北京古城泰然投资管理公司与北京中海弘源投资有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院： 北京市石景山区人民法院|
案号：（2015）石民初字第6458号
原告北京古城泰然投资管理公司（反诉被告），住所地北京市石景山区古城西路8号。
法定代表人张国栋，董事长。
委托代理人余尘，北京市合达律师事务所律师。
委托代理人谢少赟，北京市合达律师事务所律师。
被告北京中海弘源投资有限公司（反诉原告），住所地北京市丰台区东铁匠营横一条31号6号楼408。
法定代表人武立生，总经理。
原告北京古城泰然投资管理公司（以下简称古城泰然公司）与被告北京中海弘源投资有限公司（以下简称中海弘源公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员田江海独任审判，公开开庭进行了审理。原告古城泰然公司的委托代理人余尘、谢少赟，被告中海弘源公司的委托代理人张国印、林海东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）古城泰然公司诉称:古城泰然公司、中海弘源公司于2013年12月30日签订《房屋租赁合同》，约定由中海弘源公司承租原告位于北京市石景山区综合楼，建筑面积12606平方米。租赁期限为15年，前五年年租金为1100万元，以后每五年年租金上浮百分之十。合同签订后，古城泰然公司依照约定向中海弘源公司交付了租赁房屋，而中海弘源公司未能按照约定履行租金等费用的支付义务，至今已拖欠巨额租金及水、电费。为维护古城泰然公司合法权益，古城泰然公司依据合同约定于2015年9月8日正式通知中海弘源公司解除上述租赁合同。古城泰然公司认为中海弘源公司拖欠租金等费用的行为严重侵害了古城泰然公司的合法权益，故诉至法院。诉讼请求:1、确认双方所签订的《房屋租赁合同》于2015年9月9日解除；2、判令中海弘源公司支付所拖欠的房屋租金4103068元；3、判令中海弘源公司按照应付租金每日百分之三的标准向古城泰然公司支付迟延缴纳租金的违约金暂计算至2015年8月15日，共计6326835元；4、判令中海弘源公司向古城泰然公司支付所拖欠的电费228335.52元；5、判令中海弘源公司向古城泰然公司支付所拖欠的水费175868.63元；6、确认古城泰然公司无须向中海弘源公司返还押金300万元；7、本案诉讼费由中海弘源公司承担。
古城泰然公司（反诉被告）针对中海弘源公司（反诉原告）的反诉辩称:一、反诉人与被反诉人之间的合同合法有效，在合同履行过程中，中海弘源公司违反合同的约定，其应当承担相应的违约责任；二、中海弘源公司要求返还300万元押金及利息的请求不成立，其按照同期贷款利率结算利息的主张没有依据，对于押金合同中有明确约定，应依约定履行；三、中海弘源公司要求赔偿消防罚款5万元的主张不成立，古城泰然公司不认可有5万元罚款的事实，即使有罚款的事实，也应由中海弘源公司违自己应承担相应的法律责任，与古城泰然公司无关；四、关于返还财务帐簿及合同档案资料，属于侵权之诉，应当另行提起诉讼。法院应驳回中海弘源公司的全部诉讼请求。
被告（反诉原告）中海弘源公司辩称:一、本案租赁合同应属无效。古城泰然公司出租的相关房屋未取得建设工程规划许可证，依据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同案件司法解释第二条规定，出租人未经过批准或未按照批准内容建设的房屋签订的租赁合同应属无效。本案房屋没有通过消防验收，在合同履行过程中，被消防部门检查并罚款，古城泰然公司违反《中华人民共和国消防法》第十一条 、第十三条 的强制性规定，属合同无效；古城泰然公司提交的《集体经济系统经营场所证明》和《土地证明》不足以证明诉争房屋是合法建设；二、古城泰然公司提出中海弘源公司拖欠租金，主张解除合同的理由不成立。依据合同第七条，拖欠两个月的租金，古城泰然公司才可以解除合同。中海弘源公司按照合同约定支付了第一年的租金，第二年的租赁双方要重新商量，具体租金数额、支付方式、期限等需要协商签订补充协议，但双方并没有商定一致并签补充协议。第二年的租金中海弘源公司支付了一部分，拖欠最后一个月的部分租金，第二年因为期限没有确定，不存在拖欠问题，故基于合同第七条解除不能成立；三、古城泰然公司要求确认解除合同的诉求没有依据；四、古城泰然公司要求支付违约金的诉求只能部分成立，假如合同有效的话第一年最后一个月的租金中海弘源公司同意支付；五、关于古城泰然公司收回房屋的问题，中海弘源公司认为古城泰然公司解除没有法律和合同依据，没有达到解除条件。