云南省高级人民法院民事判决书
（2008）云高民一终字第150号
上诉人黄甲因与被上诉人昆明金泰屋业开发有限公司（以下简称金泰屋业）商品房预售合同纠纷一案，不服云南省昆明市中级人民法院（2008）昆民一初字第6号民事判决，向本院提起上诉。本院于2008年4月17日受理后依法组成合议庭，于2008年5月21日公开开庭审理了本案。上诉人黄甲的委托代理人黄乙、田阳，被上诉人金泰公司的委托代理人李小为，原审第三人余某及委托代理人冀蓓红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理确认的案件事实是：2001年2月12日，金泰屋业作为甲方与乙方黄乙订立了一份《合作协议》，约定双方在昆明滇池国家旅游度假区内第00005号国有土地使用证的地块上合作开发建设别墅小区，由金泰屋业投入土地并办理提供必须的所有规划建设手续，黄乙投入开发资金，共同完成开发建设。同年10月10日，双方签订《终止协议》，决定终止双方所签订的《合作协议》，在此前后以金泰屋业金泰花园指挥部名义对外签约所发生的一切债权债务关系由甲方承担。10月13日，双方订立《补充协议》，就终止合作协议涉及相关具体处理事宜达成协议：“一、乙方自合作之日起(2001年2月12日)至本合作项目终止之日止，共计投入投资款总额为4130100元，此款项作为乙方向甲方购买位于昆明市滇池国家旅游度假区内甲方开发的金家大院别墅区05幢号、09幢号、10幢号别墅购房款(双方另行签订《商品房购销合同》)。二、乙方投资款4130100元，作为一次性购入05幢号、09幢号、10幢号共三幢别墅的全部款项，乙方不再执行商品房购销合同涉及的单栋别墅的价格标准。甲方按约保证乙方三个栋号别墅产权证的获得。……”上述协议订立后，金泰屋业作为甲方与乙方黄甲就本案争议的05幢号别墅于2002年2月20日签订了《商品房购销合同》，合同约定：该商品住宅总价款为2672400元，付款方式参见双方所签订的补充协议，甲方应于2002年4月30曰前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止15天内，甲方按每天500元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期15天后，解除合同，甲方按乙方已付款的2％向乙方支付违约金，甲方向乙方退还已付款，已发生的交易相关税费由甲方承担；在争议的处理方式中双方约定提交昆明仲裁委员会仲裁，在合同的补充协议中双方还约定如因甲方单方面原因终止合同，乙方有权收取甲方合同约定房款总额的15％的违约金及总房款2％的手续费，并由甲方负责由此产生的相应税费。合同签订后，于2002年3月12日提交昆明市房地产交易所进行了登记备案。履行过程中，金泰屋业未按约向黄甲交付房屋，双方因此发生争议，2005年4月30日，金泰屋业出具《说明》，内容为：“因为黄乙、黄甲诉我公司案子尚未结束，故不能进行房屋移交。”黄乙、黄甲遂作为申请人向昆明仲裁委员会提起了仲裁申请，要求裁决被申请人金泰屋业交付金家大院别墅05幢、09幢、10幢号房屋，并将上述房屋产权证、土地使用证办至申请人黄甲名下，仲裁委于2005年7月25日受理双方的仲裁纠纷后，经过仲裁庭仲裁，于2007年3月21日作出昆仲裁［2007］33号裁决书，裁决驳回申请人黄乙的申请，被申请人金泰屋业于裁决生效后十日内将金家大院第09号和第10号两幢别墅交付给申请人黄甲，并协助申请人黄甲办理相关房屋所有权证和土地使用证，同时解除黄甲与金泰屋业于2002年2月20日订立的金家大院第05号别墅的《商品房购销合同》并由金泰屋业向黄甲返还购房款和赔偿相应损失。仲裁裁决送达后，黄甲向一审法院申请执行，执行过程中彭甲提出执行异议，一审法院作出(2007)昆非执字第39号民事裁定书，裁定驳回案外人彭甲的异议，继续执行。