杨雨龙诉王慧、北京骄阳房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷民事判决书
法院： 北京市第三中级人民法院|
案号：（2014）三中民终字第01825号
上诉人（原审被告）杨雨龙，男，1992年3月26日出生。
委托代理人成凤忠，北京市君佑律师事务所律师。
委托代理人闫巧霞，女，1965年3月8日出生。
被上诉人（原审原告）王慧，女，1978年10月27日出生。
委托代理人许金国，北京市中栩律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京骄阳房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区望京阜荣街15号院2号楼1层商业4号。
法定代表人郑飞，该公司总经理。
委托代理人张炳强，男，1987年6月16日出生，该公司分行经理。
原审第三人交通银行股份有限公司北京东三环支行，营业场所北京市朝阳区东三环北路19号B2座1-2层。
负责人张曙光，该支行行长。
委托代理人许晶，北京市兰台律师事务所律师。
委托代理人张晗，北京市兰台律师事务所律师。
上诉人杨雨龙因与被上诉人王慧、北京骄阳房地产经纪有限公司（以下简称骄阳公司）、原审第三人交通银行股份有限公司北京东三环支行（以下简称交通银行）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2013）朝民初字第31949号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
2013年7月，王慧诉至原审法院称，2013年3月29日，我与杨雨龙、骄阳公司签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。三方约定:杨雨龙同意将其名下的北京市朝阳区阜通东大街×××号房屋（以下简称涉案房屋）出售给我，房屋总价款为280万元，我应在补充协议签订后的7日内向杨雨龙交纳20万元作为定金，剩余房款260万元在光大银行做资金托管，在杨雨龙履行完毕解押、过户、交房、结清物业费等事项后，由光大银行将尾款打给杨雨龙。杨雨龙最迟应当在2013年6月20日之前将房屋过户至我名下，最迟在2013年6月21日之前将房屋腾空并交付我。杨雨龙自行结清房屋贷款尾款并自行解除抵押登记。房屋过户当日，杨雨龙同我办理物业交割手续，并结清过户日之前的物业费、供暖费、电话费、有线电视费、水费、电费、燃气费等所有费用。同时约定，违约方承担守约方的中介服务费、按揭代理费和律师费。《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》签订后，我于当日向杨雨龙支付定金5万元，并于4月2日支付其余定金15万元。2013年4月2日，我向骄阳公司支付中介费25000元。2013年3月29日，我与骄阳公司还签订了《房屋购买居间委托协议》，约定骄阳公司提供本次房屋交易的居间服务。但至今杨雨龙不履行合同义务，不办理房屋的解押、过户、交房等义务。故请求法院判令杨雨龙继续履行《北京市存量房屋买卖合同》，将北京市朝阳区阜通东大街×××号房屋解除抵押，将涉案房屋过户至我名下并交付房屋，并与我办理物业交割手续，结清过户之日前的物业费、供暖费、电话费、有线电视费、水费、电费、燃气费等费用；判令杨雨龙承担我向骄阳公司支付的居间服务费53000元；判令杨雨龙承担我的律师费8万元；判令骄阳公司协助办理相关手续。
杨雨龙辩称并反诉称，根据双方签订的合同及补充协议，王慧应先支付定金20万元，并于7日内将余款260万元进行资金托管后，我方办理房屋的解押手续、物业交割手续，并于2013年6月20日前将房屋过户至王慧名下，然后光大银行将余款拨付给我方。由此看出，合同的约定对我方并不公平，我方因急于用钱才将房屋低价出手，而我方仅仅拿到20万元定金就要去银行偿还100余万元的贷款并办理解押手续，还要结清所有的物业费、供暖费等，将房屋腾空并过户至王慧名下，才能拿到余款，并不符合二手房交易的习惯。签订合同时，我是刚满20岁的年轻人，王慧利用我法律知识欠缺，签订对我并不公平的合同。虽然如此，基于对生效合同的尊重和诚实信用原则，我仍积极履行合同义务，而王慧在支付了定金20万元后，经过杨雨龙多次催促，仍不按照合同约定办理资金托管，却幻想着凭20万元定金就将房屋过户至其名下。