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无权代理签订商品房认购书,定金能退吗

日期:2020-08-01 来源:网 作者:网 阅读:0次 [字体: ] 背景色:        

无权代理签订商品房认购书,定金能退吗

【案例】

王先生名下已有两套房产,按照本市政府限购令的规定,王先生已经没有购房指标。后,王先生看中一套别墅,售楼人员建议王先生借名买房以规避限购令。于是,王先生就以自己儿子的名义与开发商售楼人员签订了《认购协议书》,并缴纳定金50万元。王先生儿子因出差并不知道父亲以自己名义买方的事实。

10天后,开发商要求王先生儿子签订正式《商品房买卖合同》时,王先生儿子才知道此事。并且,其拒绝签订合同并拒绝追认父亲代理其签订的《认购协议》。王先生很无奈,要求开发商退还50万定金,但开发商拒绝退还。遂成诉。

【法律分析】

其一、王先生签订的《认购协议书》的性质。

商品房买卖认购、订购、预订等协议是指商品房买卖合同双方当事人在签署预售契约或现房买卖契约前所签订的文书,是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。

根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定:商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。涉案《认购协议书》虽载明了签约双方的基本情况及房屋的基本情况(位置、面积、单价、总价),并收取了原告50万元的认购定金,但是对于“交付使用条件及日期、质量标准、违约责任”等商品房买卖合同的必备条款未作约定,不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,亦不具备商品房买卖的实际履行条件,该认购书不属于商品房买卖合同,而是商品房买卖合同的预约合同。

其二、王先生签订的《认购协议书》的效力。

我国《合同法》第四十八条规定:“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权中止后,以被代理人名义订立的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力,由行为人承担责任。”

本案中,王先生以其子的名义签订的《认购协议书》对其子而言系效力待定的合同,只有经过其子追认后才对其发生效力,因其子对该认购书并未追认,故该认购书并未对其子发生效力。

其三、王先生能否要回已缴纳的定金。

根据《合同法》第五十八条的规定,合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

本案中,由于王先生系无权代理,且未取得其子的事后追认,涉案《认购协议书》不生效,且对该协议书无效系王先生和售楼人员共同造成,二者皆有过错,应各自承担相应责任或互不追究对方责任。房产开发商因该协议书取得的定金应当返还王先生已交付的定金50万元。

【法律依据】

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条:“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。”

《合同法》第四十八条:“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力,由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的,视为拒绝追认。合同被追认之前,善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。”

第五十八条 :“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”



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