后申请人黄乙、黄甲不服仲裁裁决，向一审法院提出申请，要求撤销昆仲裁［2007］33号裁决，一审法院经审理认为，仲裁裁决第三项关于解除黄甲与被申请人金泰屋业就金家大院第05号别墅订立的《商品房购销合同》并由金泰屋业返还黄甲购房款和赔偿损失的裁决事项，客观上超出申请人仲裁请求的范围，构成超裁，且该超裁事项与其他裁决事项可以分开，故一审法院仅对超裁部分予以了撤销，即撤销昆明仲裁委员会昆仲裁［2007］33号裁决书裁决第三项关于解除黄甲与被申请人金泰屋业就金家大院第05号别墅订立的《商品房购销合同》并由金泰屋业返还黄甲购房款和赔偿损失的裁决事项。裁定送达后，黄甲以金泰屋业作为被告提起本案诉讼，要求金泰屋业交付金家大院第05号别墅并办理房屋所有权证和国有土地使用权证至其名下。
另查明，本案所争议的金家大院第05号别墅已于2004年11月20日被金泰屋业出售给了第三人彭甲、余某、彭乙，第三人已付清了绝大部分房款，房屋于2006年1月移交后第三人对争议房屋投入了装修，装修后第三人自2006年6月入住至今。另，本案争议的金家大院第05号别墅至今尚未办理产权证。
关于本案争议的房屋应该交付原告还是确认第三人占有的问题。原审法院认为，黄甲与金泰屋业签订的《商品房购销合同》源于黄乙与金泰屋业终止合作后订立的《补充协议》，《补充协议》明确金泰屋业用金家大院第05、09、10号三幢别墅折抵黄乙的投资款4130100元，该条款实质是一个以房抵款的约定，即黄乙用4130100元的对价取得金泰屋业开发的金家大院的三幢别墅，同时在《补充协议》中还约定了“双方另行签订《商品房购销合同》，不再执行商品房购销合同涉及的单栋别墅的价格标准”等内容，以此表明双方另行签订的商品房购销合同仍将执行补充协议约定的价款。随后另行签订的《商品房购销合同》系由黄乙之子黄甲与金泰屋业签订，合同价款部分明确了参见双方的《补充协议》，但黄甲与金泰屋业之间并不存在《补充协议》，只有黄乙与金泰屋业之间订立过《补充协议》，鉴于黄甲与黄乙的关系，可以得出结论，黄甲与金泰屋业之间的《商品房购销合同》就是为落实《补充协议》而另行签订的《商品房购销合同》，黄乙已将取得房屋的权利转让给了黄甲，金泰屋业明确知晓此情，并未提出异议，仍与黄甲订立《补充协议》中三幢别墅的《商品房购销合同》，通过行为表明了对黄乙与黄甲之间合同权利义务概括转让的认可，因此，原审法院确认黄乙以房抵款取得的三幢别墅的权利在黄甲与金泰屋业之间订立《商品房购销合同》之后已转让给了黄甲，黄甲在订立《商品房购销合同》后，黄乙即退出了与金泰屋业就三幢别墅的权利义务关系，由黄甲与金泰屋业缔结了新的商品房预售合同关系，黄甲系三幢别墅的合同权利人，有权就本案争议的金家大院第05号别墅提出主张。
根据庭审查明的事实，黄甲与金泰屋业就金家大院第05号别墅订立的《商品房购销合同》执行的价款仍然是《补充协议》中约定的价款，而非《商品房购销合同》中约定的价款2672400元。就此问题双方之间存在通谋的虚假意思表示，该价款约定因意思表示不真实而不发生法律效力，合同价款作为合同的必要条款，《补充协议》约定的价款即为合同双方真实履行的价款，第05号别墅的《商品房购销合同》约定价款仍然应当参照《补充协议》执行。对于黄甲与金泰屋业就金家大院第05号别墅订立的《商品房购销合同》其余内容因为系双方真实意思一致的表示，并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，也不违背社会公共利益，系有效约定。合同生效后，黄甲有权要求金泰屋业按合同约定交付房屋，但因金泰屋业又将房屋出售给第三人，房屋已实际交付，第三人接收房屋后进行装修并入住至今，由于第三人购房时并不知晓金泰屋业与黄甲已就同一房屋订立过购房合同，或者存在第三人与金泰屋业恶意串通的其他情形，主观上不存在过错，其基于合同关系产生的占有依法受法律保护，客观上已造成金泰屋业实际不能移交房屋给黄甲，房屋不能移交的原因是金泰屋业“一房二卖”'的违约行为，黄甲要求金泰屋业按照合同约定交付房屋和办理相关产权手续的主张已无法实现，只能采取其他救济手段，故原审法院对黄甲的请求不予支持。
