田某诉苏某某房屋租赁合同纠纷民事判决书
法院： 呼和浩特市回民区人民法院|
案号：（2014）回民一初字第00466号
原告（反诉被告）田某，女，退休职工，现住呼和浩特市玉泉区。
被告（反诉原告）苏某某，女，无固定职业，现住呼和浩特市玉泉区。
原告（反诉被告）田某诉被告（反诉原告）苏某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月28日立案受理后，被告（反诉原告）苏某某于2014年8月28日提出管辖权异议，经审查本院裁定驳回被告（反诉原告）苏某某对本案管辖权提出的异议。后被告（反诉原告）苏某某在法定期限内提起反诉，本院审查后立案受理，同本诉合并审理。
本案于2015年1月6日依法适用普通程序公开开庭进行审理，由审判员纪啸飞、代理审判员马丽、人民陪审员潘云组成合议庭，纪啸飞担任审判长。原告（反诉被告）田某及其委托代理人柴艺、叶文娟，被告（反诉原告）苏某某及其委托代理人戴静轩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）诉称，原告与被告因生意关系相识。2013年7月26日，被告开始使用原告在呼和浩特市中山路维多利购物中心一层的21.8平方米的鞋店；实际租金为每年11.5万元；协议约定被告于每年10月15日前一次性给付原告租金。约定交付租金的时间期满后，被告拒不交付租金，经原告多次催要后，2013年11月份被告分两次给付原告租金7万元，但对剩余租金4.5万元，原告多次催要未果，故诉至法院请求:1、依法判令解除原告与被告签订的租赁协议。2、依法判令被告给付原告2014年7月26日前的租金45000元。3、依法判令被告支付原告利息10537.5元（4.5万元×9个月零11天，自2013年10月15日至2014年7月26日）。4、依法判令被告支付原告违约金34500万元（11.5万元×30%）。上述费用合计90037.5元。
为证明自己的主张，原告（反诉被告）向法庭出示以下证据:
1、租赁协议一份、被告出具的证明一份、录音、维多利出具的证明两份，被告给原告发的信息十二份。证明了被告租赁原告店铺的事实，店铺的所有人为原告。被告于2013年7月26日开始租赁，于2014年的7月26日腾房。双方租赁关系的实际租金为11.5万元。被告所说的她于2014年5月1日腾房的事实是虚假的。合同里面约定违约金为20万。
2、通知书两份，速递的单子以及照片。证明被告逾期缴付租金，原告多次进行催缴，被告存在违约行为，应当支付违约金。
3、证人刘某某出庭作证。原告在商场有个商铺，被告要租用这个商铺。2013年7月25、26日左右她们二人办理了手续，30日左右被告就开张了。之后在9月份的时候换了一个牌子。原告说对外租是16万，由于原、被告二人关系好，给被告租就收取11万，被告向原告先支付了7万，这7万元到了3月份就到期了，原告向被告多次催缴，被告在7月份才从商场搬出。双方在事发后也多次进行了协商，但是未果。商铺装修连工带料就是四五千元。
被告（反诉原告）对原告（反诉被告）出示证据的质证意见如下:
1、对于租赁协议的三性认可，对于证明的问题不认可。租赁协议是双方真实意思表示。对于证明，该证明是在原告的胁迫之下签订的。对于维多利出具的证明不认可。这只是单方面的证明，没有出具商铺的真实合同。对于被告向原告发的信息，真实性及关联性均不认可。对于照片不认可，真实性及关联性不认可。
2、对通知书不认可。对于速递单子的真实性及关联性不认可，与本案无关。录音光盘为复制品，且录音内容嘈杂，无法核实对话的几方人员的身份，故对其真实性、合法性及关联性不予认可。并且关于租金金额全部为对话的一方所述，对话中另一方对该金额并无明确表示，故无法证明原告的主张。
3、证人与原告的关系更加亲近一些，而且证人对于一些事情的具体时间记忆过于清楚，因此证人有存在被原告蛊惑引导的可能，对于证人所说的假合同的事情，双方都是成年人，都有辨别是非的能力，了解这样做的风险，因此不可能签订这样的合同。
本院对原告（反诉被告）提交证据的认证意见如下:对真实性予以认定。