如果王慧未办理余款的资金托管，我就去办理解押手续、物业交割手续，并将房屋过户至王慧名下，意味着王慧仅凭20万元就拿到了价值280万元的房屋所有权，将双方的交易风险完全由我一个人承担，既不公平也不符合合同约定。王慧未能在合同约定的7日内将余款进行资金托管，已经构成违约。按照合同约定，我即享有合同解除权，而且王慧应当承担违约责任。故我反诉请求法院解除我与王慧于2013年3月29日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；判令王慧支付违约金52万元。
王慧针对杨雨龙的反诉辩称，不同意杨雨龙的反诉请求。我并未违约，杨雨龙没有权利解除合同。关于资金托管的问题，合同并未约定在7日内办理，而且资金托管一方也无法办理，资金托管需要杨雨龙的配合，因为杨雨龙不想出卖涉案房屋了，所以在杨雨龙不配合的情况无法办理资金托管。
骄阳公司辩称，王慧及杨雨龙都有一定的道理。杨雨龙卖房是为了拿到钱，王慧正在办理抵押贷款，很快也能拿到钱。关于资金托管并不是7日内必须做，双方约定260万元的房款应在最短的时间给，尽量保证在一个半月之内给。
第三人交通银行述称，2011年8月11日，杨雨龙与我行签订了个人最高额借款合同和抵押合同。杨雨龙向我行借款165万元，约定杨雨龙2016年9月14日还清。在此期间，杨雨龙的本息都是按期偿还的。如果法院判决继续履行买卖合同，应由杨雨龙提前偿还剩余贷款或者由王慧代为偿还剩余贷款，偿还完剩余贷款并偿还因此次诉讼我方支付的律师费3000元后，我行可以配合解除抵押，是否办理过户等与我行无关。
原审法院经审理认为，王慧与杨雨龙、骄阳公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》是当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定应认定有效，当事人应按合同及补充协议的约定履行各自义务。本案中，王慧与杨雨龙争议的焦点是剩余房款260万元应在何时办理托管的问题。根据王慧与杨雨龙签订的补充协议第4条所约定的内容，对于王慧交纳定金的时间有明确的约定，而对于三方将剩余房款260万元办理托管的时间与前面交纳定金的时间用逗号隔开，说明了260万元做资金托管的时间与前面交纳定金的时间并非一致，如果按杨雨龙的说法是同一天交纳的话，那么在表述的时候没有必要分成两个部分来叙述。另外，定金与剩余房款在同一天交纳，也不符合房屋买卖的交易习惯。再结合《北京市存量房屋买卖合同》中王慧与杨雨龙对260万元付款时间的约定，可以确定三方办理260万元资金托管的时间不应在协议签订之日起的七日内。而对于骄阳公司提出的不是七日，但最晚不应晚于一个半月的说法因王慧不认可，故法院不予认定。根据王慧与杨雨龙履行合同的情况，杨雨龙应是合同履行中的违约方。故对于王慧主张继续履行合同的诉讼请求，法院予以支持。对于王慧主张的律师费、居间费因王慧与杨雨龙在补充协议中有明确约定，故法院予以支持，但对于没有实际发生的部分，法院不予支持，待发生后，王慧可另行主张。因王慧当庭表示愿意为杨雨龙偿还剩余贷款，第三人也表示偿还剩余款项后可以协助办理解除抵押手续，故王慧要求解除抵押后将涉案房屋过户至王慧名下的请求，法院予以支持。对于杨雨龙的反诉请求，因杨雨龙为违约方，故对于杨雨龙的反诉请求法院不予支持。综上，原审法院于2013年12月判决:一、王慧与杨雨龙及北京骄阳房地产经纪有限公司继续履行二○一三年三月二十九日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；二、王慧于判决生效后十日内偿还杨雨龙与第三人交通银行股份有限公司北京东三环支行签订的合同编号为:×××《个人最高额借款合同》项下的全部剩余款项、结清贷款及三千元律师费，由第三人交通银行股份有限公司北京东三环支行协助履行提前还款手续；三、第三人交通银行股份有限公司北京东三环支行在其与杨雨龙的合同编号为:×××《个人最高额借款合同》项下的全部贷款结清后的二十日内，向王慧出具解除抵押登记的相关手续；四、杨雨龙在第三人交通银行股份有限公司北京东三环支行办理解押手续后的十五日内协助王慧办理位于北京市朝阳区阜通东大街×××号房屋的过户手续，将上述房