对开发商逾期交房的认定及责任承担的简要梳理分析
随着房地产市场的持续快速发展，商品房买卖合同纠纷日益增多，尤其购房者的权利意识日渐增强，购房者因开发商逾期交付问题而起诉开发商违约的案件逐渐成为民事纠纷案件的争议热点之一，一直备受关注。笔者根据法律规定及相关实操案例，对开发商逾期交房的认定及责任承担进行简要梳理分析，并由此提出相关对策与建议，以供参考。
01.因第三方原因导致未能满足合同约定的交付条件，开发商是否可以免责
在商品房买卖过程中，开发商可能会在房屋买卖合同格式文本基础上，拟订相关补充协议，以争取对其更有利的条件，部分开发商会将因第三方（一般是政府部门或公共服务部门）原因导致无法按时满足商品房交付条件的情况，约定为免责条款。针对此类补充协议所约定的“第三方原因”之免责条款的效力，实操中一般存在争议，主要表现为：
在举证层面——开发商一般存在举证困难情况
开发商在房地产开发过程中，存在大量需要与政府部门等第三方进行沟通及办理相关审批等手续的环节，并且大量沟通过程可能仅停留在口头层面。因此，一旦由于政府部门等第三方原因导致房屋不具备交付条件，政府部门等第三方主体未必配合作证，由此导致即使开发商穷尽了全部可能的途径，仍无法就该等免责问题提供充分证据予以证明。
在开发商与购房者的地位比较层面——一般认为开发商是房地产开发项目的优势方
在实操中，相较于购房者而言，一般认为开发商是房地产开发项目的优势一方，其作为房地产开发企业，理应清楚了解房地产建设开发流程，对房地产开发过程中的各种因素应有合理的预期（包括在签约时应考虑房屋在预计的交付时间能否具备约定及法定交付条件），从而应慎重议定交付房屋的期限，并且承担相应的开发建设风险。
在补充协议免责条款效力层面——可能认定该等条款不具有约束力
实操中可能认为开发商与购房者签订该等补充协议所约定的免责条款，是开发商将其应当承担的相关建设风险通过补充协议的约定转为由购房者承担，违反公平原则。尤其是如果开发商未就相关免责条款的内容采取合理的方式提醒购房者注意的情况下，法院可能会认为该条款的内容有失公允，由此认定相关补充协议的免责条款对双方不具有约束力。
在责任主体认定层面——第三方责任问题
实操中，法院还会根据《民法典》第一百八十六条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，认为开发商不能以第三方原因作为理由而免除其延期交房的违约责任。在此情况下，尽管开发商可以考虑通过起诉该等第三方主体以维护自身权益，但是由于上文所述的“举证难”问题以及开发商自身总体商业安排等因素影响，部分开发商可能选择不再追究，或者即使提起诉讼也可能因举证困难而难以得到法院支持。
02.关于违约金标准调整与“违约金上限”条款的效力问题
（一）关于违约金标准的调整
在相关案件中，购房者一般会主张要求开发商按照合同约定的标准支付逾期交房的违约金，但根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定可知，尽管在相关案件中开发商可能存在举证困难等问题，但是其可以争取请求法院对购房者主张的违约金予以适当减少，以尽可能减少损失。
（二）关于“违约金上限”条款的效力问题
在合同约定了违约金上限的情况下，对该条款效力的探讨，实质是对“违约金标准”调整问题的探讨，即相当于购房者要求突破该等违约金上限标准，调高合同约定的违约金标准。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》可知，当事人请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。在此情况下，法院可能会基于开发商逾期交房情况下，该等违约事实一般处于持续状态，开发商的违约责任及购房者不能如期收房的损失持续产生，认为该等“违约金上限”条款有失公允且违反公平，从而予以调整。
但是，上述情况并不意味着“违约金上限”条款必然无效，因为上述司法实操是建立在开发商“违约状态持续以及购房者损失持续产生”的基础上，如果出现其他情况，“违约金上限”条款可能会成为开发商“止损”的有效途径之一。当然，如果该等条款是以补充协议方式作出的，则正如上文中对“补充协议”相关条款效力的分析，建议开发商应当在签约时做好相关的解释或提示工作，以避免该等条款被认定为无效的风险。
03.关于对房地产开发过程中的风险防范建议
（一）建立有效的房地产项目开发风险评估机制
建议开发商在房地产开发项目的推进过程中，应充分考虑各环节对房屋交付时间可能产生的影响，由此对合同约定的房屋交付时间进行合理预估，并对房地产项目涉及的水、电、气等基础设施及小区绿化、消防等事项的进展情况进行定期统计分析，实时识别有可能引起法律风险的因素，并据此对购房合同的约定作出相应合理调整。
