违反限购政策是否必然导致房产买卖协议无效
裁判要旨：
合同的效力系法律对当事人之间成立合同的法定评价，合同是否无效取决于是否违反法律、行政法规的强制性规定，是否系当事人真实意思表示等。徐政发【2017】33号意见规定，在市区范围内户籍居民家庭拥有2套住房及以上、非市区范围内户籍居民家庭拥有1套住房及以上的，家庭所拥有商品住房自权属登记之日起未满2年的，不得上市交易。该规定并非效力性强制性规定，系针对当事人之间物权公示的政府管理性强制性规定。该限购政策仅是对产权过户时间进行了限制，不影响房屋的实际交付使用，当事人若主张继续履行合同，待房屋具备过户条件时予以过户的，应予支持。
案情回顾：
原告：蔡某。
被告：赵某，张某。
原告蔡某诉被告赵某、张某房屋买卖合同纠纷一案，向江苏省徐州市云龙区人民法院提起诉讼。
原告蔡某诉称：2017年5月16日，原、被告经中介机构签订房地产买卖协议，约定原告购买被告位于本市云龙区中茵龙湖国际16幢1单元1303室房屋一套，购房价格为77万元，原告按约定支付购房预购金1万元，后双方到产权部门办理备案、过户等手续时，因有新的法律文件规定，使原、被告在履行过户手续时受到限制。原、被告在签订房屋买卖协议时是其真实意思表示，且原告已经履行合同义务，双方的合同是有效的，原、被告均应当按约定履行合同，原告诉至法院请求判令二被告继续履行合同，待条件具备后转移房屋所有权。
被告赵某辩称，1、原、被告之间签订的房地产买卖协议无效，该房地产是二被告的共同财产，但房屋买卖协议是原告和被告赵某单方签订的，签订协议时未征得被告张某的同意，事后也未取得被告张某的追认，部分共有人擅自处分共有财产，协议无效。2、原被告之间买卖协议由于限购政策的影响不能进行上市交易，该买卖协议无法继续履行，买卖双方的合同目的均不能实现，故应解除合同。根据徐州市2017年6月1日徐州市政府关于进一步促进房地产市场平稳健康发展意见第六条，关于“设置已购商品住房限制交易年限”的规定，市区范围内户籍居民家庭拥有2套住房及以上，非市区范围内户籍居民家庭拥有1套住房及以上的，家庭所拥有商品住房自权属登记之日起未满2年的，不得上市交易。3、涉案房屋因政策原因无法完成交易过户，被告没有过错。
被告张某辩称：因涉案房屋属于夫妻共同财产，被告赵某无权处分，同时由于该房尚有抵押贷款没有还清，也不具备过户条件。由于原告和被告赵某签订的合同在履行过程中遇到房屋限购政策不允许过户，原告诉请没有法律依据，请求法院依法驳回。
一审裁判：
江苏省徐州市云龙区人民法院经审理查明，被告赵某、张某系夫妻关系。位于徐州市云龙区中茵龙湖国际家苑16号楼1-1303室房屋系二被告共同所有。2017年2月7日，徐州市不动产登记局就涉案房屋办理苏(2017)徐州市不动产权第0006466号不动产权属证书。2017年5月16日，原告蔡某(买受方、乙方)、被告赵某(出售方、甲方)以及案外人徐州荷满堂营销策划有限公司(委托方、居间方)签订《房地产买卖协议》(编号：HMT0001661)，协议约定：被告赵某、张某将其所有的位于徐州市云龙区中茵龙湖国际家苑16号楼1-1303室(建筑面积88.48平方米，产权证号：0006466)房屋出售给原告蔡某，房屋购买价格为77万元，在签订本协议时，乙方交付购房预购金(定金)10000元，由中介方保管，在购房时该定金即抵购房款或过户费用或佣金。乙方采取首付加贷款方式支付房款，甲乙双方签署上述房地产备案协议之日，乙方须在当日或次工作日支付部分房款(含定金)300000元至资金监管账户，贷款部分于银行放款之日支付。过户费用均由乙方承担，承包给居间方办理。甲乙方双方同意在2017年6月20日前到产权处申请该房屋转移登记手续。协议并对甲乙双方的违约责任作如下约定：甲乙双方签订协议后，若乙方悔约，应书面告知甲方，甲方应将乙方的已付购房款(不计利息)返还给乙方，但乙方应同时支付违约金20000元给甲方;若甲方悔约，应书面告知乙方，并在5日内将已付购房款(不计利息)返还给乙方，但甲方应同时支付违约金20000元。乙方不能按协议规定期向甲方付清购房款，或甲方不能按协议规定期间向乙方交付房地产，每逾期一日，由违约方按日向对方支付总房款千分之五的滞纳金。逾期超过十五日则视同违约，由违约方向守约方支付20000元整，协议终止。原告蔡某、被告赵某以及居间方徐州荷满堂营销策划有限公司分别在该协议上签字、捺印或加盖印章。当日，原告蔡某向居间方徐州荷满堂营销策划有限公司支付定金10000元。
