谢某是某企业退休职工，有一套闲置的两居室房屋。2006年3月，谢某与郑某签订房屋租赁合同，将两居室房屋出租给郑某，租金每月1200元，租期2年。2007年6月，谢某打算将房屋出售，原单位同事王某获悉后有意购买。两人经协商，以30万元的价格成交，签订了房屋买卖合同。郑某得知租赁的房屋被出售后，也要求购买。谢某认为房屋已经出售，不同意毁约。双方为此发生争议。郑某向人民法院提起诉讼，要求确认谢某与王某的房屋买卖协议无效，并认定自己与谢某的房屋买卖法律关系成立。
争议焦点
原告郑某诉称，《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”自己作为承租人，对承租的房屋享有优先购买权。谢某在未征求自己意见的情况下，将房屋出售给他人，侵犯了自己的优先购买权。请求人民法院确认谢某与王某之间的房屋买卖关系无效．并强制谢某以原先出卖给王某的价格（人民币30万元）将讼争房屋卖给自己，谢某不得以自己目前暂时不想将房屋出卖为由拒绝将房屋卖给郑某。因为承租人的优先购买权，无论其为法定或约定，论其性质，系属形成权，即优先购买人得依单方之意思，形成与义务人以与第三人同样条件出卖为内容之契约，无须义务人（出卖人）之承诺。但此项形成权附有条件，即在义务人出卖标的物于第三人时，始得行使。出租人谢某在违背法律有关承租人优先购买权的规定而将自己的房屋卖给王某后，其对讼争房屋的处分权就应当受到限制，正如债权保全中的债权人在行使了撤销权以后，债务人不得再随意处置自己的财产或债权。
被告谢某辩称，不同意将房屋出售给承租人郑某。虽然自己在未通知承租人的情况下将房屋出售，违反了法定义务，但法院不能强制自己将房屋以卖给王某的价格卖给郑某。因为自己与王某之间的房屋买卖关系被确认无效以后，恢复了对讼争房屋的所有权，所有权人对于所有物拥有占有、使用、收益、处分的全面权利。自己作为所有权人不想出卖房屋，郑某自然不能要求法院强制谢某出卖自己的房屋，毕竟郑某的优先购买权是一种债权而不是物权，而且该优先购买权是一种相对于第三人的优先权，而不是优先于所有权人的优先权。另外，民法是私法，强调意思自治，在自己与王某之间的房屋买卖关系被确认无效以后，房屋的所有权重新回归到出租人手中，如果出租人此时不想再把房屋出卖，法院不能强加干涉，强令出租人将房屋卖给承租人郑某。
法律评析
行使优先购买权的条件包括：(1)出租人要将房屋出卖给第三人；(2)承租人在合理期限内向出租人主张了自己的优先购买权；(3)必须是与第三人具有同等条件。根据合同法的原理，如果出租人在有出卖房屋的意思，与第三人协商的同时通知承租人的，等于是向承租人发出了要约，承租人向出租人主张的愿意在同等条件下购买房屋的意思表示显然是一种承诺，这在理论上当无异议。对于出租人未依法履行通知承租人的义务，径行将房屋卖给第三人，而承租人主张优先购买权的，既然法律明确规定了出租人的这项义务，那么出租人在实践中若不作为的，则为了保障该项义务的实现，应当在法律上推定出租人在向第三人发要约的同时也向承租人发了要约，要约的内容就是承租人在与第三人同等条件下是否要购买租赁房屋，承租人获知出租人出卖租赁房屋的事实后向出租人要求以与第三人同等条件购买房屋的意思表示在法律上就是一项承诺。无论在哪种情形下，承租人与出租人之间事实上都已经确立了一种房屋买卖法律关系，出租人必须以“同等条件”将租赁房屋卖给承租人，否则应承担相应的违约责任。