关于黄甲主张其与金泰屋业订立的《商品房购销合同》经过备案登记而应优先取得房屋的主张，原审法院认为，黄甲与金泰屋业订立的合同虽然按照《城市商品房预售管理办法》的规定进行了备案登记，《城市商品房预售管理办法》第10条规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”该部门规章关于合同登记备案的规定，属于行政管理范畴的规范，与物权立法中的不动产预告登记制度存在本质区别，不产生物权效力，黄甲以合同登记备案为由要求享有优先效力的主张依法不能成立。
关于黄甲以原审法院作出的(2007)昆非执字第39号民事裁定书已确认黄甲取得房屋权利、彭甲与金泰公司的合同不发生效力的主张，原审法院认为，该裁定是黄甲作为申请执行人向原审法院申请执行昆仲裁(2007)33号裁决关于金家大院第05号别墅的裁决事项过程中，针对案外人彭甲的异议作出的认定，因昆明仲裁委员会关于金家大院第05号别墅作出的裁决已为原审法院撤销，执行的依据已经失效，该裁定不对本案的处理产生影响。
因金家大院商品房至今尚未办理产权证，处分权仍属金泰屋业，第三人通过金家大院别墅的公开发售于2004年11月20日与金泰屋业订立了第05号别墅的《商品房购销合同》，并已支付了绝大部分款项，合同订立后，金泰屋业也将房屋移交给了第三人，由第三人对房屋进行了装修，自2006年6月入住至今，第三人与金泰屋业的合同意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，也不损害社会公共利益，系有效合同，且合同已实际履行，第三人接收取得房屋，并进行了装修投入和使用居住，由于第三人购房和占有房屋出于善意，其基于合同关系产生的占有依法受法律保护，原审法院对其确认占有的请求予以支持。
综上所述，因为金泰屋业的违约行为，导致黄甲要求交付房屋和办理相关产权手续的请求事实上不能实现，黄甲只能通过向合同相对方主张违约来实现权利的救济。第三人要求确认合同有效的主张于法有据，原审法院予以确认，合同生效后，第三人依据合同接收并使用房屋出于善意，依法应当受到法律保护，原审法院对该占有依法确认。遂依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第二百四十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：“一、驳回原告黄甲的诉讼请求；二、确认第三人彭甲、余某、彭乙与被告昆明金泰屋业开发有限公司于2004年11月20日签订的《商品房购销合同》有效；三、确认第三人彭甲、余某、彭乙对金家大院第05号别墅的占有。黄甲的案件受理费22880元，由黄甲负担；第三人彭甲、余某、彭乙的案件受理费33200元，由昆明金泰屋业开发有限公司负担”。
宣判后，黄甲不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决；2、依法改判被上诉人继续履行合同，立即将坐落于昆明滇池国家旅游度假区V1地块上开发建设的金家大院05号别墅交付给上诉人，并将房屋的产权证及土地使用权证办至上诉人名下。3、驳回原审第三人的诉讼请求。4、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费等项费用。理由是：1、一审法院将违约之诉与确认之诉合并审理违反法定程序，必然导致枉法裁决。本案中上诉人的请求是继续履行合同，第三人的请求则是确认之诉，针对上诉人提出的请求第三人是同意被上诉人的主张，第三人是无独立请求权的第三人，但一审法院违反法定程序对无独立请求权第三人的请求予以判决违反法律规定，构成枉法裁判。2、一审法院认定上诉人购买05号房屋合同约定的价款2672400元是双方通谋虚假意思的表示错误。05号房屋在2002年的价值就是2672400元，是双方真实意思的表示。此价款包括了黄乙的投资款及投资收益所得两项之和，双方在签订补充协议时，被上诉人给案外人黄乙的投资款及投资收益不是以现金方式支付，而是以价值2672400元的房屋分配给黄乙。