顾明镇与曾庆元等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院： 北京市西城区人民法院|
案号：（2014）西民初字第1021号
原告顾明镇，男，1957年6月7日出生。
被告贾长兴，男，1955年7月12日出生。
被告曾庆元，女，1968年7月1日出生。
原告顾明镇诉被告贾长兴、曾庆元房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员韩进红独任审判，公开开庭进行了审理。原告顾明镇的委托代理人白福东、朱红娟、被告贾长兴、曾庆元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告顾明镇诉称，北京市西城区xx系原告顾明镇承租公房，该房屋由顾明镇一家三口共同居住，因为家庭困难，急需用钱，原告于2004年12月19日与二被告签订买卖合同，将该房屋以9万元的价格出售给二被告，合同签订之后，原告将该房屋及租赁合同交付二被告，二被告也将购房款交付给原告。合同中未约定过户日期，双方也未办理承租权转让手续。之后二被告未及时缴纳2012年全年的房租，导致公房管理单位向原告催缴。原告因此得知该房屋的性质属于房管局直管公房，原告无权将房屋出售，也无法办理该房屋的所有权转移登记，该房屋的承租人现仍为原告。原告将该房屋出售后，无能力购置新房，一家人只得租房或借住亲戚家，居无定所。因此，原告与被告协商收回房屋，并将购置款返还二被告，但被告拒不同意。现原告认为双方签订的房屋买卖合同无效，并愿意将购房款返还二被告，故诉至法院，请求判决确认双方于2004年12月19日、27日就北京市西城区xx签订的房屋买卖合同无效；请求判决二被告将北京市西城区xx房屋腾退并将租赁契约原件返还给原告。
被告贾长兴、曾庆元辩称:首先，双方之间的合同是自愿、合法、有效的。原告自愿将房屋出售给二被告，双方之间属于对公房使用权的有偿转让，签订合同时政策允许公房使用权的有偿转让。原告混淆了公房使用权有偿转让和公房买卖的区别，不同意确认合同无效。其次，从2005年1月至2013年12月，我方并未拖欠公房租金。由于原告不配合被告去相关部门办理公房使用权有权转让手续，该房屋承租人无法变更，被告只能以原告的名义缴纳房屋租金。2012年的房屋租金是原告在被告不知情的情况下替被告缴纳的。另外，合同中约定，房屋交付前所发生的供暖费等费用均由原告交纳，但实际上我方替原告交纳了2001年至2004年的供暖费4288元。第三，原告称其出售房屋后借住在亲戚家、无力购房、生活窘迫不属实。原告家庭相当富裕，出售房屋后的十多年中生活也非常好。双方签订的合同本质就是公房承租权的有偿转让，合同约定原告在两年内协助被告办理过户手续，我们多次找原告协商过户的事情，但原告一直推脱拒绝。由于买了涉案房屋，我还放弃了经济适用房的购买资格。现在原告看到房价暴涨心理不平衡才有此次诉讼。我们现在还住在涉案房屋中。综上所述，不同意原告全部诉讼请求。
经审理查明，北京市西城区（原宣武区）xx房屋系原告顾明镇承租的房管局直管公房。2004年12月19日，出卖人（甲方）顾明镇、共同居住人高秀华、顾强与买受人（乙方）贾长兴、曾庆元签订房屋买卖合同，合同约定，一、出售房屋坐落在北京市宣武区xx一居室一套，使用面积40.8平方米，现甲方顾明镇经共同居住人高秀华同意将上述房屋出售给乙方贾长兴、曾庆元。双方商定房屋价款为人民币玖万元整。甲方协助乙方办理过户手续，过户费用由乙方承担。二、该房屋性质为公有住房承租权（使用权）。三、付款方式:该房腾空之日甲方将该房屋连同公有住房租赁合同一并交付给乙方时，乙方一次付清房款人民币玖万元整，甲方收到房款后向乙方出具收到凭证。四、房屋交付前所发生的房屋租金、水费、电费、煤气费、暖气费、有线电视收视费由甲方承担，房屋交付后概由乙方负责。五、本合同一式四份甲乙双方各执一份，另两份交有关部门办理过户登记手续。高秀华作为甲方的共同居住人签字，贾长兴、曾庆元作为乙方签字。
该合同签订同日，顾明镇、高秀华书写合同一份，内容为"宣武区xx房从2004年12月底开始卖给贾长兴、曾庆元所有。顾明镇口述高秀华代笔。1、户口问题，顾明镇领完失业金，开始领退休金时马上办走。2、2004年12月份以前的费用顾家负责。签字人顾明镇、高秀华。2004年12月19日"。
2004年12月27日，甲方顾明镇、共同居住人高秀华、乙方贾长兴、曾庆元再次签订房屋买卖合同，合同第一条补充约定甲方协助乙方办理过户手续，过户时间为两年内（2005年1月1日至2006年12月31日前），过户费用由乙方承担。合同其他条款内容同2004年12月19日房屋买卖合同。合同签订后，原告顾明镇将涉案房屋交付贾长兴、曾庆元居住使用，贾长兴、曾庆元将购房款交付给顾明镇。至今，双方仍未办理承租人变更手续，涉案房屋一直由被告居住使用。现原告以其无权出售公有住房为由起诉到法院，请求判决确认双方于2004年12月19日、27日就北京市西城区xx签订的房屋买卖合同无效；请求判决二被告将北京市西城区xx房屋腾退并将租赁契约原件返还给原告。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋买卖合同、北京市公有住宅租赁合同、合同、房屋租金缴纳凭证、发票等相关证据材料在案佐证。
本院认为，本案原告认为涉案房屋的性质属于直管公房，原告无权将该房屋出售，故原、被告之间签订的《房屋买卖合同》是无效的。无效的合同自始不发生法律效力，因合同取得的财产应当互相返还。而我国合同法第五十二条规定合同无效的情形为:（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。涉案房屋买卖合同实质上是公房承租人有偿转让公房使用权的合同，该合同系双方自愿签署，不存在违反法律、行政法规的强制性规定或者损害国家、集体或第三人利益的情况。原告提交的证据不能证明双方签订的《房屋买卖合同》符合合同无效的法定情形，故原告要求确认《房屋买卖合同》无效及腾退房屋、返还租赁契约的请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条 之规定，判决如下:
驳回原告顾明镇的诉讼请求。
案件受理费三十五元，由原告顾明镇负担（已交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员韩进红
二〇一四年二月十二日
书记员李蕾