（二）完善合同管理制度与签约流程
建议开发商与购房者签订房屋买卖合同格式文本（包括补充协议）时，对格式条款或不利于购房者的条款应采取合理的方式提醒购房者注意，并且与购房者合理地约定违约金标准，尽量把购房合同中购房者逾期付款与开发商逾期交房的违约金标准控制在相当程度，以保持合同的公平性，尽可能将损失降到最低。
除此外，开发商还可以在商品房交付过程中，根据实际情况有针对性地调整相关文件（例如收楼通知书等）的内容，以尽可能在出现相关法律风险时，减轻开发商所可能承担的责任与风险，做到及时止损。
（三）加强与政府部门的沟通，以便及时把握政策动向
房地产项目的开发，一般均会涉及大量与政府各个部门及其他第三方进行沟通以及相关审批等手续的办理工作（包括但不限于选址、拆迁、立项、规划许可办理、施工许可办理、预售许可办理、环评、竣工验收、通水、通电、通邮等）。该等与政府部门等第三方沟通以及手续办理的情况，对房地产项目的开发进度往往至关重要。然而实操中，由于部分开发商未及时跟进相关手续的办理、对相关手续办理流程不熟悉或者由于政府部门系统更新、流程变更等原因导致办理手续拖延等情况屡见不鲜，如何避免该等情况所带来的风险是开发商应关注的重点。
因此，建议开发商在房地产项目开发过程中，加强与政府部门的沟通，及时了解和把握最新政策的动向，同时合理规划向相关政府部门及其他第三方办理各类审批等手续的时间并确保及时办理，避免相关办理手续因各种原因被拖延。
（四）及时有效地向购房者发出收楼通知
一般而言，及时通知购房者收楼是开发商必须履行的相关义务，实操中存在部分开发商由于没有做好证据保存工作，导致因无法举证证明已及时通知购房者收楼，而进一步加重了开发商所需承担的违约责任。因此如何举证证明开发商已向购房者及时有效地发出收楼通知，是开发商容易忽略但却应当引起重视的问题。下述是笔者根据对实操案例所提出的几点合理化建议，以供参考：
1. 通知购房者收楼时，尽可能根据购房者留取的联系方式，采取书面方式（包括但不限于快递、短信等方式）通知购房者，并且及时保存相应证据。
2. 通过快递方式通知购房者的情况下，尽可能采取ems快递方式，规范填写快递单，包括但不限于确保快递单上的收件人姓名、地址、电话等信息与购房合同及购房者书面确认的联系信息相一致，内件品名一栏应注明通知内容等。
3. 在寄出快递前及时对快递单以及所邮寄的收楼通知书等文件予以扫描存档。
4. 快递寄出后除保存好快递底单原件外，及时通过网络查询快递投递结果并截图存档，以及联系快递公司申请开具妥投证明。
【备注：需要说明的是，对于网上查询快递投递结果以及联系快递公司开具妥投证明，快递公司一般有期限要求，建议应该尽量在快递发出后的一定合理时期内及时查询和办理，避免因期限错过导致的举证困难。】
5. 如果快递因被对方拒收或其他原因导致退件，在原样保留好退件原件的基础上，建议开发商还可以通过其他地址（例如购房者的身份证地址、工作单位地址等）再次按照上述程序向购房者发出收楼通知，或通过短信等书面方式再次通知购房者并且及时截图存档。
（五）加强证据保存意识
证据保存意识是企业做好法律风控所必须具备的最基本意识，作为房地产开发企业更应当将证据保存意识贯穿房地产开发过程的始终。下述是笔者结合上述分析从两个方面举出的示例，以供参考：
一方面，撇开相关补充协议免责条款的效力问题，开发商主张免责的一大难点在于举证困难，因此建议开发商在与政府部门等第三方进行沟通以及办理相关审批等手续过程中，除了要做好相关时间规划外，还要尽可能保留好相应沟通过程的证据资料，以尽可能避免因证据不足而带来的风险问题。
另一方面，实操中存在不少购房者中途更换收件地址和收件信息的情况，但是对于该等变更大多是由购房者口头通知，而没有采取其他书面方式予以确认或者开发商没有及时保留好相应证据，导致开发商举证证明已妥当履行通知购房者收楼义务的难度增加，造成开发商违约责任加重等风险。因此，对于购房者要求变更联系方式的，建议开发商应尽可能要求购房者采取书面形式（包括但不限于要求购房者发送书面签字文件、短信、微信等等）予以确认，并对该等书面文件及时扫描或截图存档。
【备注：实操中由于购房者可能会通过委托的中介机构与开发商沟通该等联系方式变更问题，因此从最稳妥角度，建议开发商应要求中介机构在转达相关信息时，需提供购房者发出的相关书面证明文件，以做好相应的风险防控工作。】
结语：
综上，近年来开发商逾期交房的现象时有发生，如何减少因逾期交房所带来的风险成为开发商在房地产开发过程中重点关注的内容之一，开发商在房地产开发中的法律风险管理与防范意识显得尤为重要，开发商应予以充分重视，以促进房地产市场持续健康发展。
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