被告（反诉原告）答辩称，1、双方的合同在2014年5月1日实际解除。被告于2014年5月1日从维多利撤出并且通知原告。2、双方的合同约定租金为每年8万元而非11万元，而且8万元中有一部分是由原告承担的，因此被告向原告支付了7万元。3、所租店面的所有权人不是原告，原告无权收取租金。4、原告主张的违约金和利息没有事实和法律依据。
为证明自己的主张，被告（反诉原告）向法庭出示以下证据:
1、租赁协议，证明租赁的位置、租赁实际与具体租金。双方在之前是合伙关系，在九月份的时候原告撤出，由被告继续经营。
2、收据，证明被告向原告支付租金7万元。
3、出警记录，证明原告想增加租金，多次寻衅滋事。
4、维多利商场的结算单，证明被告由于原告的寻衅滋事无法继续经营，于2014年5月撤场。
5、装修发票，证明被告装修花费，由于原告的原因被告不能经营，因此应当承担赔偿责任。
原告（反诉被告）对被告（反诉原告）出示证据的质证意见如下:
1、真实性认可，对于合同中所写的租金与日期不认可。
2、认可。
3、不认可。因为记录为复印件，且看不出来与原告有什么关系。
4、不认可。由于证据为复印件，同时被告是否经营与是否将商铺交付给原告无关。同时证明了店铺在当时确实是由被告经营的，直到2014年7月26日退场的。
5、不认可，由于原告无法得知发票上所写的材料是否真的用在了店铺的装修上。同时根据证人的描述，发票与实际情况出入太大。
本院对被告（反诉原告）提交证据的认证意见如下:对真实性予以认定。
反诉原告（被告）苏某某反诉称，反诉原告与反诉被告于2013年9月3日签订租赁协议，约定由反诉原告承租维多利购物中心鞋店。但承租营业后反诉被告却要求涨房租，并多次恐吓、谩骂反诉原告，并在其租赁摊位扰乱经营，至2014年4月30日，反诉原告由于反诉被告的行为无法继续经营，故退出维多利购物中心不再经营该鞋店。反诉原告于2013年9月29日已一次性向反诉被告支付租金7万元，现请求:1、判令反诉被告向反诉原告返还剩余租金33333元（2014年5月1日至2014年9月3日）；2、判令反诉被告向反诉原告支付违约金6240元（8万×6%×1.3倍）；3、判令反诉被告向反诉原告赔偿柜台装修费3万元；4、本案诉讼费由反诉被告承担。
反诉被告（原告）答辩称，第一，退还剩余租金的请求，是没有事实依据的，而且所依据的事实也是虚假的。反诉原告在2013年7月26日开始经营，于2013年9月份变更品牌，由于经营不善，于2014年7月25日退场。第二，双方的实际租金为11.5万元，根据证据及证人证言可以看出。第三，反诉被告从来没有去扰乱反诉原告的经营。第四，反诉原告应当在2013年10月15日之前支付原告租金11.5万元，但在2013年的9月29日反诉原告支付了7万元租金，剩余租金至开庭之日还未支付，反诉原告存在违约行为。第五，关于装修费，反诉被告不承担，也不清楚反诉原告是如何计算的。其在本诉审理的过程中提交的发票是5万元，无法证明该装修费是用在维多利店铺的装修还是天元店铺的装修。因此反诉被告不应当赔偿装修费。反诉原告的反诉请求不具备事实基础与法律依据，依法应当驳回。
反诉原告（被告）与反诉被告（原告）在反诉中提交的证据及所证明的问题与本诉一致。
经审理查明，2013年9月3日，原告（反诉被告）田某与被告（反诉原告）苏某某签订《租赁协议》，该协议约定:原告（反诉被告）将呼和浩特市中山路维多利购物中心一层鞋店21.8m2以租赁方式租给被告（反诉原告）。租金每年捌万元人民币（80000）。被告（反诉原告）于每年10月15日前一次性付给原告（反诉被告）此摊位租金。租赁期限:2013年9月1日至2016年9月1日。违约责任:违约金贰拾万元人民币（200000）。被告（反诉原告）苏某某于2013年9月29日一次性付给原告（反诉被告）租金70000元。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）对2013年7月26日开始实际使用租赁摊位没有异议。被告（反诉原告）于2014年7月26日停止使用租赁摊位。