郑某此时享有的优先购买权应当是一种现实的民事权利，而不应当仅仅是宣告权，权利人的权利在此时应当得以实现。法律上规定的承租人优先购买权在出租人没有出卖租赁房屋的意思时是一种期待权，而一旦房屋出租人违反法律有关优先购买权的规定将房屋出卖给第三人时，承租人的优先购买权就应得到实现。在司法实践中，某个具体的承租人对特定的承租房屋所拥有的优先购买权应当是一种具体、现实的民事权利：即出租人以卖给或打算卖给第三人的同等条件（包括价款、价款的支付时间和方式等）将房屋卖给承租人。人民法院审理房屋承租人优先购买权的案件，不能仅是对承租人这种法定权利的确认过程（因为承租人基于租赁房屋的事实对租赁房屋享有优先购买权是法律明确规定的，不需要再通过判决来确认），还应当是把这种抽象的权利具体化为现实权利的过程。此时承租人不仅有权要求人民法院确认出租人与第三人之间的房屋买卖关系无效，而且可以要求人民法院确认承租人和出租人之间依“同等条件”成立房屋买卖关系。这是承租人在行使物权确认请求权。根据《物权法》第33条的规定，“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”发生物权归属及其内容的争议的利害关系人，享有物权确认请求权，亦即发生物权争议的任何一方，都可以行使这个请求权，向法院提起确认物权之诉。物权确认包括对所有权归属的确认和对他物权的确认，也包括对准物权性质的权利的确认，承租人在这里行使的就是对其享有的准物权——优先购买权——的确认请求权。
如果在这种情况下郑某的优先购买权都无法实现，那么房屋承租人优先购买权就变成了一句空话，在绝大多数情况下都不可能变成现实。因为出租人在买卖关系被确认无效以后，在情绪上肯定是与承租人对立的，出租人在通常情况下都不太愿意将房屋出卖给承租人。出租人都可以表示不愿再出卖房屋，然后解除房屋租赁关系，再将房屋出卖。那么承租人的优先购买权就是一张白条：法律上存在而在现实中永远无法实现，它只能破坏出租人与第三人的买卖关系，却无法使承租人获得房屋买卖权。这样的结果，是导致出租人不能按自己意思处置自己的房屋，第三人无法取得自己想要的房产，承租人也无法获得享有优先购买权的房产，使得讼争房屋不能顺利交易（财产不能顺畅流转），既不符合经济效率原则，浪费三方当事人的人力、物力和社会财富，又有违司法两便原则，浪费有限的司法资源。
因此，在本案中，出租人谢某违反法律规定，将租赁房屋擅自出卖给第三人，承租人郑某向人民法院提起诉讼，要求宣告出租人与第三人之间的房屋买卖关系无效，并主张以与出租人出卖给第三人的同等条件购买租赁房屋，人民法院应予支持。人民法院应当判决宣告谢某与王某之间的房屋买卖关系无效，并确认出租人谢某和承租人郑某之间依“同等条件”（即人民币30万元的价格）成立房屋买卖法律关系，因为出租人与第三人协商后打算以人民币30万元的价格出卖房屋的意思表示事实上也等于向承租人发出了要约，承租人在得知情况以后，向出租人所作的愿以同等条件购买租赁房屋的意思表示就是一种承诺。出租人与承租人双方的房屋买卖法律关系成立。所以，人民法院只须对这一法律关系予以确认即可。
但人民法院能否强制出租人履行合同义务，将房屋交付给承租人呢？根据现行法律、法规和司法解释的规定，承租人对出租房屋的优先购买权是一种准物权性质的民事权利。对准物权的保护必须要和所有权的保护有所区别。所有权是绝对的权利，在房屋的所有人不愿意履行合同，交付房屋给承租人的情况下，人民法院不宜强制房屋的所有人履行合同义务。优先购买权只是准物权，它不能与所有权等量齐观。在准物权受到不法侵害时，虽然也可以适用物权的保护方法，但在保护强度上，准物权不能凌驾于所有权之上。如果房屋的出租人不愿意履行与承租人之间依法成立的房屋买卖合同，不愿意交付房屋给承租人，则不能以强制履行合同义务的方法实现承租人的优先购买权，而只能要求出租人承担违约责任，给付违约金。这样，承租人的权利得到了有效的保护，出租人违反法律义务的行为受到了制裁，但也没有对出租人的利益造成过分的损害，符合法律的公平原则。