2017年5月31日，徐州市人民政府出具《徐州市政府关于进一步促进市区房地产市场平稳健康发展的意见》(徐政发[2017]33号)。该意见第六条规定，在市区范围内户籍居民家庭拥有2套住房及以上、非市区范围内户籍居民家庭拥有1套住房及以上的，家庭所拥有商品住房自权属登记之日起未满2年的，不得上市交易。该意见并注明于2017年6月1日起实施。
庭审中，本院电话联系被告张某，被告张某本人陈述：涉案房屋是在我与被告赵某夫妻关系存续期间购买，贷款是由夫妻共同财产偿还的。另外，我们在此之前还买了滨湖花园的房屋。涉案房屋因一直闲置，就想卖出去，是由被告赵某进行操作的。2017年上半年，被告赵某告诉我房子有人买，具体卖给谁我不清楚，是被告赵某签的协议，卖了多少钱我也不清楚，因为我也不管钱的事情，我在南京的部队上，被告赵某长期在徐州，我当时对卖房子没什么意见，就给被告赵某说你卖了就行了。最近被告赵某给我说房子卖不了了，说不符合卖房的条件和规定，我说那成就成，不行也没办法，要是不符合条件过不了户就不卖了。
另查明，涉案房屋为被告赵某、张某名下的第二套房产。被告赵某的户籍地为江苏省徐州市云龙区工程兵指挥学院516号。被告张某的户籍地为江苏省南京市汤山街道集镇401-89号。
又，原告蔡某为证明其愿意且有能力继续履行合同，已将剩余房款76万元缴纳至法院账户。
江苏省徐州市云龙区人民法院经审理认为：原告蔡某与被告赵某签订的《房地产买卖协议》有效，理由如下：
一、涉案房屋虽为二被告夫妻共同财产，但根据庭审中法院拨打被告张某电话时张某的陈述，可以认定被告张某对被告赵某出售涉案房屋是同意且知情的，房地产买卖协议系原、被告双方真实意思表示。
二、徐州市人民政府颁发的徐政发【2017】33号《徐州市政府关于进一步促进市区房地产市场平稳健康发展的意见》亦不能影响原、被告之间的《房地产买卖协议》的效力。首先，涉案《房地产买卖协议》签订于该文件颁布及实施之前。其次，合同的效力系法律对当事人之间成立的合同的法定评价，徐政发【2017】33号文件并非法律、行政法规，且属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，违反上述规定并不必然导致合同无效。再次，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定了合同无效的五种情形，本案原、被告之间的《房地产买卖协议》并无法定的合同无效情形。
综上，涉案《房地产买卖协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法、有效，双方均应按照协议约定履行各自的义务。即原告向二被告支付相应购房款，二被告将涉案房产交付原告，并协助原告办理涉案房产的解除抵押登记手续以及产权变更登记手续。原告蔡某为证明其愿意且有能力继续履行合同，已将剩余房款76万元缴纳至法院账户，故原告关于二被告交付涉案房产、协助办理涉案房产的解除抵押登记手续的诉讼请求，法院予以支持。因徐政发【2017】33号文件的颁布及施行导致涉案房产产权在现阶段内不能发生转移，原告主张待涉案房产产权变更登记条件具备后办理涉案房产的产权变更登记手续，法院予以支持。
据此，徐州市云龙区法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十七条规定，作出如下判决：
一、原告蔡某与被告赵某、张某签订的《房地产买卖协议》(编号：HMT0001661)有效。