屋过户至王慧名下并交付王慧，同时王慧在杨雨龙办理过户手续的当日，将剩余房款支付杨雨龙（具体计算公式为:总房款-王慧已付定金-王慧代杨雨龙清偿银行款项的部分-过户日之前的物业费、供暖费、电话费、有线电视费、水费、电费、燃气费）；五、杨雨龙支付王慧律师费三万元（于判决生效后十日内一次付清）；六、杨雨龙支付王慧居间服务费二万五千元（于判决生效后十日内一次付清）；七、北京骄阳房地产经纪有限公司协助办理相关手续；八、驳回王慧的其他诉讼请求；九、驳回杨雨龙的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条 之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审判决后，杨雨龙不服，上诉至本院称，合同约定是王慧在合同签订七日内交付定金20万元并将房款260万元进入光大银行托管；即使未约定七日内办理托管，应适用《中华人民共和国合同法》第六十一条 确定期限，我方在给对方必要准备时间的情况下，有权要求随时履行，但王慧未能按我方要求的合理时间内办理260万元的资金托管；骄阳公司经办人也表示三方协商在一个半月内办理资金托管，王慧未按上述时间办理260万元的资金托管，已构成违约，故请求撤销原判，依法改判驳回王慧的全部原诉请求，支持我方全部反诉请求。王慧及交通银行同意原判。
经审理查明:2013年3月29日，杨雨龙（出卖人）与王慧（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定:出卖人所售房屋坐落在朝阳区阜通东大街×号院×层，该房屋已设定抵押，出卖人应于2013年4月30日前办理抵押注销手续。经买卖双方协商，该房屋成交价格280万元。具体付款方式为:1、于签订买卖合同当日买受人向出卖人支付购房定金20万元；2、剩余款项260万元买受人于权属转移当日支付给出卖人（此款项买受人于2个半月内支付给出卖人）。备注栏中约定:甲方同意乙方于签订合同当日支付5万元定金，2013年4月2日前支付15万元整定金。
合同另约定:……在房屋交付日以前发生的物业管理费、供暖、水、电、燃气、有线电视、电信上述一切费用由出卖人承担，交付日以后发生的费用由买受人承担。
就房屋的交付在第六条中约定:出卖人应当在过户后三日内出卖人结清银行贷款三日内权属转移当日（此日期定于2013年6月8日）将该房屋交付给买受人。
就违约责任合同中约定:（一）逾期交房的责任。逾期在20日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起7日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过20日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起7日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。（二）逾期付款的责任:逾期在20日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期已付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起7日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。逾期超过20日后，出卖人有权解除合同，买受人应自解除合同通知送达之日起7日内按照累计的逾期已付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。骄阳公司在该合同中加盖了公章。
