商品房预售合同纠纷案本约合同签订后预约合同的效力认定
——浙江省永嘉县人民法院判决原告程某诉被告某房开公司商品房预售合同纠纷案
裁判要旨
本约合同签订后预约合同的目的已经达成，预约合同即终止，再行确认预约合同的效力已无意义，不应支持。
【案情】
2012年，被告某房开公司为销售楼盘，发布了宣传广告、售楼书并设置样板房，宣传广告、售楼书上显示该楼盘东面配套五星级酒店，楼盘内配置五星级会所等。2013年，原告程某为购置商品房与被告某房开公司签订了一份《商品房预定协议书》，该《商品房预定协议书》约定双方必须于5日之内签订《商品房买卖合同》。同时，该《商品房预定协议书》第五条约定：双方同意将发布或提供的广告、售楼书、样板房所标明的房屋平面布局、结构、建筑质量、装饰标准及附属设施、配套设施作为商品房买卖合同的附件。5日后，双方签订了《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》附件八重新对房屋的平面布局、结构、建筑质量、装饰标准及附属设施、配套设施等进行了具体约定，具体以实际交付为准。该楼盘结顶后，程某发现该楼盘并未配套五星级酒店和五星级会所，且对样板房进行了拆除。现原告程某诉至法院要求确认《商品房预定协议书》第五条有效。
【裁判】
浙江省永嘉县人民法院经审理认为：《商品房预定协议书》约定双方当事人于预定期满前签订《商品房买卖合同》，可见《商品房预定协议书》系预约合同。双方当事人签订《商品房买卖合同》之后，预约合同中当事人的权利义务已由本约合同吸收，当事人的权利义务由本约合同进行调整，原告程某再行确认预约合同的效力已无意义，故驳回原告程某的诉讼请求。
程某不服一审判决,上诉至浙江省温州市中级人民法院，二审法院经审理认为：《商品房预定协议书》第五条系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不存在无效情形，但《商品房买卖合同》及其附件对该协议书第五条所涉及的事项重新进行了约定，该协议书第五条已被《商品房买卖合同》及其附件的条款所取代。据此，二审法院维持原判。
现本案一审、二审判决均已发生法律效力。
【评析】
最高人民法院《关于审理买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第二条首次承认了预约合同，所谓预约是指约定将来订立一定契约之契约。本案中当事人签订《商品房预定协议书》，约定了房屋平面布局、结构、建筑质量等，并约定在5日内签订商品房买卖合同，并自愿受其约束，该《商品房预定协议书》属于预约合同。但司法解释对预约合同的效力等并未作出明确规定，这给司法实践中预约合同的定性带来困难。而本案争议的焦点正是本约合同签订后预约合同的效力。
第一种意见认为，合同拘束力不仅发生在合同的订立、履行阶段，也发生在合同订立前、合同权利义务终止后分别产生的先合同义务、后合同义务等附随义务。故即使本约合同签订后，预约合同依然继续有效。
第二种意见认为，本约合同签订后，双方当事人的权利义务由预约合同转为受本约合同约束，虽然双方当事人并未作出解除预约合同的意思表示，但双方当事人以其行为表示解除了预约合同，由本约合同约束自己的权利义务。故在双方当事人签订本约合同后，预约合同自动解除。
第三种意见认为，虽然预约合同和本约合同是分别独立的合同，但基于预约合同和本约合同的特殊关系，本约合同签订后，预约合同完成使命，已然失去其应有的作用，预约合同在本约合同签订后即终止。
笔者赞同第三种意见。
本约合同签订后，当事人的具体权利义务由本约合同进行约束，预约合同的使命已经完成。同时本案中当事人在本约合同中就房屋的平面布局、附属配套设施等作出与预约合同不一致的约定，若认为预约合同继续有效，必将造成权利义务的混乱，故继续有效的观点显然不正确。
合同解除分为法定解除和约定解除。法律并未规定本约合同签订后预约合同解除，故不符合法定解除的条件；虽然预约合同和本约合同所指向的标的、终极目的是相同的，但两者的权利义务截然不同，不能因此判定双方作出了解除合同的合意。故自动解除的观点也显然不正确。
预约合同和本约合同是分别独立的合同，本案中《商品房预定协议书》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不存在无效情形，但签订预约合同的首要目的就是约定在一定期限内签订本约合同，本案中当事人也约定在5日内签订商品房买卖合同，且之后当事人也按约签订了《商品房买卖合同》，对相关的权利义务进行了具体约定，《商品房预定协议书》的目的和使命已经完成，之后当事人的权利义务应由《商品房买卖合同》进行确定和约束，何况当事人在《商品房买卖合同》中就房屋的平面布局、附属设施及配套设施等内容对《商品房预定协议书》进行了调整，而此时再对已完成使命的预约合同作出效力评价，赋予预约合同法律效力，给予肯定和保护，无疑造成当事人法律逻辑的混乱，也不符合合同法之鼓励交易，促进市场效率精神。
综上，由于本约合同签订这一法律事实的发生，使预约合同所设定的债权债务在客观上不再存在，预约合同的权利义务终止，再行确认预约合同的效力已无意义，故原告程某的诉讼请求应予驳回。
本案案号：（2015）温永瓯民初字第232号；（2016）浙03民终1207号
案例编写人：浙江省永嘉县人民法院 徐蓬勇 陈海鸥
