2002年7月29日，原告贾某即乙方，被告北京某房地产开发有限公司即甲方，双方签订了《商品房买卖合同》。该合同约定：乙方购买甲方开发的北京市东城区安定路X号院11层1107号房屋作为住宅，建筑面积共99. 04平方米，房价款为人民币89万元；付款方式为首付人民币18万元，银行提供71万的20年期个人住房抵押贷款；甲方应于2002年12月23日前将符合合同约定条件的房屋交付乙方使用。
该合同签订后，原告按月支付了首付款18万元，被告为原告所购房屋办理了预售登记备案手续。2002年8月9日，原、被告及中国建设银行北京某支行签订了《中国建设银行北京市分行个人住房贷款借款合同》，约定中国建设银行北京某支行向原告提供人民币71万元的购房贷款。2002年10月23日，中国建设银行北京某支行向原告发放了该笔贷款。但合同约定的交付期限届满后，原告虽多次要求被告交房，但被告一直未向原告交付所购之房。
2003年8月，被告通过某中介公司以人民币468000元的价格，将原告所购之房的使用权另行售与第三人夏某。夏某支付全额价款后于2003年8月20日入住，并于2004年10月将户口迁入该址。2006年6月，因原告连续三个月未按期偿还银行借款本息，中国建设银行股份有限公司北京某支行（原中国建设银行北京某支行）向北京市西城区人民法院提起诉讼，要求解除原、被告及该行所签订的《中国建设银行北京市分行个人住房贷款借款合同》。2006年7月5日，北京市西城区人民法院做出裁定，对原告所购买的位于本市东城区安定路X号院11层1107号楼房一套进行诉讼保全，在保全期间，上述房屋不得办理买卖、过户、抵押等手续。
2006年8月，原告发现第三人夏某入住上述房屋后，向人民法院提起诉讼，要求被告履行交付房屋的义务，第三人将房屋腾退并迁出户口，诉讼费由被告承担。
以案说法
庭审中，被告对上述事实基本认可，但辩称，因房屋已被北京市西城区人民法院查封，故无法履行交房义务。
第三人夏某述称，2003年8月，我与被告签订买卖合同，并支付了全部价款，取得了房屋使用权；我一直向物业公司交纳物业费，并不清楚房屋产权情况。现在，我们一家三口都在这居住，无法给原告腾房。第三人并向法院提供了其于2003年8月20日向某中介公司交付人民币468000元的收据、物业管理公司的证明和收费单，证明其于2003年8月向被告购买本案原告已购之房的使用权，同时一直交纳物业费的事实。
法院经审理查明后认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据查明的事实，原、被告所签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，应为合法有效。被告应按约定向原告履行交付房屋的义务。现原告诉请要求被告交付其所购买之房，理由正当。第三人未经原告同意，即居住原告所购之房，没有合法依据，故第三人应无条件将原告所购之房腾出。关于原告所提出的要求第三人将户口迁出的诉讼请求，不属民事案件受案范围，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、第三人于本判决生效后十五日内将原告所购房屋腾空，并由被告将该房交与原告。
二、驳回原告其他的诉讼请求。
第三人不服一审判决，提出上诉，二审法院于2007年7月维持原判。
专家意见
本案是因“一房二卖”行为而引发房屋买卖合同纠纷的典型案例。本案中，原告与被告之间的法律关系简单，且事实清楚，庭审中被告也没有多少抗辩理由，因此双方之间争议不大；值得关注与品味的是原告与第三人之间的纠纷的处理，即原告并未办理产权过户、未取得该房的所有权，而第三人也支付了相应价款，那么原告能否要求第三人腾房？这里涉及到了商品房预售合同登记备案制度的性质与效力问题。
我国法律法规及相关规章均明确规定了商品房预售合同登记备案制度，但对于该登记备案制度的性质与效力并未具体规定。法学界对此亦无定论。
有人认为，商品房预售合同登记备案属于一种特殊的不动产登记，国外称预告登记或预登记，即为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权而为的登记；一般不动产登记的权利是不动产物权，例如所有权、抵押权等，而预告登记发生时物权尚不存在，物权变动是将来发生的行为，故所登记的权利仍是一种请求权（债权），登记的内容是将来请求发生物权变动。持这一观点的人较多, 著名法学家王利明先生也持这一观点。