二、被告赵某、张某于本判决生效后十日内继续履行合同(将位于徐州市云龙区中茵龙湖国际家苑16号楼1-1303室房屋交付原告蔡某;协助原告蔡某办理位于徐州市云龙区中茵龙湖国际家苑16号楼1-1303室房屋解除抵押手续;待位于徐州市云龙区中茵龙湖国际家苑16号楼1-1303室房屋产权变更手续条件具备后，办理房屋产权变更手续)。
二审裁判：
上诉人赵某、张某不服一审判决向徐州市中级人民法院提起上诉认为：1、赵某单方和被上诉人签订的房屋买卖协议不能发生所有权转移的效力。涉案房屋是两上诉人的夫妻共同共有财产，签订买卖协议没有征得张某的同意，之后也没有取得张某的追认。张某事后是强烈反对的，该协议对张某不具有法律约束力。2、赵某在签订协议时也并非真实意愿，被上诉人以强硬的态度、过分的语言刺激才使赵某违背意愿签订了房屋买卖协议。3、根据本市的限购政策，涉案房屋是上诉人的第2套房屋，自权属登记之日未满2年，不得上市交易。故双方签订的协议因限购政策的出台不能继续履行，无法实现合同目的，合同应当解除，双方均无需承担违约责任。
被上诉人蔡某答辩称：一审判决适用法律正确，请依法驳回上诉人的上诉。
二审中，上诉人提交张某本人书写的《情况说明》一份，证明张某事先并不知道赵某和被上诉人签订买卖合同，事后也不同意将房屋出售，故双方的合同无法履行。被上诉人进行质证：张某是案件当事人，说明情况是在一审判决之后作出的说明。相比较而言，在一审诉讼中法官询问涉案房屋买卖情况时张某的回答应当是更加客观真实，《情况说明》不能作为证据。被上诉人提交徐州荷满堂营销策划有限公司出具的证明一份，证明在上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同时，该公司是作为中介机构促使双方签订的合同。在双方签订合同过程中，上诉人赵某与其丈夫张某通话确定了房屋交易的价格是77万元。进一步证明，在上诉人与被上诉人建立房屋买卖合同关系时，上诉人的丈夫张某是同意和认可的。上诉人发表质证意见：该证明不符合证据的形式，因为该证据仅有盖章没有出具证明人的签名。该证明不具有客观真实性，当时赵某并没有和其丈夫通话，在卖房时没有征询张某的意见。
经双方当事人确认，二审期间的争议焦点为：1、上诉人与被上诉人签订的《房地产买卖协议》效力如何认定;2、如该协议有效，是否具备履行条件。
徐州市中级人民法院经审理认为：
一、关于上诉人与被上诉人签订的《房地产买卖协议》效力如何认定的问题。
上诉人主张涉案房屋是两上诉人的夫妻共同共有财产，签订买卖协议没有征得张某的同意，之后也没有取得张某的追认，该协议对张某不具有法律约束力。但一审中上诉人方签字认可的庭审笔录载明，一审法官当庭拨打张某电话，张某在通话中陈述对赵某出售涉案房屋是同意且知情的。上诉人二审提交张某的《情况说明》，与其一审中法官电话询问时的陈述矛盾，违反“禁止反言”原则，故对该《情况说明》不予采信。赵某上诉主张被上诉人在签订协议时以强硬的态度、过分的语言刺激使赵某违背意愿签订了房屋买卖协议，没有提供证据证明存在被胁迫或受欺骗的事实。赵某作为一个具备完全行为能力的自然人，应当对自己签订合同的行为承担相应的民事责任。综上，应当认定涉案房屋买卖协议是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，为有效协议。
二、关于协议是否具备履行条件的问题。
上诉人主张双方签订的协议因违反限购政策，不能继续履行，无法实现合同目的，合同应当解除。法院认为，相关限购政策仅是对产权过户时间进行了限制，不影响房屋的实际交付使用。现被上诉人已将全部购房款交付一审法院，履行了付款义务。上诉人应当按照合同约定将房屋交付给被上诉人，待具备过户条件时，双方再行办理产权过户手续。
综上，赵某、张某的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。
本判决为终审判决。