如果2015年9月9日合同终止，中海弘源公司同意，中海弘源公司只欠租金590240元，其他不认可；合同无效，违约金的诉求没有依据；古城泰然公司没有跟中海弘源公司办理电费交接手续，水、电费中海弘源公司也交过，古城泰然公司说已经扣除了，中海弘源公司不认可古城泰然公司主张的数额；古城泰然公司主张无须返还300万元押金没有依据。中海弘源公司针对古城泰然公司的诉讼请求提出反诉。反诉请求:1、判令古城泰然公司返还中海弘源公司300万元押金及利息；2、判令古城泰然公司向中海弘源公司赔偿如意公寓因消防验收不合格产生的罚款5万元；3、判令古城泰然公司向中海弘源公司返还有关房屋经营的财务帐薄及合同档案资料；4、本案反诉费用由古城泰然公司承担。
经审理查明:北京古城泰然投资管理公司系集体所有制（股份合作）企业。北京中海弘源投资有限公司系有限责任公司（自然人投资或控股）企业。
2013年12月30日，古城泰然公司与中海弘源公司签订了房屋租赁合同。约定:古城泰然公司将北京市石景山区综合楼（诉争房屋）承租给中海弘源公司；建筑面积:12606㎡；场所条件:一层为毛坯；二至顶层为基本装修；承重200㎏／㎡、生活用水、集中供暖；装修免租金期、租赁期限:装修免租金期:2013年12月30日至2014年4月15日；租赁期限:15年（2014年4月16日起至2029年4月15日止）；房屋装修、改造:合同生效交纳首期租金后，乙方可根据自身需要对房屋进行装修改造，装修改造费用由乙方承担；房屋的装修改造，需先提交书面方案及图纸，征得甲方同意后方可施工。工程由乙方负责组织实施，甲方给予协助及监督。租赁期满归甲方所有，乙方不得随意拆除；押金、押金利息、年租金、付款方式及其他费用:押金，合同签订时，乙方缴纳押金300万元，合同到期后，视乙方合同执行情况及房屋状况的完好程度返还或扣除相应金额；押金利息:1）按照当年国家公布的一年期定期存款利率，甲方扣除0.25%后剩余归乙方，合同到期后一次性给付；2）执行合同过程中，如因乙方原因，押金数额减少，全部利息归甲方所有；3）年租金:第一年至第五年度年租金为1100万元；第六年度至第十年度年租金为1210万元；第十一年至第十五年度年租金为1331万元；付款方式:1）第一年度即2014年4月16日至2015年4月15日期间，于2014年5月份开始，每月10至15日由乙方打入甲方提供的帐号；2）试行一年后，其余年限如何付款，双方再行商议，并签订补充协议；乙方使用经营过程中产生的费用由乙方承担。甲方按合同规定收取租赁费及水费。乙方负责做好消防管理、安全防范等工作，接受安全检查。违约责任:双方必须信守合同，严格执行本合同各项条款，否则由违约方负责赔偿给对方造成的直接经济损失；乙方如不能按约定日期交纳租赁费，甲方每天收取所欠租金3%的滞纳金，如拖欠2个月未交，合同自动解除。合同生效、变更、终止和解除:本合同正式签署，乙方交齐押金后生效；乙方如在租赁期内终止租用，须提前六个月书面通知甲方，并多缴三个月房屋租金作为违约金；有下列情形一之的，甲方可单方面解除合同，收回房屋，拖欠2个月房租仍未交纳时，甲方有权单方终止合同，并保留追索租金和违约金的权利。
上述合同签订后，古城泰然公司依约定向中海弘源公司交付了诉争房屋。
2013年12月11日，中海弘源公司依约定向古城泰然公司支付了约定的押金100万元。
2013年12月31日，中海弘源公司依约定向古城泰然公司支付了约定的押金200万元。
2014年9月24日，北京市石景山区公安消防支队向中海弘源公司管理的如意公寓出具了《责令限期改正通知书》，就诉争房屋未依法进行消防设计备案、竣工验收消防备案；消防设施、器材、消防安全标志、配置、设置不符合标准，责令限期改正。
2015年3月15日之前，中海弘源公司依约定向古城泰然公司支付了租金。
2015年3月16日至2015年4月15日，中海弘源公司迟延交纳当月租金。
2015年4月16日至2015年5月15日，中海弘源公司迟延交纳当月租金，欠交租金590240元。