当日，杨雨龙（甲方）与王慧（乙方）、骄阳公司（丙方）签订《补充协议》，约定:一、甲方同意将其名下的位于北京市朝阳区阜通东大街×××房屋出售给乙方，建筑面积81.33平方米。二、为保障甲乙丙三方的利益及房屋交易的安全性，特商定:1、房屋总价款:人民币280万元，甲方同意承担支付上述房屋在交易中所产生缴纳的营业税、契税、个税、土地增值税、印花税及其它全部税费，乙方不承担该套房屋交易中的任何费用。2、甲方在两个工作日内将产权证原件及过户需要的资料交到丙方处，丙方收到产权证后须两个工作日内办理该套房屋的网签手续，同时甲乙双方应按丙方提出的要求及通知时间，相互配合提供资料及买卖过户等相关手续。3、三方同意上述房产的最迟过户时间以本协议签订三日起两个半月为界，即最迟在2013年6月20日之前甲方将上述房屋过户至乙方名下，三方同意上述房屋最迟在2013年6月21日之前将上述房屋腾空并交付给乙方。甲方同意自行结清上述房屋贷款尾款并自行解除抵押登记。上述房产过户当日甲方必须同乙方办理物业交割手续，甲方必须自行结清过户当日之前所有物业费、供暖费、电话费、有线电视费、水费、电费、燃气费等。4、乙方同意在本协议签订之日起七日内向甲方交纳人民币20万元作为定金，三方同意剩余房款人民币260万元在光大银行做资金托管，乙方同意光大银行在甲方必须履行完毕本补充协议第1条、第2条、第3条的相关约定的全部事宜的前提下将剩余尾款打给甲方。5、如甲方没有办理上述第1条、第3条相关事宜。视甲方违约，甲方按《买卖合同》的第八条违约责任执行。6、乙方向丙方支付居间服务费共计53000元整，本协议签订之日十日内支付人民币25000元，于过户当天再向丙方支付剩余居间服务费；如果不是乙方原因导致《买卖合同》、《居间合同》及本《补充协议》无法进行的，或者因甲方原因导致《买卖合同》、《居间合同》及本《补充协议》无法进行，则丙方不得向乙方主张居间服务费，已收取部分须退还乙方；违约方承担守约方的中介服务费，按揭代理费和诉讼律师费。乙方不承担该房屋的过户费。8、作为《买卖合同》《居间合同》的补充协议，如本协议中相关条款及违约责任和《买卖合同》《居间合同》不符，以本协议为准。10、三方需按上述约定履行，合同自签订之日生效。
2013年3月29日，杨雨龙为王慧出具5万元定金的收据。2013年4月2日，杨雨龙为王慧出具15万元定金收据。
2013年4月2日，王慧支付骄阳公司25000元中介服务费。
2013年，王慧与骄阳公司签订《房屋购买居间委托协议》，约定的居间报酬为53000元。
2013年6月28日，王慧与北京市盈科律师事务所签订服务合同约定，每件收费8万元，本合同签订后二日内支付三万元，一审判决或调解方式结案后二日内再支付5万元。2013年7月3日，王慧支付北京盈科律师事务所律师费3万元。
王慧为证明其款已经到位要求骄阳公司通知杨雨龙做资金托管，向原审法院提交了电话录音。
王慧还提交了与杨雨龙的短信记录证明要求杨雨龙办理资金托管手续。
庭审中，杨雨龙提交了房屋所有权证，证明位于北京市朝阳区阜通东大街×××号房屋的所有权人为杨雨龙。
杨雨龙还提交了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，证明逾期付款超过20日后，出卖人有权解除合同，买受人应当支付违约金。同时杨雨龙还认为根据补充协议第4条约定，签订合同7日内余款260万元以资金托管的方式支付。王慧认为补充协议中并未约定合同签订之日起7日内，余款260万元通过资金托管的方式支付。
杨雨龙为证明王慧未如约进行余款的资金托管，向原审法院出具了微信记录。
原审庭审中，骄阳公司的委托代理人张炳强提出，他全程参与了王慧、杨雨龙签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的过程，他提出当时王慧、杨雨龙商量的是:剩余房款在银行办理资金托管，杨雨龙当时说银行的尾款要求王慧偿还，王慧说房子在办理抵押贷款，快的话两周，慢的话一个月。当时约定钱谁先到、谁还，杨雨龙当时说应当尽快给，最晚不能超过一个半月。但是没有约定在签订合同的7日内在银行办理资金托管。
原审中，就双方为什么没有履行合同的问题，骄阳公司委托代理人回答:签订合同半个月左右，杨雨龙老催我问王慧的钱是否到位，王慧说钱没有到位。到了一个半月的时候，杨雨龙说再不给钱，其卖房就没有意义了，就说解除合同吧。等到2个月左右的时候，杨雨龙说王慧一点诚意都没有，只给了定金，剩余款项一直没给。快到过户的几天，王慧说钱到了，此时已经超过了一个半月，我赶紧通知杨雨龙去办理相关手续，杨雨龙说王慧已经违约了，卖房已经没有意义了，其不会配合王慧了。
就不能超过一个半月付款的约定方式，骄阳公司的委托代理人回答是口头约定的。王慧对此不予认可，称没有口头约定不能超过一个半月的情况，当时杨雨龙的原话是:“我马上要到一笔钱，要不我去还了”。
王慧在庭审中表示愿意先偿还杨雨龙尚欠银行的贷款。
