商品房买卖合同约定的因政府行政行为而造成不能施工，被告有权顺延商品房交付时间。自原被告双方签署商品房买卖合同以来到涉案房屋交付之日，济南重污染天气二级响应的持续天数超过三个月，属于不能预见、不能避免、不能克服的不可抗力，被告可基于因重污染天气二级响应导致项目停工期间主张免除延期交付房屋的违约责任。综上，被告认为，被告实际交付时间晚于合同约定的交付时间是因为新冠病毒疫情、重污染天气黄色预警及政府的防控措施导致，被告不应当承担延期交付的违约责任，请求驳回原告的诉讼请求。
济南市天桥区人民法院经审理查明：原、被告于2018年7月签订了《商品房买卖合同》两份，由原告购买被告开发建设的位于济南市天桥区世茂天城二期某商品房及地下室，总价款2048124元。双方在合同第八条约定，被告应于2020年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得《分期综合验收备案证明》并符合合同约定的商品房交付给原告使用。该条还约定，如遇下列特殊原因，出卖人可予以延期：“1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.如因发生非出卖人所能控制的因素，致使该商品房交付延误的，则出卖人有权将该商品房交付日期顺延，顺延时间相当于该等因素影响持续的期间，而无须为该延误承担任何责任，也无须对买受人补偿任何费用。非出卖人所能控制因素包括如下：1）遭遇自然灾害（包括但不限于六级以上大风、中雨以上、38度及以上高温天气、火灾等）造成施工不能进行的；2）因政府行政行为、政策法律变化及其他非出卖人之认为干扰因素等（包括但不限于战争等类似军事行动、社会骚动、罢工、公共卫生事件、创卫、高考、大型会议、限断电、水、交通管制、征用、规划变更、政府指令暂停施工等政府限制性行为或地方共建设施、配套设施建设及供水、电、暖、燃气等市政能源部门进行与该商品房所在项目相关联的市政干线工程、配套设施工程延误或采取临时措施而造成施工调整或不能施工的；3）因政府部门根据法律法规采取某项重要措施、调整规划或遇到目前技术水平暂时无法解决的重大技术问题而导致开发建设期延长；4）因政府拆迁原因以及政府相关部门公布的公共卫生事件或其他突发事件导致延期交付；5）政府部门延迟发放相关批准文件。以上特殊原因若为众所周知的，出卖人无须承担告知的义务；属于其他情形的，出卖人于发生之日起60日内告知买受人。3.出卖人存在任何违约行为。合同补充协议第六条约定，如出卖人超过本合同上述规定期限但未超过6个月交房的，自2020年10月1日起至出卖人书面交房通知确定的交付日之首日止，出卖人按日向买受人支付其已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。第九条约定，逾期交房不超过90日的，自最后交付期限届满第二日至实际交付之日止，按照已交付房价款日万分之一标准支付违约金后合同继续履行。
2020年2月24日，济南某置业有限公司发布了《不可抗力告知书》，认为新冠疫情影响属于不可抗力，可能会导致房屋延期交付。2020年9月21日、11月25日分别发布了《延期交付告知书》，告知预计交房时间为2020年11月30日前，逾期违约责任自2020年12月1日起算。2020年12月4日，济南某置业有限公司发布了《交付通知书》，通知业主在2020年12月6日至12月7日集中办理交房手续。李某实际于2020年12月6日办理了交付手续。另查明，涉案楼宇于2020年12月4日取得了《分期竣工综合验收备案证明》。
再查明，山东省人民政府因新冠疫情影响，于2020年1月24日宣布启动重大突发公共卫生事件一级响应，自2020年3月7日24时起，将新冠疫情防控应急相应级别调整为二级，一级响应事件共计44天。山东省以及济南市于2020年2月开始即不断发布各类促进企业复工复产的各项政策及保障措施。
裁判结果
济南市天桥区人民法院判决：一、被告济南某置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告李某逾期交房违约金4506元；二、驳回原告李某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审宣判后，双方当事人均未上诉，判决已发生法律效力。
案例解读
关于新冠疫情对合同履行的影响，最高人民法院作出了在一定条件下构成不可抗力的表述：在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小。疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或全部免除责任。对此，在政府启动重大突发公共卫生事件一级响应期间，政府采取了相应的措施进行疫情防控，从而导致大多数非必要生产企业停工、停产，在该期间内，应当属于不可抗力范畴，应当顺延合同履行或适当免除相应违约责任。对于新冠疫情期间，因政府相关防控政策及措施导致合同不能履行的，应归属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，同时商品房买卖合同中也有相关约定的情形下，应当免除房地产开发公司部分违约责任。但是，在政府调低重大突发公共卫生事件响应等级，并具备了复工复产条件后，即不再具备不能避免不能克服等因素，只是可能增加相应的履约成本，不能继续按照不可抗力情形调整当事人的利益关系，否则会导致当事人利益产生严重失衡。
本案中，原、被告双方之间的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，属合法有效，对双方当事人均具有拘束力。根据合同约定，济南某置业有限公司应于2020年9月30日前完成涉案房屋交付义务，实际上济南某置业有限公司于2020年12月6日才履行了交付义务，逾期时间为66天。关于济南某置业有限公司应当承担逾期交房违约责任问题，法院认为：首先，双方在商品房买卖合同中就免除责任情形也进行了相应约定。同时，《中华人民共和国民法典》第一百八十条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。第五百九十条规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。关于新冠疫情，在政府启动重大突发公共卫生事件一级响应期间，政府采取了相应的措施进行疫情防控。对于新冠疫情以及政府相关防控政策及措施，均是属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，对于该种情形下免除违约责任，双方在商品房买卖合同中也有相关约定，应当免除济南某置业有限公司部分违约责任。其次，新冠疫情发生后，无论是原、被告，还是其他个人或者单位，均遭受到了相应的损失。同样，新冠疫情发生后，全国人民众志成城、共克时艰，无论是原告还是被告，也都为疫情防控做出了力所能及的努力和贡献。济南某置业有限公司所在的集团公司也积极进行抗疫捐款；在复工复产过程中，各地产公司还响应党委、政府号召为商业承租人减免了一定的租金，均是履行了相应的社会责任。现在，我们仍应继续携手，争取早日完全渡过疫情期间。最后，双方约定的按照已付房价款每日万分之一标准支付逾期交房违约金，该标准并不低，尤其是在经历了新冠疫情的情况下，按照该标准支付违约金，也能在一定程度上弥补业主的部分损失。综上，济南某置业有限公司免除44天违约责任较为合理，其仍应当承担22天的逾期交房违约责任，即应支付违约金4506元（2048124元×22天×0.0001/天）。关于济南某置业有限公司提出的重污染天气等导致停工的问题，双方在合同中虽有约定，但济南某置业有限公司作为专业的房地产开发公司，对于建设工期具有一定的预见性，其完全可以在约定交付时间时进行相应顺延，诉讼中，济南某置业有限公司也没有证据证实涉案房屋建设工期中突发了明显超出往年的恶劣天气情形，从而导致其工期大幅度延长；此外，自2020年3月7日24时起新冠疫情防控应急相应级别调整为二级后，以及全国复工复产情况来看，至2020年9月30日约定的交付时间，仍有200余天的建设施工工期，济南某置业有限公司再主张其他免除违约责任的事由，法院不予支持。
相关法条
《中华人民共和国民法典》第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。
《中华人民共和国民法典》第五百九十条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。
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