2015年4月23日，中海弘源公司向古城泰然公司出具了还款计划承诺书。中海弘源公司对补齐所欠租金做出计划及承诺:1、即日起每月按时交纳租金；2、对于所欠租金部分，在6月15日以前还所欠租金的百分之三十，7月15日以前还所欠租金的百分之三十，剩余部分在8月15日前还清；3、对于我公司最近内部出现的管理问题，我方决定在本月底前做出人事和经营调整，加强管理，调整后的结果及时通知贵方，并欢迎贵公司派员监督。对于以上承诺，我公司保证做到，如若违反上述规定，我公司愿意承担一切后果。
此后，中海弘源公司未依还款计划承诺书内容履行。
双方对2015年7月3日之前，中海弘源公司已实际交纳的房屋租金数额没有异议。
中海弘源公司未交纳2015年5月16日至2015年9月9日的租金。
中海弘源公司不认可2015年6月19日之后，古城泰然公司所主张的租金数额，认为双方未商定租金标准。
2015年9月8日，古城泰然公司向中海弘源公司发出解除租赁合同通知。
2015年9月10日，中海弘源公司收到古城泰然公司发出的解除租赁合同通知。
2015年9月11日，古城泰然公司将诉争房屋收回，并对部分次承租人进行了登记。
2014年1月至2015年9月9日，中海弘源公司发生水费24712.8吨，共183866.63元，已交费7998元，尚欠古城泰然公司水费175868.63元。
2014年1月至2015年9月9日，中海弘源公司发生电费556655.52元，已交费328320元，尚欠费228335.52元。
中海弘源公司认可欠交水、电费的事实，不认可古城泰然公司主张的水、电费数额，但未提供具体欠费数额的证据。
上述事实，有租赁合同、租金明细、还款计划承诺书、公证书、通知、EMS打印件、电费统计报表、水费统计报表、集体经济系统经营场所证明、土地证明、责令限期改正通知书、押金收据、照片、（底商）目录及当事人陈述等证据，在案佐证。
本院认为:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案的焦点是古城泰然公司与中海弘源公司签订的房屋租赁合同是否有效。
首先，古城泰然公司与中海弘源公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律，行政法规的强制性规定，双方形成合法有效的合同关系，双方均应按照合同约定履行义务。中海弘源公司关于古城泰然公司与中海弘源公司签订的房屋租赁合同属于无效合同的意见，没有事实及法律依据，本院不予采纳。
其次，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。古城泰然公司与中海弘源公司签订的房屋租赁合同中，关于付款方式约定，“第一年度即2014年4月16日至2015年4月15日期间，于2014年5月份开始，每月10至15日由乙方打入甲方提供的帐号”。2015年3月16日至2015年4月15日的租金，中海弘源公司至2015年6月19日时才结清；2015年4月16日至2015年5月15日的租金至今未结清；中海弘源公司未交纳2015年5月16日至2015年9月9日的租金，且亦未依还款计划承诺书内容履行。中海弘源公司关于未结算不属于拖欠以及关于第二年租金双方须要协商、签订补充协议确定，所以不存在何时支付的意见，没有事实及法律依据，本院不予采纳。中海弘源公司未按双方合同约定给付租金，构成违约，应依约定承担违约责任。
关于双方的诉讼请求:
第一、古城泰然公司与中海弘源公司签订的房屋租赁合同，在违约责任条款中约定:“乙方如不能按约定日期交纳租赁费，甲方每天收取所欠租金3%的滞纳金，如拖欠2个月未交，合同自动解除”；在合同生效、变更、终止和解除条款中约定:“有下列情形一之的，甲方可单方面解除合同，收回房屋，拖欠2个月房租仍未交纳时，甲方有权单方终止合同，并保留追索租金和违约金的权利”，古城泰然公司依合同约定行使单方解除权，主张确认双方所签订的《房屋租赁合同》于2015年9月9日解除，有事实及法律依据，本院予以支持。中海弘源公司关于合同应为自动解除，古城泰然公司不具有单方解除权的意见，没有依据，本院不予采纳。因为，合同单方解除权约定在合同生效、变更、终止和解除条款中，而自动解除权是在违约责任条款中约定的。所以，古城泰然公司具有单方解除权。在合同解除后，当事人有权要求赔偿损失；
第二、古城泰然公司主张中海弘源公司支付所拖欠的房屋租金4103068元的诉讼请求，有事实依据和法律依据，本院予以支持。中海弘源公司关于第二年双方未就租金的标准及给付方式达成协议，不存在拖欠租金的意见，没有事实依据和法律依据，本院不予采纳。双方均同意押金可以折抵租金的意见，本院不持异议。中海弘源公司所拖欠的房屋租金4103068元与已交付的3000000元押金折抵后，应支付租金1103068元；