但也有人认为，商品房预售合同虽然要求登记备案，但也仅仅是备案而已，更多具有的是行政管理的色彩；这种登记备案与预告登记制度有着根本的差别，而且法律没有规定这种登记备案具有什么效力，因而这种备案根本不具有预告登记的功能；并认为两者至少存在以下几个方面的不同：
1、范围不同。商品房预售登记备案的对象仅是预售的商品房；而预告登记制度适用于所有不动产物权。
2、性质不同。商品房预售登记备案是行政管理手段，登记义务人是商品房预售人；而预告登记属民事行为，买卖双方可约定登记义务人。
3、不作为的后果不同。商品房预售人对预售的商品房不进行预售登记备案属违反部门规章的行为，可能会被科于行政处罚。而是否申请预告登记看合同约定，有约定如果没有进行预告登记的属违约行为,需承担违约责任，而如果没有约定则不需承担任何责任。
4、时效不同。商品房预售登记备案没有时间限制。而预告登记不是无期限的，在债权消灭或者能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的预告登记失效。
上述争议存在的现实意义，主要在于预告登记将使合同债权具有物权性质，是一种典型的债权物权化。预告登记有如下三方面的作用：
一是保全债权的实现。由于合同债权没有对抗第三人的效力，因此通过预告登记的方式使债权通过登记的方式记载下来并予以公示，这样任何违反预告登记的不动产变动都是无效的，从而使债权的请求权得以保全。
二是顺位保证作用。为了防止未来可能发生的因同一物之上多项物权并存和竞合的矛盾，通过预告登记的方法，将各项权利按照时间的先后顺序预先予以排列，并按照该顺序为每一个物权确定一个实现的顺序。
三是破产保护作用。预告登记的请求权不但可以对抗不动产的所有权人和其他物权人，从而保证请求权人取得不动产物权，而且可以在不动产的物权人陷于破产时对抗其他债权人，从而保全请求权得到实现。
我国《物权法》第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”因此，根据该条及其他相关法律的规定，一经预告登记，预购人的请求权就取得了对抗第三人的效力，即：
第一，优先购买权。这就是说，通过预告登记，预购人取得了优先于其他人而购买特定的商品房的权利。预售人如果将房屋出卖给第三人，由于预购人的预售登记在先，该第三人不能通过登记取得所有权。
第二，期待权。即通过预售登记，将使预购人取得对未来商品房所有权移转的期待权，只要预购人履行完毕了买卖合同规定的义务并办理了登记过户手续，便应当取得商品房的所有权，这种期待权应当受到法律的保护。由于预购人办理了登记手续，从而对预售商品房的买卖进行了公示，因此这种期待权应当具有对抗第三人的效力。
目前的法律实务中，尽管各地人民法院尚存在不同做法，但通常倾向于将登记备案赋予预告登记的效力。最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》）第二条规定：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
最高人民法院副院长李国光在其主编的《解读最高人民法院司法解释》（民事卷）中对该条作出了详细而明确的阐述：“房屋所有权尚未转移给买受人时，存在承包人的优先受偿权与买受人的商品房交付请求权之间的冲突。只有经过预售登记备案，买受人对预购商品房的请求权才具有一定的排他效力，这是因为预售合同的登记备案是将物权公示手段运用于债法上的请求权，使买受人对预购商品房的请求权具有对抗第三人的效力，从而具有保全买受人请求预售人交付商品房的债权实现的作用。……经过预告登记，买受人的商品房交付请求权就具有了排他性，可以对抗承包人的优先受偿权。反之，没有经过预售登记，买受人的商品房交付请求权不具有物权的排他性，不能对抗承包人的优先受偿权。”
北京市各级人民法院近年来的判决也通常认为经登记备案的商品房预售合同具有对抗第三人的效力，本案法官就是在这一背景作出这一判决的。