3、一审法院认定第三人购房时并不知晓被上诉人与上诉人就同一房屋签订过购房合同，或者第三人与被上诉人有恶意串通的其他情形，主观上不存在过错，从而凭主观推断第三人是善意占有的认定没有事实和法律依据。（1）《商品房购销合同》登记备案制度是我国法律、法规的强制性规定，是取得房屋产权证的前置条件。商品房购销合同通过登记备案载入了房屋交易中心的网络信息查询系统，具有了对世的公示效力和对抗第三人债权效力。第三人在购房时只要上网或到房屋交易中心进行查询，就可以确切掌握房屋的销售情况。本案中第三人与被上诉人签订的房购合同第十四条第六款明确约定：“本合同自签订之日起30日内，由甲方到房屋所在地县或市房地产管理部门登记备案。”并在双方合同文本中专门设置了房地产管理机关登记备案一栏，此项约定证明第三人至少在一个月内就知道或者应当知道05号房屋已经出售给上诉人的事实。然而，由于05号房屋的价值成倍飙升，第三人为了以极低价格购入价值连城的房屋，明知不能为而为之，主观上是非善意的，存在与被上诉人恶意串通的行为。（2）第三人至今不能向法庭提交支付房款的银行有效交割证明。一审法院以被上诉人已认可收到房款为由，仅以一纸发票加以草率认定，显然不足以判断第三人与被上诉人有房屋交易的事实。本案中上诉人证实第三人与被上诉人有恶意串通的行为确实充分，第三人若证实自己没有与被上诉人有恶意串通的唯一证据只能是支付房款的有效银行交割证明。否则就应当承担举证不能的相应法律后果。第三人向法庭提交其出售保山老宅获得58万元收益，仅仅反映了其支付部分房屋装修款，并未反映其支付房款的事实，只能证明装修入住也是第三人与被上诉人恶意串通所为，目的是制造先入为主的假象，以达到阻止上诉人取得该幢房屋的目的。（3）从被上诉人在仲裁庭提交的与第三人签订的购房合同和第三人在昆明市中级人民法院执行庭提交的其与被上诉人签订的购房合同来看，签订时间同为2006年1月6日，合同价款均为196万元。庭审中，被上诉人的代理人在对两份合同进行答辩时，开始确认合同是06年1月6日签订，合同价款为196万元，后又承认合同是04年签订的那份，对发票数额为196万元作出了避税的辩解。证明了第三人向一审法院提交的2004年11月20日与被上诉人签订的合同系双方再次恶意串通所为，目的是拉近与上诉人支付房款的价格距离，避开05号房屋在2005年已进入司法程序的时间，极力掩盖其恶意串通的事实。4、一审法院认为黄甲要求交付房屋和办理产权证的请求事实上不能实现的认定是不能成立的，适用法律错误。《城市商品房预售办法》属于部门规章，但《中华人民共和国城市房地产管理法》不是部门规章，该法第四十四条明确规定了商品房预售合同应当在合同签订起30日内到房地产管理部门进行登记备案，登记备案是“应当”而不是“可以”，属于法律强制性的规定，其目的是将物权公示手段用于对债权的保护，防止一房数卖，减少和预防一些不必要的纠纷，具有对抗第三人的排他效力，物权法中的预告登记制度也是由此演变而来的。而交付的占有并不是不动产公示原则，也不具有对抗第三人的排他效力，一审法院用动产公示原则审理不动产案件属于适用法律错误。照一审这样的判决，不仅没有保护好登记备案购买人的合法权益，而且还使得法律法规规定的应当进行登记备案失去了实质意义，削弱了法律的权威，助长了开发商一房数卖骗取不义之财和为强买强卖大开司法绿灯。本案中，两次买卖均未办理过户登记，房屋所有权仍为被上诉人享有，而两次买卖的买受人均未取得房屋的所有权。那么，就应当考虑谁先取得登记备案，谁就有优先的效力。故上诉人的权利优先于第三人的占有。上诉人要求立即交付房屋，并将房屋产权证和土地使用权证办为自己名下的请求，并无实际交付的司法障碍，应当得到支持。