另查:2011年8月11日，杨雨龙作为借款人与第三人签订《个人最高额借款合同》，编号为:×××。约定的借款额度为165万元，借款期限自2011年9月14日至2016年9月14日。
合同的7.5条约定:借款人涉及诉讼或财产保全或执行，或借款人信用恶化或出现重大变故或其他对借款人还款能力有或可能有重大不利影响的不利事件，借款人应在发生或可能发生之日起五日内书面通知贷款人。
合同的违约责任中约定:借款人未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，应承担贷款人为实现债权而支付的催收费用，诉讼费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他费用。
同日，杨雨龙作为抵押人与作为抵押权人的第三人签订《最高额抵押合同》，编号为:×××。抵押的财产为涉案房屋。
庭审中，交通银行提出杨雨龙的本息都是按期偿还的，截止到2013年11月8日，杨雨龙尚欠本金、利息以及因此次诉讼的律师费，共计欠款1049496.93元。此次诉讼的律师费为3000元。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、收据、《房屋购买居间委托协议》、录音证据、短信记录、微信、《个人最高额借款合同》、《最高额抵押合同》等证据及庭审笔录在案证明。
本院认为，王慧与杨雨龙及骄阳公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》是当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定应为有效，当事人应按约履行各自义务。本案中，王慧与杨雨龙争议的焦点是剩余房款260万元应在何时办理托管的问题。根据王慧与杨雨龙签订的《补充协议》第4条所约定的内容，对于王慧交纳定金的时间有明确的约定，而对于三方将剩余房款260万元办理托管的时间与前面交纳定金的时间用逗号隔开，说明了260万元做资金托管的时间与前面交纳定金的时间并非一致，如果按杨雨龙的说法是同一天交纳的话，那么在表述的时候没有必要分成两个部分来叙述。另外，定金与剩余房款在同一天交纳，也不符合房屋买卖的交易习惯。再结合当事人所签的《北京市存量房屋买卖合同》中王慧与杨雨龙对260万元付款时间的约定，可以确定三方办理260万元资金托管的时间不应在协议签订之日起的七日内。而对于骄阳公司提出的不是七日，而是口头约定的最晚不晚于一个半月的说法，因王慧不认可，本院不予认定。结合《补充协议》约定的“甲方同意自行结清上述房屋贷款尾款并自行解除抵押登记”、“三方同意剩余房款人民币260万元在光大银行做资金托管，乙方同意光大银行在甲方必须履行完毕本补充协议第1条、第2条、第3条的相关约定的全部事宜的前提下将剩余尾款打给甲方”等内容可以看出，在合同约定的办理过户日之前的合理时间内王慧完成托管资金到位并做好办理托管的准备工作。根据王慧与杨雨龙履行合同的情况，在合同约定的过户日之前，王慧通知杨雨龙办理托管手续，而杨雨龙拒绝配合，致合同未能正常履行，杨雨龙应是合同履行中的违约方。原判据此判决支持王慧主张继续履行合同的诉讼请求并不无当，本院予以维持。现杨雨龙提出的应按《中华人民共和国合同法》第六十一条 确定资金托管的办理期限及双方曾口头达成最迟在合同签订后一个半月内完成资金托管的上诉主张，因缺乏法律及事实依据，本院不予采纳。因杨雨龙为违约方，原判对于杨雨龙的反诉请求予以驳回亦无不妥，本院予以维持。原判对其他诉争事项的判决均无不当，本院均予以维持。
综上，原判事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条 第一款 第（一）项 之规定，本院判决如下:
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费2960元，由王慧负担1750元（已交纳）；由杨雨龙负担1210元（于收到本判决之日起七日内交纳）。反诉费4500元，由杨雨龙负担（已交纳）。二审案件受理费5710元，由杨雨龙负担（已交纳1210元，余款于收到本判决之日起七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审判长王成
代理审判员夏莉
代理审判员曾彦
二〇一四年四月十四日
书记员龚勇超
