北京迪森视觉展示有限公司与杜会玲房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院： 北京市朝阳区人民法院|
案号：（2014）朝民初字第41489号
原告北京迪森视觉展示有限公司，住所地北京市朝阳区劲松南路2号院西小楼京晋忻酒店内8128室。
法定代表人李雪飞，执行董事。
委托代理人郭春平，北京市盈科律师事务所律师。
委托代理人邵培勋，北京市盈科律师事务所实习律师。
被告杜会玲，女，1968年11月10日出生。
委托代理人布乃伟，北京市浩伟律师事务所律师。
委托代理人杜惠香，女，1978年4月30日出生，北京数字环球传媒文化艺术有限公司会计。
原告北京迪森视觉展示有限公司（以下简称原告）与被告杜会玲（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郭春平、邵培勋，被告的委托代理人布乃伟、杜惠香到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称:2013年12月2日，被告作为出租方与承租方北京蓝博飞信展览有限责任公司（以下简称蓝博公司）签订了《租赁合同》，将位于北京市朝阳区朝阳路×号×号楼×单元×室房屋（以下简称涉案房屋）出租给蓝博公司使用，租期为3年，合同居间方为北京信源君安房地产经纪有限公司。2014年5月6日，上述三方签订了《租赁补充协议》，约定在原合同内容不变的情况下，承租方由蓝博公司变更为我公司。后我公司即搬入涉案房屋，用于办公，并依约按期支付租金。2014年9月10日，被告在未事先通知我公司的情况下，擅自解约，更换了涉案房屋门锁，将我公司的办公用品扔出房间，并与第三方建立了租赁关系。被告单方面终止合同的行为已构成违约，为维护我公司的合法权益，故诉至法院，要求判令被告返还押金22000元、房屋租金14667元，支付违约金22000元。
被告辩称:我不同意对方全部诉讼请求。依据《租赁合同》，我与被告存在租赁关系，我有正当理由行使合同约定的单方解除权，并未违约。原告在租赁期间有逾期支付租金及转租的行为，构成违约，因此押金不应退还。根据合同约定，对方逾期付款应支付滞纳金，我主张与原告要求返还的租金相抵。因我不存在违约行为，故不同意支付违约金。
经审理查明:2013年12月2日，被告（出租人）与蓝博公司（承租人）通过居间方北京信源君安房地产经纪有限公司（以下简称居间方）签订了《租赁合同》，约定出租人将其所有的涉案房屋出租给承租人使用。该合同约定，租赁房屋建筑面积248.69平方米，租赁用途为办公，租期为3年，自2013年12月2日至2017年1月1日止，其中前30天为免租期；房屋租金为第一年、第二年每月22000元，第三年每月23100元；付款方式为押一付三，必须于每个缴费月的前15日付清，如承租人逾期未付，须按日加付年租金0.05%的滞纳金，超过10天未付，出租人有权单方解除合同，承租人须在接到解约通知3日内腾空房屋，并向出租方支付相当于一个月租金的违约金；承租人须于合同签订当日支付首期租金66000元及押金22000元，承租人如租赁期未满单方终止租约的，押金作为违约金不予退还；租赁期内，出租人不得无故收回房屋，如出租人中途要求收回房屋，必须提前两个月通知承租人，向承租人支付一个月租金金额的违约金，并全额退还押金及其未执行使用的租金；租赁期内，承租人如有违法活动，出租人有权单方解除合同，押金不予退还；承租人应按合同规定缴付租金、押金和各项费用，如有拖欠，则视为违约；租赁期内未经出租人同意，承租人不得转租其所租用房间。后承租人蓝博公司入住使用涉案房屋，合同双方未发生争议。
2014年5月6日，被告（甲方）与原告（乙方）、居间方（丙方）签订《租赁补充协议》，约定:根据原合同内容不变的情况下，承租人由蓝博公司变更为原告。该协议确认了出租人的收款信息，并明确涉案房屋地址注册公司只能为一家，为原告。后原、被告双方建立租赁关系，按原租赁合同约定履行。原告于2014年5月6日支付租金44000元，2014年7月2日支付租金22000元，2014年7月30日支付44000元。合同履行过程中，双方产生争议，被告于2014年9月10日将涉案房屋收回，现双方均认可《租赁合同》及《租赁补充协议》已于当日实际解除。
庭审中，原告称被告在未事先通知的情况下，擅自解约，更换了涉案房屋门锁，将其办公用品扔出房间，并与第三方建立了租赁关系，其遂报警。被告称原告违反合同约定擅自转租，构成违约，其有权单方解除合同，收回出租房屋。经查，2014年9月10日，原、被告双方因租赁问题发生纠纷，原告法定代表人李雪飞拨打110报警电话。经被告申请，本院向高碑店派出所调查，取得当日现场执法记录仪影像资料（无声音），影像记载:纠纷发生地点为本案涉案房屋，在场人为原告法定代表人李雪飞、被告及居间方工作人员曹×，影像显示租赁双方对于合同的履行产生争议进而引发纠纷。原、被告双方对该影像记录真实性均表示认可，但对于报警原因双方各执一辞。被告为证明原告存在转租行为，提供了“北京迪森视觉展示有限公司”于2014年7月29日在58同城网站上发布的“财满街248平米新装办公室出租”的网页截图及证人曹×的证言。原告对于被告提供的证据不予认可，认为现有证据不能证明其存在转租的事实，即使被告的证据有效，也仅能证明其有转租的想法，而没有实施转租行为，因此不构成违约，被告亦无权单方解除合同。
上述事实，有租赁合同、租赁补充协议、房屋所有权证、网页截图及庭审笔录等证据在案佐证。
本院认为:依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中原、被告双方签订的《租赁合同》及《租赁补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应按照合同的约定全面的履行自己的义务。根据已查明的事实，双方在合同履行过程中发生争议，于2014年9月10日已实际解除，本院不持异议。合同解除后，被告应退还原告已交纳的押金及未到期部分的房屋租金，原告对此的相应主张于法有据，应予支持。现原告主张被告在租赁期内无故收回房屋，要求被告承担相应的违约责任，根据被告向本院出示的证据，能够证明原告实施了试图将涉案房屋转租的不当行为，故被告要求收回房屋属事出有因，并非合同约定的无故收回房屋情形，因此原告主张被告应依合同约定支付一个月租金金额的违约金的请求缺乏依据，本院不予支持。就被告主张的原告在租赁期内实施的转租行为系合同约定的违法活动，其有权单方解除合同，故押金不应退还，本院认为从合同约定及本案现有证据看，不能证明原告确已将涉案房屋转租或实施了违法活动，故被告以此抗辩，理由不能成立。关于被告提出的原告逾期支付租金，要求以滞纳金折抵已付租金的抗辩，因其未就此提出反诉，故本院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条 、第七十七条 、第九十四条 之规定，判决如下:
一、被告杜会玲于本判决生效后七日内退还原告北京迪森视觉展示有限公司租金一万四千六百六十七元、押金二万二千元；
二、驳回原告北京迪森视觉展示有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条 之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1266元，由原告北京迪森视觉展示有限公司负担481元（已交纳），由被告杜会玲负担785元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判长张晶
人民陪审员陈秀珍
人民陪审员杜月霞
二〇一五年一月二十日
书记员马寰宇
