王某有一处闲置的房屋。2005年6月，王某与李某签订了房屋租赁合同，约定：李某租赁王某的楼房两居室一套，租金每年15000元，按年度支付；租期自2005年7月至2007年7月。李某交纳了1年的租金，王某将住房交付给其使用。2006年3月，王某因工作调动至外地，拟将该住房出卖。单位同事孙某有意购买。经双方协商，于2006年4月签订了房屋买卖合同，孙某以30万元的价格购买该房屋。随后，王某通知李某，该房屋已经出卖，李某可与新房主协商继续租赁事宜。李某表示异议，认为王某在未通知自己的的情况下将房屋出卖给第三人，侵犯了自己的优先购买权。双方无法协商一致。此后，李某拒绝迁出房屋或向新房主交纳房租。2007年10月，孙某向人民法院提起诉讼，要求李某迁出房屋。李某提出反诉，认为王某与孙某的房屋买卖法律关系无效，请求人民法院确认自己与王某同等条件的房屋买卖法律关系成立。
争议焦点
原告孙某诉称，自己与王某的房屋买卖关系合法有效。李某非法侵占自己的房产，既不交纳租金，也不腾出房屋，请求人民法院维护自己的财产权益，排除妨碍，判令李某迁出房屋。 被告李某辩称，自己作为争议房屋的承租人，享有房屋的优先购买权。王某在未通知自己的情况下将房屋出售给孙某，侵犯了自己的合法权益。请求人民法院确认该房屋买卖法律关系无效，自己要求以同等条件购买该房屋。自己于2006年4月获悉承租房屋出卖给他人，是得知权利侵害之日，由此计算的期间为诉讼时效的期间，而非法定的优先购买权的计算期间。自己在合法权利被侵犯两年内主张权利，未超出诉讼时效。
第三人王某的代理人提出，优先购买权属形成权，即依单方的意思而无需对方的同意而行使。依其性质应适用除斥期间的规定，而非适用诉讼时效的规定。在法无明文规定的情形下，应类推适用民法关于除斥期间的规定，除斥期间届满其权利绝对消灭。《合同法》第55条、第75条、第192条规定行使撤销权的期间为一年，即“具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起1年内行使”，否则，撤销权消灭，其规范内容即为除斥期间。优先购买权与撤销权同为形成权，应类推适用《合同法》中有关撤销权除斥期间的规定。被告误将形成权当作请求权，适用诉讼时效期间的规定，是错误的。被告在获悉承租房屋出卖后1年零6个月的时间才主张权利，显然远远超出了该权利的除斥期间，优先购买权已经归于消灭。其诉讼请求不能得到支持。
法律评析
《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”《城市私有房屋管理条例》第11条规定：“房屋所有人出卖、出租房屋，须提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。”最高人民法院《关于贯彻执行（中华人民共和国民法通则）若干问题的意见》第118条也规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”从上述规定看，出租人在出卖租赁房屋时，应提前通知承租人，如果没有通知，就违反了法律规定，构成对承租人优先购买权的侵害，承租人就可以主张买卖合同无效。
但是承租人在什么时间可以主张买卖合同无效，法律没有规定，有人认为承租人随时可以主张买卖合同无效，显然是不妥的，因为如果承租人一直不主张优先购买权，那么买卖合同的效力就一直处于不稳定状态，这样不利于交易秩序的稳定，所以应当确定一个合理的期限，来促使承租人行使权利。超过合理期限，承租人就丧失优先购买权。房屋所有人与买受人买卖租赁房屋没有提前通知承租人，该买卖合同并不是必然无效，只有当承租人在一定的合理期限内主张权利时，才有可能使买卖合同无效。因此，对承租人主张权利的期限必须给予限制，究竟给承租人行使优先购买权的期限为多长，如果以法律关于除斥期间的规定，即一年计算，虽然符合侵权行为诉讼时效的规定，有其合理性，但是时间还是过长，不利于维护交易的稳定，也不利于维护房屋买受人的权利。
根据《城市私有房屋管理条例》关于“房屋所有人出卖、出租房屋，须提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权”的规定，虽然买卖出租房屋未通知承租人，但承租人应在知道房屋买卖后的3个月内行使优先购买权的权利，比较合理，也与出卖前3个月通知承租人的规定相吻合。这样，即维护了承租人的权利，也保护了房屋买受人的权利。在本案中，出租人王某在未通知承租人的情况下将出租房屋出卖给他人，侵犯了承租人的优先购买权。但作为承租人的李某应当在获悉权利被侵害之日起3个月内提起诉讼，主张自己的权利。而其在1年零6个月后才作为被告在反诉中主张优先购买权，显然超出了行使权利的合理期限，优先购买权已经归于消灭。其诉讼请求无法得到支持。李某既不向房主孙某交纳租金，又不腾退房屋，侵犯了所有人的财产权益，人民法院应当依法排除妨碍，判令其腾退房屋。