上述事实有《租赁协议》、证明、当事人陈述及庭审笔录在案佐证。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效，双方均应恪守履行。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）对租赁的事实及开始使用租赁摊位的时间不持异议，被告（反诉原告）主张2013年7月26日开始使用摊位时与原告（反诉被告）系合伙关系，但未提供相关证据，故本院不予采信。关于实际租金，本院认为，为证明实际租金为115000元，原告（反诉被告）提供了手机短信、录音、证人证言等证据予以佐证，但因被告对上述证据均不予认可，且上述证据不足以证明原告的诉讼请求，故本院不予采信。被告（反诉原告）主张80000元租金中有一部分应由原告（反诉被告）承担，但未提供相关证据支持其主张，故本院对该主张不予采信。关于停止使用摊位时间，为证明被告（反诉原告）于2014年7月26日停止使用租赁摊位，原告提供了相关证明及证人证言，对此本院予以采信。被告（反诉原告）主张因原告（反诉被告）扰乱经营，被告于2014年5月1日即退场并且通知原告（反诉被告），但被告（反诉原告）提供的出警记录及维多利供应商结算单不足以证明其主张，且根据供应商结算单2014年7月份还有“实际毛利“产生，故本院对该主张亦不予采信。据此，被告（反诉原告）于2013年7月26日至2014年7月25日期间使用租赁摊位，理应按《租赁协议》约定的每年80000元向原告（反诉被告）支付租金，但剩余10000元租金至今未付，故对原告请求支付剩余租金10000元的请求，予以支持。因被告（反诉原告）迟延支付租金，其行为已经构成违约，理应承担违约责任。但违约责任设立的初衷是为了弥补守约方因对方违约行为遭受的损失，应以补偿性为原则。因《租赁协议》未约定迟延支付租金的利息，且违约金已对原告的损失作出补偿，故本院对原告请求支付违约金3000元（10000元×30%）的请求予以支持，对同时主张迟延给付租金的利息的诉讼请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条 之规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，因原告已履行催告义务，故对原告请求解除双方签订的《租赁协议》的诉讼请求本院予以支持。综上所述，反诉原告苏某某提交的证据不足以证明其反诉主张，其反诉请求没有事实及法律依据，本院不予支持。现依照《中华人民共和国合同法》第六十条 第一款 、第一百零七条 、第二百二十七条 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条 第一款 之规定，判决如下:
一、解除原告田某与被告苏某某签订的《租赁协议》。
二、被告苏某某于本判决生效后10日内一次性给付原告田某剩余租金10000元。
三、被告苏某某于本判决生效后10日内一次性给付原告田某违约金3000元。
四、驳回原告田某的其他诉讼请求。
五、驳回反诉原告苏某某的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条 之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1080元，由被告苏某某承担156元，由原告田某承担924元。反诉案件受理费770元已减半收取，由反诉原告苏某某承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。
审判长纪啸飞
代理审判员马丽
人民陪审员潘云
二〇一五年五月十六日
书记员赵巍
附相关法条:
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”
《中华人民共和国合同法》第一百零七条:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”
《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定:“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”
