房屋未取得合法手续，房屋租赁合同是否有效
案情简介：
何某名下有一套坐落于宝安区XX村的商业用房，该房屋是农村集体土地上建设的房屋，没有相应的规划审批手续，属于“小产权房”。
2008年2月1日，何某将该商业房租给任某，双方签订了《商铺租赁合同》，合同约定房屋面积1650㎡，年租金为100万元，房屋押金30万，折合每月租金人民币83340元，合同期限自2008年2月1日至2011年1月31日。
合同签订后，何某依约交付了房屋，任某缴纳了首期租金和押金。
2011年1月31日合同履行期满后，双方继续履行租赁合同。
2016年10月1日，何某向任某发出书面通知，告知任某双方租赁合同将于2017年1月31日终止，并预留至2017年3月31日办理清场交接手续。期间届满后，经多次催告，任某仍占用使用其租赁房产，拒绝将房产归还，亦再未向何某支付租金。
任某认为何某的房屋性质属于小产权房，并未取得建设工程规划许可证，为此特向律师咨询，提出：
其一、该房屋没有合法的产权证明，所签订的租赁合同是否有效；
其二、任某是否有权主张何某返还房屋押金；
其三、何某是否有权主张任某拖欠的房屋占有使用费和违约金。
【律师解答】
其一、【租赁合同效力】律师认为，何某没有提供该房屋的建设规划手续，该房屋没有合法的权属证明，故《商铺租赁合同》违反了法律的强制性规定，为无效合同。
【法律依据】《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”
其二、【任某是否有权主张返还房屋押金】律师认为，因为《商铺租赁合同》被认定为无效合同，根据无效合同的处理原则，任某应将房产返还给何某，何某应退还任某租赁押金30万。
【法律依据】《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”
其三、【何某是否有权主张任某拖欠的房屋占有使用费和违约金】律师认为，违约金是基于双方当事人有效的合同约定，违约方因违约行为给予守约方的经济补偿。本案中，《商铺租赁合同》是一个无效合同，合同项下的违约条款也归于无效。
何某主张违约金没有法律依据，但合同租赁期届满后，任某一直占用并使用该房屋是事实，所以对于其拖欠的房屋占有使用费，何某有权要求其按照《商铺租赁合同》约定的租金支付房屋使用费。
【法律依据】《中华人民共和国合同法》第五十六条：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”
