关于“法拍房”的一些相关知识
名词解释
法拍房是司法拍卖房的简称，指遭法院强制执行的房产。当债务人无力履行按揭合同或者无法清偿债务时，被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价金满足债权。
典型案例
小伙购买法拍房做婚房，被“租赁权”耽误一年多未过户
家住XX区的王某，和女友相恋多年，这两年一直在XX区物色新房作为婚房。去年2月，他看到一则“法拍房”拍卖预告，显示在XX区某小区内，有一套住房在当年3月21日上线拍卖。王某曾去过这套房产所在小区，小区很符合其理想中的居住环境，拍卖预告中标明的户型及楼层也都符合家人的需要。该处“法拍房”由徐州XX法院上线主持竞拍，起拍价为549528元，评估价为981300元，竞拍周期1天，加价幅度为2000元，保证金1万元。本次拍卖共有12人报名，87人设置提醒，5484人围观。竞拍在3月21日上午10点正式开启，经过30多轮的竞拍，最终，王某以801528元竞拍成功。
王某竞拍成功后，按规定如期交清了房款及各项手续费，兴冲冲地等待“拿房子钥匙”的通知。XX法院很快打来电话，不是通知他办理过户手续，而是告知该处“法拍房”存在执行异议，暂时无法办交割手续。在跟XX法院执行局沟通中，王某得知，有案外执行人以该处“法拍房”存在租赁关系为由，提出了执行异议。根据“买卖不破租赁”原则，承租人租赁的标的物被法院执行拍卖时，并不必然导致租赁权消灭，承租人并不当然有权提起执行异议之诉。王某当即提出了质疑，该“法拍房”拍卖公告中，在租赁关系一栏，明明写的是“无”。对此，XX法院回复，该院只是接到了提出执行异议的诉讼，至于该房屋是否存在租赁关系，需要经过法院裁决，但在判决结果出来前，只能暂时中止对标的物的执行工作。
2019年4月17日，XX法院作出执行裁定书，驳回了案外人异议请求。王某再次找到法院，准备办理房产交割手续。这一次，法院回复，案外执行人已再次提起诉讼，诉求对标的物房屋的停止执行。2019年10月16日，XX法院作出判决，再次驳回案外执行人的全部诉讼请求。然而，王某依然未得到办理交割手续通知，XX法院回复，该案外执行人已向徐州中院提出了上诉。
一年多的漫长等待，让王某的生活发生了不小的变化。老家房子已被拆迁，父母和他现在都是租房居住。因迟迟住不进婚房，他和女友的婚事已亮起了红灯。现在，王某已放弃了工作，一次次往返于新沂和贾汪之间，只想等来让他能够顺利住进“法拍房”的消息。
律师观点：
上述案例系法拍房买卖中常见的租赁隐患，法拍房不是想象中的“捡漏”
“司法拍卖尤其是线上司法拍卖，并非很多人想象中的‘捡漏’、‘讨便宜’，其实可能有很多雷区。”律师表示，以王某遭遇为例，就是“法拍房”中常见的租赁隐患。《合同法》等法律规定“买卖不破租赁”，也就是说房子买卖不影响租赁合约。在现实中，针对“法拍房”租赁关系的虚假诉讼也时有发生。
补充：2021年1月1日生效的《民法典》第三百六十六条规定：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”
律师表示，一些“法拍房”可能还存在拖欠物业费、土地使用费、水电费、各类滞纳金等费用的情况，如竞拍人没了解清楚的话，部分费用需要买受人自行承担。因此，竞买人买到手的“法拍房”可能“并不便宜”。而买受人一旦毁约，所交纳的保证金可能会被扣除，甚至“打了水漂”。此外，一些“法拍房”可能还存在原房主社会关系复杂、居住者不肯搬离、原房主恶意一房二卖等问题，面对这些纠纷，有些法院并不担责，有些需要买受人通过另立民事案件处理。
法官提醒
法官介绍，之所以有人称“法拍房到处都是坑”，大多是因为现行法律规定，一旦决定参与竞买程序中，视为竞买人对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产一切已知、未知的瑕疵。实际上，只要抓住了关键点，许多坑都能有效避免。
第一，拍卖房产上是否存在租赁关系。一方面，根据法律规定“买卖不破租赁”，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。简单说，就是法院处置该房屋之前，房屋已出租且租赁合同尚未到期，那么原房屋租赁关系对新的买受人继续有效。举例来说，如果拍卖公告上明确注明法拍房上存在租赁合同，有效期为10年，竞拍结束时租期还剩8年，租赁合同对新的买受人也就是竞买人继续有效，除非承租人同意，新的买受人不能单方解除租赁合同，要求其搬离房屋。所以，如果拍卖公告上明确注明了有租赁关系，而竞买人仍参加竞买，视为了解该情况并接受由此带来的风险，一般情况下，法院不负责后期协调处理。竞买人一定要先了解承租人情况以及租赁合同履行情况，以免自己权益受损。
另一方面，根据合同法第230条，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”也就是说，承租人还享有优先购买权，竞买时相同价格出价，承租人竟得。
第二，实地查看房屋是否有人居住，提前了解是否需要腾空。购买房屋，申请实地看样绝对有必要。一来可直观了解房屋现状及周围环境;二来可以了解该房屋是否有人居住，住户是承租人、被执行人还是其他人员，是否需要腾退，法院是否会协助腾房等内容，做到心中有数。以免过户之后，遭遇无法入住的情况。如果住户是承租人，可以提前了解其剩余租期长短以及是否愿意搬离等情况。
第三，了解当地限购政策及房屋产权情况。各个城市限购政策有所不同，提前了解当地限购政策，结合自身条件，确定自己是否具有购买资格，再行竞买，以免遭遇损失。另外，部分房屋产权不清、无产权、小产权或者产权共有，竞买后都可能会面临无法过户的风险。房屋价值大，如果因自己的原因导致竞买后又无法过户，可能还会面临高额保证金不予退还的风险。实践中，为了规避限购政策，许多人冒险“借名买房”情况也大量存在，借名买房有风险，最好提前应对，以免遭遇“房钱两失”的境地。
第四，税费缴纳问题。购买法拍房时一定要提前了解当地的税收政策，以及拍卖公告中注明的收费承担方式，以免因信息不对称导致“遭遇高额税费”的问题。另外，要了解清楚房屋土地的性质，如果属于国家划拨的土地，二次交易时需要补足高额的土地出让金。