第三、古城泰然公司主张中海弘源公司应向古城泰然公司支付迟延缴纳租金违约金的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。中海弘源公司认为合同约定的违约金过高。古城泰然公司表示违约金可以酌减。综合考虑中海弘源公司的违约情况，兼顾古城泰然公司由此受到的实际损失，根据公平原则，对违约金（截至2015年8月15日）依法予以酌情确定为1500000元；
第四、古城泰然公司主张中海弘源公司支付自2014年1月至2015年9月9日的所拖欠的电费228335.52元及水费175868.63元，有事实依据，本院予以支持。中海弘源公司认可欠交水、电费的事实，不认可古城泰然公司主张的水、电费数额，但其未能提交证据推翻古城泰然公司主张的数额，中海弘源公司的抗辩意见，没有事实依据，本院不予采纳；
第五、古城泰然公司主张确认古城泰然公司无须向中海弘源公司返还押金。古城泰然公司在主张违约金的同时，提出确认无须返还押金的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。古城泰然公司表示押金可以与判定的违约金相折抵的意见，本院不持异议；
第六、中海弘源公司在合同履行过程中因拖欠租金导致合同被解除，其要求古城泰然公司返还押金及利息的主张与双方合同中有关押金条款的约定不符，该项请求没有事实及法律依据，本院不予支持。依合同约定，押金因中海弘源公司原因数额减少，全部利息归古城泰然公司；
第七、中海弘源公司述称，诉争房屋因消防验收不合格被罚款5万元，主张古城泰然公司赔偿。中海弘源公司提交的证据不足以证明罚款的事实以及古城泰然公司应为承担该责任的主体，此项主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持；
第八、中海弘源公司主张古城泰然公司返还财务帐薄及合同档案资料，但中海弘源公司提供的证据未能证明财务帐薄及合同档案资料被古城泰然公司所持有的事实，该主张没有事实依据，本院无法支持。古城泰然公司关于中海弘源公司的此项主张与本案并非同一法律关系的意见，本院不持异议。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条 第五项 、第六十条 第一款 、第九十三条 第二款 、第九十七条 、第一百零九条 、第一百一十四条 、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条 第一款 、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条 之规定，判决如下:
一、北京古城泰然投资管理公司与北京中海弘源投资有限公司签订的房屋租赁合同于二零一五年九月九日解除；
二、北京中海弘源投资有限公司于本判决生效后十五日内给付北京古城泰然投资管理公司房屋租金一百一十万三千零六十八元（折抵三百万押金后）；
三、北京中海弘源投资有限公司于本判决生效后十五日内给付北京古城泰然投资管理公司违约金（截至二零一五年八月十五日）一百五十万元；
四、北京中海弘源投资有限公司于本判决生效后十五日内给付拖欠北京古城泰然投资管理公司的电费二十二万八千三百三十五元五角二分；
五、北京中海弘源投资有限公司于本判决生效后十五日内给付拖欠北京古城泰然投资管理公司的水费十七万五千八百六十八元六角三分；
六、驳回北京古城泰然投资管理公司的其他诉讼请求；
七、驳回北京中海弘源投资有限公司的全部诉讼请求。
如果未按本判决确定的指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条 之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费五万七千一百一十八元，由北京古城泰然投资管理公司负担一万五千四百元，由北京中海弘源投资有限公司负担四万一千七百一十八元（于本判决后效后七日内交纳），反诉费一万五千四百元由北京中海弘源投资有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。
审判员田江海
二〇一五年十二月二十四日
书记员韩佳
