《民法典》中关于商品房预售合同的格式条款约定效力问题
开发商作为格式条款的提供者不仅必须公平地设置双方的权利和义务，还必须对相对方尽到提示或说明义务，否则不能视为双方对该格式条款内容达成合意，该格式条款内容亦不得订入合同、进入效力评价的范畴。
01、基本案情
周某等人向开发商天福公司购买涉案小区商品房，楼盘售卖时的房屋宣传资料都显示了小区规划的是人车分流，并设有室外泳池。但后来业主们得知：在天福公司向有关部门备案的建设规划中，该小区并非人车分流，天福公司是在通过竣工验收后，以草皮覆盖地面车位的方式营造人车分流的“假象”，而有关部门发现这一情况后，立刻责令天福公司进行整改、恢复地面车位；至于“室外泳池”，则系违法建筑，不能使用。当业主们找天福公司交涉时，却被天福公司告知，在《商品房预售合同》中约定其保留对小区平面布局的修改权以及宣传资料所载内容不列为合同的组成部分。周某等人认为自己受到了欺诈，故向法院起诉，要求开发商天福公司赔偿损失，按照每平方米3,000元计算（其中，周某房屋面积92.43平方米，故主张损失27万余元）。
02、法院审理
一审法院认为，《商品房预售合同》中的上述条款系格式条款，天福公司未采取合理方式提请购房者注意，故上述条款应属无效而不予适用；宣传资料中关于人车分流与室外泳池的内容明确具体，且对购房者的购房决策会产生直接影响，应视为要约，天福公司未能履约应承担违约责任，酌定支持周某等人要求赔偿的部分金额。（其中，周某的获赔金额为12,000元）。一审判决后双方不服，均上诉至上海一中院，上海一中院驳回上诉，维持原判。
03、法官说法
本案主审法官刘佳表示，《民法典》实施后，其第496条规定了格式条款不订入合同的情形，即提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。因此，开发商作为格式条款的提供者不仅必须公平地设置双方的权利和义务，还必须对相对方尽到提示或说明义务，否则不能视为双方对该条款内容达成合意，该条款内容亦不得订入合同、进入效力评价的范畴。
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