被上诉人金泰屋业答辩称：1、一审法院同意彭甲等人作为有独立请求权的第三人加入本案诉讼，符合法律规定；2、黄甲、黄乙与金泰屋业产生的是两个法律关系。黄甲不能依据其父黄乙和金泰屋业的投资关系来主张自己在买卖合同中享有的权利，其与金泰屋业的关系只应受2002年3月12日签订的《商品房购销合同》的约束，根据合同第7条和第9条的约定，该合同在2002年5月16日已终止，金泰屋业不再负有向其交房的义务，在此基础上，金泰屋业将房屋另行卖与第三人是合法的；3、根据《物权法》第20条“预售登记后，债权消灭或自能够进行不动产登记之日起三个月内，未申请登记的，预售登记失效”的规定，黄甲的购房合同虽曾办理过商品房预售登记手续，但在该房屋具备办理相关登记手续的条件时，双方的合同早已终止，故该预售登记早已失效，并不影响金泰屋业与第三人签订的购房合同的效力；4、第三人和被上诉人在商品房买卖中没有恶意串通。上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回其上诉请求，维持一审判决。
原审第三人口头陈述认为，上诉人所提交的上诉状中原审第三人的住所错误。上诉人上诉的请求和事实都是不能成立的，请求驳回上诉人上诉的请求，维持一审判决。
经征询各方当事人对一审法院确认的事实的意见，对一审法院认定的“本案所争议的金家大院第05号别墅已于2004年11月20日被金泰屋业出售给了第三人彭甲、余某、彭乙，第三人付清了绝大部分房款，房屋于2006年1月移交后第三人对争议房屋投入了装修，装修后由第三人自2006年入住至今”的事实部分，上诉人提出以下4项异议：1、被上诉人与第三人在2004年11月20日并没有签订合同，合同是事后补签的，第三人签字栏的签字不是第三人自己签的；2、根据被上诉人和第三人签订的合同约定的房款是196万元，正式的发票也是196万元，根据合同是全部付清；3、房屋在2005年就已移交，在2005年的10月就已进行了装修；4、房屋并没有居住。原审第三人提出1项异议：被上诉人与原审第三人签订的合同是249万元，已全部付清。实际交了248万，因被上诉人没有对草坪进行维护，减免了原审第三人1万元。房屋移交的时间确实是2005年10月，认可上诉人的异议3，对于是否入住的问题，上诉人在其上诉状中并未提过，现在提出已超过了上诉期。对原审法院确认的事实被上诉人无异议。
对各方当事人无异议的事实部分本院予以确认。
归纳各方的诉辩主张，本案争议的焦点是：金家大院第05号别墅应确认归上诉人还是原审第三人所有？
上诉人主张，本案的第三人不是善意第三人。被上诉人与第三人签订合同时房屋的价格达到了450万元，再低也不可能低于400万元，第三人与被上诉人签订的合同的价格明显过低。作为商品房买卖，一套房子只可能有一张购房发票，发票的金额也是最终的房款金额，第三人的购房款不是合同上的249万元，而只是196万元。其与被上诉人签订合同时是现房，但签订的合同没有房屋的图纸，也没有经过房管局备案，合同签订后也没有交房，直到2005年上诉人与被上诉人发生纠纷才交房。
被上诉人主张，被上诉人与上诉人签订的购房合同是附条件的合同，根据合同规定，被上诉人在2002年5月16日之前未交房，解除条件成就，合同就解除。合同解除后作为房屋的合法所有权人，被上诉人有权另行处理房屋，没有办理预售手续并不影响合同效力，被上诉人与第三人的合同是合法有效的。
原审第三人主张，原审第三人不可能知晓被上诉人与上诉人就同一房屋签订过购房合同，在法律上也没有义务上网或到房屋交易中心进行查询，不存在与被上诉人恶意串通。虽然上诉人与被上诉人签订的《商品房购销合同》经过备案登记，但其不同于《物权法》上的预告登记制度，不享有优先效力。
本院认为：
第一，关于上诉人与被上诉人之间关系的问题。根据上诉人之父黄乙与被上诉人2001年10月13日签订的《补充协议》第一条“乙方（黄乙）自合作之日起至本合作项目终止之日止共计投入投资款总额为4130100元，此款项作为乙方向甲方（金泰屋业）购买位于昆明市滇池国家旅游度假区内甲方开发的‘金家大院’别墅区05、09、10号别墅购房款（双方另行签订《商品房购销合同》）”和第二条“乙方投资款4130100元正，作为一次性购入05、09、10号共叁幢别墅的全部款项，乙方不再执行商品房购销合同涉及的单栋别墅的价格标准”的约定，黄乙以投资款4130100元作为对价取得上述三幢别墅。随后，被上诉人与黄乙之子即上诉人签订了《商品房购销合同》，双方并在《商品房购销合同》第六条第3项付款方式及期限中约定“参见甲乙两方所签订补充协议”，而上诉人与被上诉人之间实际并未签订过《补充协议》，被上诉人也未提供证据证明其对合同主体由黄乙变更为黄甲提出过异议，故作为被上诉人对于黄乙与黄甲之间权利义务的转让是知道并认可的，且已生效的昆明仲裁委员会昆仲裁［2007］33号裁决书已经确认：“申请人黄乙以特定的三幢别墅为标的物的债权已经依法转让给了黄甲”，故根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第（五）项“已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实，当事人无需举证证明”的规定，本院确认黄乙依据与金泰屋业签订的《补充协议》取得的由金泰屋业开发的金家大院05、09、10号三幢别墅的权利已转让给了黄甲，黄甲作为《商品房购销合同》的一方合同主体是本案的适格原告，原审法院对此所作认定并无不当。
第二，关于上诉人与被上诉人签订的《商品房购销合同》的效力问题。如前所述，依据上诉人之父黄乙与被上诉人签订的《补充协议》，就本案争议的金家大院第05号别墅，上诉人与被上诉人于2002年2月20日签订了《商品房购销合同》。虽然该合同中约定的房价款是2672400元，但双方在《商品房购销合同》第六条第3项付款方式及期限中约定了“参见甲乙两方所签订补充协议”，而在《补充协议》第二条中已明确“乙方不再执行商品房购销合同涉及的单栋别墅的价格标准”，故双方对于争议房屋价款的真实意思表示是以《补充协议》约定的价款作为实际履行的价款的。故双方当事人在合同中约定的价款2672400元是不真实的，该条款应为无效条款。根据《合同法》第五十六条“合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”的规定，合同的其他部分合法有效。
第三，关于被上诉人与原审第三人签订的《商品房购销合同》的效力问题。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条的规定，作为买受人的上诉人有权以被上诉人与第三人恶意串通为由请求确认被上诉人与原审第三人签订的《商品房购销合同》无效，但本案中，上诉人虽然主张被上诉人与原审第三人有恶意串通的行为，但并没有提出明确的诉讼请求，且其所举证据也不能证明其主张，故原审法院确认该合同有效并无不当。
第四，关于上诉人与被上诉人签订的合同是否具有优先效力的问题。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”的规定，上诉人与被上诉人签订的《商品房购销合同》依法进行了登记备案，但该规定是对作为商品房预售人的被上诉人的行为的要求，属于行政管理的范畴，并不产生《中华人民共和国物权法》中规定的预告登记的物权效力，故上诉人与被上诉人签订的《商品房购销合同》并不因办理了登记备案而具有优先效力。
第五，关于争议的金家大院第05号别墅应确认归上诉人还是原审第三人所有的问题。虽然上诉人与被上诉人签订的《商品房购销合同》合法有效，但被上诉人又将争议的金家大院第05号别墅另行出售给原审第三人，原审第三人已实际取得该房屋，在进行装修后已入住，而本案中上诉人所举证据并不能证明原审第三人与被上诉人恶意串通，故原审确认原审第三人购房和占有房屋出于善意并无不当。
综上所述，虽然上诉人与被上诉人签订的《商品房购销合同》合法有效，但因被上诉人“一房两卖”的违约行为，导致其要求交付房屋和办理产权证及土地使用权证的诉讼请求不能得到实现，被上诉人对其违约行为依法应承担违约责任，但原审中上诉人对此并未提出相应的诉讼请求，对此可另案主张。原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费22880元，由黄甲承担。
本判决为终审判决。
